TJ 77284, 13 mai 2026, RG 26/00575

Min N° 26/00509
N° RG 26/00575 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJD4

S.A. D’HLM CLESENCE

C/
M. [D] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [D] [U]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2024, ayant pris effet le même jour, la SA CLÉSENCE, a donné à bail à M. [D] [U] un logement no A302 situé [Adresse 2], bâtiment A, 3e étage, à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 706,12 euros, des provisions mensuelles sur charges de 188,97 euros, outre un dépôt de garantie de 706,12 euros.

Par contrat distinct du même jour, à effet au 10 décembre 2024, la SA CLÉSENCE a donné à bail à M. [D] [U] un emplacement de stationnement situé parking sous-sol [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 40 euros, des provisions mensuelles sur charges de 3 euros, outre un dépôt de garantie de 40 euros.

Invoquant des impayés, la SA CLÉSENCE a, par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2025, fait signifier à M. [D] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 481,02 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice, du 29 septembre 2025, la SA CLÉSENCE a fait assigner M. [D] [U] à l’audience du 21 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux ;
– ordonner l’expulsion immédiate de corps et de biens de M. [D] [U] et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe à cette adresse, au besoin avec le concours de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier ;
– condamner M. [D] [U] à lui payer la somme de 4 403,24 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, montant arrêté au mois d’août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– condamner M. [D] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges conventionnels, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
– condamner M. [D] [U] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance du 21 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a déclaré caduque l’assignation en l’absence des demandeurs lors de l’audience, avant que l’affaire ne soit réinscrite au rôle par ordonnance du 05 février 2026 et qu’elle soit fixée à l’audience du 11 mars 2026.

À cette dernière audience, il a été donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 19 janvier 2025. par ailleurs, le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite la SA CLÉSENCE afin qu’il transmette à la juridiction un décompte actualisé au plus tard 25 mars 2026.

La SA CLÉSENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 371,52 euros selon décompte arrêté au 02 mars 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Elle précise que le dernier loyer a été réglé le 30 janvier 2026 et que le locataire a procédé à un versement de 1 000 euros le 28 février 2026. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire.

M. [D] [U], comparant en personne, conteste le montant de la dette locative qu’il évalue à 5 188,42 euros. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 150 euros par mois en plus de son loyer courant, précisant qu’il a déposé un dossier de surendettement. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Par mél du 13 mars 2026, la SA CLÉSENCE a transmis un décompte actualisé de 5 688,42 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 29 septembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 01er octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les baux du 10 décembre 2024, le commandement de payer délivré le 08 juillet 2025 et le décompte de la créance actualisé au 11 mars 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 688,42 euros au 11 mars 2026, échéance de janvier 2026 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par le locataire.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de commissaire de justice ont été imputés au locataire le18 juillet 2025 et 06 octobre 2025 pour un total de 348,21 euros. Or, ces frais relèvent des dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile, et ne constituent ni des loyers ni des charges. Il convient donc de les déduire de la dette locative.

Par ailleurs, si M. [D] [U] a déclaré qu’il avait déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des articuliers de [Localité 4], force est de constater qu’à ce stade, celle-ci n’a pas statué sur sa situation. Il pourra donc simplement être rappelé que la présente décision ne pourra être exécutée que sous réserve d’un éventuel plan de surendettement dont bénéficierait le locataire.

La dette locative est ainsi justifiée pour un montant de 5 340,21 euros et il convient, par conséquent, de condamner M. [D] [U] à payer cette somme à la SA CLÉSENCE au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 11 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 403,24 euros à compter du 29 septembre 2025, date de l’assignation, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles L. 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation des contrats de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 10 décembre 2024 comporte, au f) de son article 2, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il en est de même du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement au e) de son article 2, bail qui a été conclu entre les mêmes parties et sur un emplacement qui se situe dans la même résidence que le logement. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 08 juillet 2025, la SA CLÉSENCE a fait commandement à M. [D] [U] de payer la somme de 2 286,46 euros au titre des loyers et charges de retard, visant les clauses résolutoires insérées aux baux.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux portant sur le logement et l’emplacement de stationnement à compter du 20 août 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 11 mars 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de février 2026. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, est donc satisfaite.

Il ressort du diagnostic social et financier, confirmé par M. [D] [U] a l’audience, qu’il perçoit un salaire mensuel de 1 883 euros, en ce compris la prime d’activité. Il a mentionné régler un crédit à la consommation aux échéances de 150 euros par mois et une contribution à l’entretien et l’éducation hauteur de 500 euros par mois. Il vit seul et le montant de ses loyers mensuels pour le logement et l’emplacement de stationnement, charges comprises, s’élève à un total de 968,69 euros.

La mise en place de délais de paiement selon les modalités sollicitées par le locataire engendrerait pour lui un taux d’effort de 98 %, lequel est bien supérieur au taux maximal recommandé de 35 %. M. [D] [U] n’est donc pas en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Partant, M. [D] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la SA CLÉSENCE sera autorisée à faire procéder à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des délais réduits n’étant pas justifiés par la bailleresse qui ne justifie ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entrés au terme d’un bail locatif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [D] [U] sera condamné à payer à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 août 2025 égale au montant des loyers du logement et de l’emplacement de stationnement augmentés des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [D] [U] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CLÉSENCE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS