TJ 44109, 11 juin 2026, RG 23/03903

SG

LE 11 JUIN 2026

Minute n°

N° RG 23/03903 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MO5U

[B] [V]

C/

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice, la SARL MOREL HENRY IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 380 778 407, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Demande en réparation du préjudice causé à un copropriétaire par des travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ALEO - 163
la SELARL ARMEN - 30

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du ONZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nicolas BIHAN, Vice-Président,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 07 AVRIL 2026 devant Nicolas BIHAN, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 11 JUIN 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nicolas BIHAN, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice, la SARL MOREL HENRY IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 380 778 407, dont le siège social est sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Monsieur [B] [V] est propriétaire non-occupant d'un appartement situe au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1]. Le cabinet MOREL-HENRY Immobilier en est le syndic.

En 2019, un affaissement des planchers en partie commune ainsi que la présence de champignons lignivores ont été constates, affectant directement l'appartement de M. [V] situe au rez-de-chaussée. Lors de l'assemblée générale du 22 juillet 2019, les copropriétaires ont voté à l'unanimité des travaux conservatoires. Lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2019, la société ITCE a été désignée maitresse d'œuvre pour le remplacement et le renforcement du plancher bas de l'immeuble ainsi que le remplacement des réseaux.

Lors de l'assemblée générale du 26 mars 2021, le syndic a informé les copropriétaires que les appartements du rez-de-chaussée, dont celui de M. [V], seraient inaccessibles pendant la durée des travaux estimée à six mois, pour un cout total de près de 160 000 euros.
Deux résolutions ont été soumises au vote soit :

- la résolution n°15 - Indemnité pour trouble de jouissance :
M. [V] avait sollicité une indemnité de relogement de 650 euros par mois pendant six mois, soit 3 900 euros TTC. La résolution précisait expressément que cette somme ne pourrait être revue à la hausse. Apres délibération, cette résolution a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (520/1000 tantièmes contre, 480/1000 pour).

la résolution n°18 - Financement des travaux :L'assemblée générale a validé le financement des travaux pour un montant total de 159 461,06 euros TTC, comprenant notamment un poste intitulé "Indemnité M. [V] : 3 900 euros TTC". Cette résolution a été adoptée à l'unanimité (1000/1000 tantièmes).
Les travaux ont débuté en septembre 2021 pour une durée prévisionnelle de six mois, soit une réception initialement prévue en février-mars 2022. Le syndic a informé les copropriétaires que cette réception était reportée au mois d'avril 2022. Lors de l'assemblée générale du 23 mai 2022, il a confirmé que les travaux n'étaient pas encore achevés.
Au 21 mars 2022, les travaux restant à réaliser ne portaient plus que sur des réserves esthétiques affectant les seules parties privatives de M. [V] : habillage de tuyaux, pose de faïence, luminaires, reprises de peinture, vitrification de parquet endommage par le maitre d'œuvre, liseré de corniche. Au 20 mai 2022, quelques réserves demeuraient, dont la faïence en attente de livraison. Les travaux ont été définitivement réceptionnés courant mai 2023, permettant à M. [V] de mettre son appartement en location. Un bail a été signe le 5 mai 2023 pour un loyer mensuel de 835,04 euros.
Par courrier recommande du 23 juin 2022, M. [V] avait alerté le syndic sur l'impossibilité de louer son appartement du fait des travaux en cours. Par courrier recommande du 20 juin 2023, son conseil a mis en demeure le Syndicat de verser la somme de 25 876 euros au titre du trouble de jouissance. Cette mise en demeure est demeurée sans réponse.
Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, M. [V] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le Tribunal judiciaire de Nantes.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées le 08.07.2024 par RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [V] sollicite du tribunal, au visa des articles 14 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL MOREL-HENRI IMMOBILIER, à verser à Monsieur [B] [V] la somme de 20 876 € au titre des pertes de loyers ;
Dire que cette somme portera intérêt avec capitalisation à compter de la mise en demeure du 20 juin 2023 ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL MOREL-HENRI IMMOBILIER, à verser à Monsieur [B] [V] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SARL MOREL-HENRI IMMOBILIER à verser à Monsieur [B] [V] la somme de 4.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ;
Dire que Monsieur [V] sera dispensé de participation aux frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions

Par dernières conclusions responsives n°2, notifiées par RPVA le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de 

A titre principal :
- REJETER la demande de M. [B] [V] visant à obtenir la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] à lui verser la somme de 20.876 € au titre de pertes de loyers ;
- REJETER la demande de M. [B] [V] visant à obtenir la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- REJETER la demande de M. [B] [V] de voir condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- REJETER la demande de M. [B] [V] de voir condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire :

- REDUIRE l’indemnisation de M. [B] [V] relative à sa perte locative à 527,10 euros maximum ;
- REJETER la demande de M. [B] [V] visant à obtenir la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- REJETER la demande de M. [B] [V] de voir condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- REJETER la demande de M. [B] [V] de voir condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] aux entiers dépens ;

En tout état de cause :

-CONDAMNER M. [B] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER M. [B] [V] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 5 février 2026 par ordonnance du même jour.
L’audience de plaidoirie a été fixée au 7 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à * dire et juger +, * donner acte + ou * constater +, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.

A. Sur la responsabilité du syndicat

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du syndicat des copropriétaires une responsabilité de plein droit pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. Cette responsabilité ne suppose pas la démonstration d'une faute : il suffit d'établir que le dommage trouve son origine dans les parties communes.
Cette responsabilité s'étend aux troubles causes aux parties privatives par l'exécution de travaux sur les parties communes, ainsi qu'aux préjudices résultant d'un retard dans l'exécution de ces travaux. Elle couvre également les fautes des constructeurs mandatés par le Syndicat pour la réalisation des travaux, le Syndicat disposant en ce cas d'une action récursoire à leur encontre.
Les décisions prises en assemblée générale s'imposent à l'ensemble des copropriétaires, y compris a ceux qui ont voté contre ou étaient absents. Elles sont immédiatement exécutoires sauf disposition contraire. Le procès-verbal, acte sous seing privé régulièrement établi et signé, fait foi des constatations qu'il contient.
Cette force obligatoire ne saurait toutefois priver un copropriétaire de son droit d'engager la responsabilité légale de plein droit du syndicat devant le juge. L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 autorise en effet chaque copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Le refus d'une indemnité en assemblée générale ne vaut pas extinction de la responsabilité civile du syndicat fondée sur la loi.

Pour être réparable, un préjudice doit être certain, direct, personnel et légitime. S'agissant d'une perte de gains locatifs, il appartient au demandeur de démontrer que son bien aurait effectivement été mis en location en l'absence des travaux et que la perte invoquée présente bien le caractère de certitude requis. Un préjudice purement éventuel ou reposant sur une intention non établie ne peut ouvrir droit à réparation.
1. Sur la portée de la résolution n°15 et la recevabilité de l'action

La résolution n° 15 du 26 mars 2021 a expressément rejeté la demande d’indemnisation formée par M. [V] au titre du trouble de jouissance, en précisant que le montant sollicité ne pourrait faire l’objet d’aucune réévaluation à la hausse.
M. [V] soutient néanmoins que cette indemnité aurait été implicitement adoptée dans le cadre de la résolution n° 18, laquelle mentionne, au sein du budget global des travaux voté à l’unanimité, un poste intitulé « Indemnité M. [V] : 3900 euros TTC ». Cet argument ne saurait prospérer.
En effet, la résolution n° 15 était spécifiquement et nominativement consacrée au principe même de l’indemnisation de M. [V]. À l’inverse, la résolution n° 18 avait pour seul objet la détermination du plan de financement des travaux. La présence du poste litigieux s’explique par une anticipation rédactionnelle du syndic lors de l’établissement des convocations, celui-ci ayant intégré cette ligne budgétaire avant que l’assemblée ne rejette expressément, par la résolution n° 15, le principe de l’indemnisation. Une telle erreur de présentation ne saurait valoir adoption implicite d’un principe que la même assemblée venait précisément de refuser, la règle spéciale prévalant sur la règle générale.
Il convient toutefois de circonscrire la portée de la résolution n° 15. Celle-ci visait l’indemnisation d’une période de six mois correspondant à la durée prévisionnelle des travaux telle qu’annoncée par le maître d’œuvre. Elle ne pouvait, par nature, s’étendre à une période dont la durée demeurait indéterminée au jour du vote.
Or, la demande porte sur une période de vingt-cinq mois de pertes locatives, dont la majeure partie est postérieure aux six mois initialement envisagés. Il serait dès lors excessif de considérer que l’assemblée générale a, dès 2021, entendu renoncer de manière définitive à toute indemnisation de M. [V] au titre de retards futurs, dont l’ampleur et la durée n’étaient pas prévisibles.
Il s’ensuit que la résolution n° 15 fait obstacle à toute indemnisation au titre des six premiers mois des travaux, soit de septembre 2021 à février 2022 inclus, sans pour autant priver M. [V] de la faculté d’agir en responsabilité au titre de la période de retard postérieure.

2. Sur la responsabilité du Syndicat pour la période de retard

Il est constant, et au demeurant non sérieusement contesté, que les travaux, dont la durée prévisionnelle était fixée à six mois à compter de septembre 2021, n’ont été réceptionnés qu’en mai 2023, soit avec un retard d’environ quatorze mois par rapport au calendrier initial. Ce retard est établi par les comptes rendus de chantier ainsi que par les procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats.
Le syndicat des copropriétaires soutient que ces retards seraient exclusivement imputables à la société ITCE et ne sauraient, dès lors, lui être opposés.
Or, dans le cadre de la responsabilité de plein droit qui lui incombe en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat répond des dommages causés aux copropriétaires par les fautes des constructeurs qu’il a lui-même mandatés pour la conservation de l’immeuble. Les manquements de la société ITCE à ses obligations contractuelles ne constituent pas, à l’égard de M. [V], une cause exonératoire. Il est au surplus observé que le syndicat conserve la faculté d’exercer une action récursoire à l’encontre de ce constructeur.
Il s’ensuit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au titre de la période de retard courant du 1er mars 2022 jusqu’à la réception des travaux intervenue en mai 2023.
3. Sur la période indemnisable et le problème des réserves de parties privatives

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’à compter du 21 mars 2022, les travaux restant à réaliser se limitaient à des réserves de nature esthétique affectant des parties privatives, de sorte qu’aucun obstacle ne s’opposait, selon lui, à la mise en location du bien à cette date. Il en déduit que sa responsabilité devrait cesser à compter de ce moment.
S’il est exact que la responsabilité de plein droit du syndicat est limitée aux dommages trouvant leur origine dans les parties communes, et que des désordres affectant exclusivement des parties privatives ne sont, en principe, pas de nature à engager sa responsabilité, encore faut-il que ces désordres soient étrangers à l’exécution des travaux sur les parties communes.
Or, en l’espèce, les réserves subsistant après le 21 mars 2022 au sein du logement de M. [V] trouvent directement leur origine dans les travaux réalisés sur les parties communes, ainsi qu’en atteste notamment la mention « parquet endommagé par le maître d’œuvre » figurant dans le compte rendu de chantier en date du 21 mars 2022. Ces désordres constituent dès lors la suite directe et indissociable des travaux affectant les parties communes, dont le syndicat demeure responsable.
En outre, l’absence de faïence, encore en attente de livraison au 20 mai 2022, faisait obstacle à une mise en location du bien dans des conditions conformes aux exigences de décence prévues par la législation applicable.
Il s’ensuit que la période de responsabilité imputable au syndicat des copropriétaires s’étend du 1er mars 2022 jusqu’à la réception effective des travaux intervenue en mai 2023, soit une durée de quatorze mois complets.

4. Sur la réalité et le quantum du préjudice locatif
Le Syndicat conteste la réalité du préjudice locatif en soutenant que M. [V] n'avait pas l'intention de mettre son bien en location avant mai 2023 et que, avant les travaux, l'affaissement du plancher rendait le bien impropre à la location.
Force est cependant de souligner que M. [V] est propriétaire non-occupant, qualité qui implique par nature une vocation locative du bien, l’antériorité de son intention de mise en location étant antérieure à la fin des travaux, tel qu’il résulte des pièces versées aux débats.
La survenance des désordres en parties communes qui a temporairement rendu le bien impropre à la location constitue le fait générateur de la responsabilité du Syndicat et non une cause exonératoire.
La perte locative est établie par le bail du 5 mai 2023 fixant le loyer mensuel a 835,04 euros. Sur la période indemnisable de quatorze mois (1er mars 2022 à mai 2023), le préjudice s'établit à 14 x 835,04 = 11 690,56 euros.
5. Sur les dommages et intérêts complémentaires

M. [V] sollicite 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi du Syndicat et du préjudice moral subi durant 32 mois. La mauvaise foi ne peut être retenue : le Syndicat a diligenté les travaux dans les formes requises, informant régulièrement les copropriétaires et maintenu une position juridique argumentée. Le seul fait de s'opposer à une demande d'indemnisation ne saurait caractériser la mauvaise foi.
En revanche, l'indisponibilité prolongée du bien de M. [V] durant près de deux ans, génératrice d'une incertitude persistante et d'une perte de revenus significative pour un propriétaire non-occupant, caractérise un préjudice moral et un trouble dans les conditions d'existence distinct de la perte locative et directement en lien avec le retard des travaux imputable au Syndicat, justifiant une indemnité d’un montant de 1500 euros.
Les intérêts au taux légal courront sur les sommes allouées à compter de la mise en demeure du 20 juin 2023, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil. La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément au présent dispositif.
B. Sur les autres demandes
Sur la dispense de participation aux frais de procédure

M. [V], qui obtient partiellement gain de cause contre le Syndicat, sera dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
M. [V], qui obtient partiellement gain de cause, est fondé à obtenir une indemnité au titre de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué à ce titre la somme de 2000 euros, tenant compte du succès partiel de ses prétentions.

Sur l’exécution provisoire
L'exécution provisoire étant de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de l'ordonner ni de la constater.

LE TRIBUNAL,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la résolution n°15 du procès-verbal d'assemblée générale du 26 mars 2021 fait obstacle à toute indemnisation de M. [B] [V] pour la période des six premiers mois de travaux (septembre 2021 - février 2022 inclus), mais ne prive pas M. [V] de son action en responsabilité pour la période de retard subséquente ;
DIT que la mention du poste "Indemnité M. [V]" dans la résolution n°18 résulte d'une anticipation rédactionnelle sans portée propre sur le principe de l'indemnisation expressément rejeté par la résolution n°15 ;
DIT que la responsabilité de plein droit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] est engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période courant du 1er mars 2022 jusqu'à la réception des travaux en mai 2023 ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représente par son syndic en exercice la SARL MOREL-HENRY Immobilier, à payer à M. [B] [V] la somme de 11 690,56 euros (onze mille six cent quatre-vingt-dix euros et cinquante-six centimes) au titre de la perte de loyers sur la période de mars 2022 à mai 2023 ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à M. [B] [V] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre du préjudice moral et du trouble dans les conditions d'existence ;
DIT que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023, date de la mise en demeure, et que les intérêts seront capitalisés conformément à l'article 1343-2 du Code civil des lors qu'ils seront dus pour une année entière ;
DEBOUTE M. [B] [V] du surplus de ses demandes indemnitaires ;
DIT que M. [B] [V] est dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à M. [B] [V] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] aux entiers dépens de l'instance ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nicolas BIHAN