TJ 44109, 11 juin 2026, RG 25/01239

N° RG 25/01239 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OFGR

Minute N° 2026/0483

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 11 Juin 2026

---

Société PERIAL 02

C/

S.A.S. MELTING FOOD

---

copie exécutoire délivrée le 11/06/2026 à :

la SELARL [Localité 1] APCHER - 336
la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES - 14
copie certifiée conforme délivrée le 11/06/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 2]-Atlantique)

---

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

---

Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 28 Mai 2026

PRONONCÉ fixé au 11 Juin 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Société civile de placement immobilier à capital variable PERIAL O2 (anciennement dénommée PFO2), RCS [Localité 3] 513 811 638, représentée par son gérant la SAS PERIAL ASSET MANAGEMENT, RCS [Localité 3] 775 696 446, elle-même représentée par son président Monsieur [L] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentées par Maître Alexandre DE LORGERIL de la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES
et par Maître Paul BRISSET de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSES

D'UNE PART

ET :

S.A.S. MELTING FOOD (RCS [Localité 4] 921 073 094) pris en la personne de Monsieur [A] [I], son président, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

N° RG 25/01239 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OFGR du 11 Juin 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 septembre 2022, la S.C.P.I. PFO2 a donné à bail commercial à la S.A.S. MELTING FOOD des locaux correspondant à deux lots de 524 et 122 m² environ dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2022, à destination de restauration incluant des activités ponctuelles d'animations et d'événements de type karaoké/spectacle, moyennant un loyer annuel de 116 248 € hors taxes hors charges avec une franchise de six mois, payable trimestriellement d'avance.

Après une procédure en résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers, les parties ont conclu un protocole transactionnel le 17 octobre 2024, ensuite duquel deux nouveaux baux sous conditions suspensives ont été signés le 17 décembre 2024 concernant chacun des lots de 524,01 m² et 122,54 m² pour une durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2024, avec la même destination et avec des loyers annuels de 100 433,17 € hors taxes hors charges pour le grand local et 23 386,35 € pour le petit local.

Par avenants des 27 décembre 2024 et 22 mai 2025, la S.A.S. MELTING FOOD a été autorisée à sous-louer des parties du grand local.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 septembre 2025, la S.C.P.I. PFO2 a fait assigner en référé la S.A.S. MELTING FOOD suivant acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail du grand local,
- l’expulsion de la S.A.S. MELTING FOOD et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte définitive de 900 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meubles aux risques et périls du preneur et en garantie des sommes dues conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 1/360 du dernier loyer annuel majoré de 50 % outre les charges en application de l'article 16 du bail jusqu'à libération effective des lieux,
- le paiement provisionnel de la somme de 186 608,84 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés selon décompte du 27/10/25,
- l'acquisition du dépôt de garantie de 25 108,29 € par provision au bailleur à titre d'indemnité en application des articles 8 et 18.2 du bail,
- l'application aux sommes dues d'un taux égal au taux légal majoré de 3 points à compter de leur échéance en vertu de l'article 6.4 du bail,
- le paiement de la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. (procédure N°RG 25/01239)

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 novembre 2025, la S.C.P.I. PERIAL O2, anciennement dénommée PFO2, a fait assigner en référé la S.A.S. MELTING FOOD suivant acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail du petit local,
- l’expulsion de la S.A.S. MELTING FOOD et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte définitive de 900 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meubles aux risques et périls du preneur et en garantie des sommes dues conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 1/360 du dernier loyer annuel majoré de 50 % outre les charges en application de l'article 16 du bail jusqu'à libération effective des lieux,
- le paiement provisionnel de la somme de 47 357,22 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés selon décompte du 27/10/25,
- l'acquisition du dépôt de garantie de 5 871,58 € par provision au bailleur à titre d'indemnité en application des articles 8 et 18.2 du bail,
- l'application aux sommes dues d'un taux égal au taux légal majoré de 3 points à compter de leur échéance en vertu de l'article 6.4 du bail,
- le paiement de la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. (procédure N°RG 26/00023).

Suivant acte notarié du 31 décembre 2025, la S.C.P.I. PERIAL O2 a vendu les locaux loués à la société DEMETER en conservant la conduite des instances engagées contre la locataire pour lesquelles elle a renoncé à poursuivre la résiliation des baux.

Vu les conclusions n° 4 notifiées par la S.C.P.I. PERIAL O2 (anciennement dénommée PFO2) le 27 mai 2026 dans le dossier n° 25/1239 par lesquelles elle conclut à la condamnation de la S.A.S. MELTING FOOD au paiement du montant de 150 148,32 € TTC à titre de provision sur les sommes restant dues avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de leur échéance et de celle de 5 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Vu les conclusions n° 4 notifiées par la S.C.P.I. PERIAL O2 (anciennement dénommée PFO2) le 27 mai 2026 dans le dossier n° 26/0023 par lesquelles elle conclut à la jonction des procédures et à la condamnation de la S.A.S. MELTING FOOD au paiement du montant de 47 357,22 € TTC à titre de provision sur les sommes restant dues avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de leur échéance et de celle de 5 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Vu les conclusions n° 4 notifiées par la S.A.S. MELTING FOOD dans le dossier n° 25/1239 par lesquelles elle conclut à titre principal au rejet de la demande et à titre subsidiaire à la réduction du montant du loyer dû sur la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025 à 50 % au regard des graves désordres affectant le grand local, à l'octroi d'un délai de paiement sur deux ans et à la condamnation de son adversaire au paiement de la somme de 5 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Vu les conclusions n°4 notifiées par la S.A.S. MELTING FOOD dans le dossier n° 26/0023 par lesquelles elle conclut à titre principal au rejet de la demande et à titre subsidiaire à la réduction du montant du loyer dû sur la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025 à 90 % du fait de l'impossibilité d'utiliser le petit local conformément à la destination contractuelle de restaurant, à l'octroi d'un délai de paiement sur deux ans et à la condamnation de son adversaire au paiement de la somme de 5 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures :

Il est d'une bonne justice de rendre une seule ordonnance dans les deux procédures relatives à deux locaux situés dans le même ensemble immobilier, loués en même temps.

Sur les demandes de provisions :

1°) [Localité 6] local :

S'agissant du grand local, la S.A.S. MELTING FOOD oppose à la demande de provision sur les loyers et charges impayés le manquement du bailleur à son obligation de délivrance à raison d'infiltrations dans les locaux ayant empêché l'exploitation avant le 2 septembre 2025, la mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et des objections concernant les sommes réclamées, moyens qui seront examinés successivement.

Sur l'exception de non exécution :

Même si les locaux mis à disposition en octobre 2022 faisaient initialement l'objet d'infiltrations, qui ont donné lieu à un protocole d'accord transactionnel par lequel le bailleur a renoncé au paiement de loyers, rien n'établit que les infiltrations persistaient à la signature de ce protocole et il serait totalement absurde que la locataire ait accepté de signer de nouveaux baux sans en faire une des conditions suspensives, si tel avait été le cas.

D'ailleurs, aucune preuve d'infiltrations n'est rapportée depuis la signature des nouveaux baux, si ce n'est par un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 décembre 2025, après l'assignation en résiliation de bail, et pour des box aménagés sous-loués dont aucun élément ne justifient de l'arrêt de l'exploitation ni de doléances du sous-locataire.

Il ne saurait être reproché un manquement du bailleur à son obligation d'entretien, alors que le commissaire de justice a constaté que les eaux étaient récupérées par une gouttière, et que ce n'est que le 14 décembre 2025 que pour la première fois la société MELTING FOOD a averti l'agence ESSET, gestionnaire des locaux loués, de la reprise des infiltrations.

De même, la preuve n'est pas rapportée d'un retard d'aménagement des locaux par l'exécution de travaux pour faire cesser les infiltrations, alors que la locataire prétend que les travaux se sont limités à la pose de la gouttière de récupération et que les infiltrations n'ont été constatées que dans les locaux sous-loués, dont la mise à disposition par sous-location a été autorisée à partir de décembre 2024.

L'exception de non exécution n'est donc pas fondée, faute de preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations ni d'une impossibilité d'exploiter les locaux pendant la période considérée.

Sur la mauvaise foi dans la délivrance du commandement :

La contestation de la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'est pas un moyen pertinent pour contester l'exigibilité des sommes dues en vertu du bail.

Sur les contestations des sommes réclamées :

La S.A.S. MELTING FOOD soutient qu'une franchise de loyer de six mois avait été négociée et a été omise dans le protocole.

Cependant, même si elle n'était pas assistée à la signature du protocole, elle en a approuvé les stipulations sans faire aucune remarque, a signé le nouveau bail sans exiger une franchise comme celle qui figurait dans le bail initial, alors qu'elle savait qu'elle avait des travaux d'aménagement à exécuter, qu'elle avait négocié une condition suspensive à leur sujet et qu'elle a su négocier le report de cette condition suspensive. La déduction sollicitée à ce propos n'est pas possible, faute de preuve d'accord des parties sur une franchise.

Les parties sont en désaccord sur la déduction du dépôt de garantie, dont le bailleur prétend qu'il n'a pas été payé, alors que le preneur soutient qu'il résulte des énonciations du bail qu'il a été versé.

Selon le premier alinéa de l'article 8 du contrat, le dépôt de garantie de 25 108,29 € a été payé antérieurement à la signature du bail en exécution de l'article 1.2 du protocole transactionnel, qui stipulait un paiement dans les deux jours. La somme de 25 108,29 € intégrée au décompte est donc sérieusement contestable au vu de ces éléments qui font présumer que le paiement est bien intervenu.

La S.A.S. MELTING FOOD conteste l'inclusion dans le décompte des sommes réclamées d'une somme de 10 000 € au titre du 1er trimestre 2026, alors que la société PERIAL O2 n'était plus propriétaire.

La société PERIAL O2 explique que cette somme a été reversée au nouveau propriétaire.

De fait, il est facile de vérifier que toutes les opérations mentionnées après le 1er janvier 2026 sont à somme nulle et que le montant réclamé au terme du décompte final du 5 février 2026, à savoir 150 148,32 € correspond à la même somme que celle qui était due au 22 décembre 2025, date où la dernière opération avant la cession de l'immeuble est intervenue.

Il n'y a donc rien à réduire au titre de cette somme en litige.

Il en résulte qu'au total, la somme de 150 148,32 - 25 108,29 = 125 040,03 € n'est donc pas sérieusement contestable, de sorte qu'une provision de ce montant sera accordée.

2°) Petit local :

S'agissant du petit local, la S.A.S. MELTING FOOD oppose à la demande de provision sur les loyers et charges impayés le manquement du bailleur à son obligation de délivrance à raison de la non exécution de travaux de mise en conformité aux normes [Localité 7] et d'accessibilité, la mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et des objections concernant les sommes réclamées, moyens qui seront examinés successivement.

Sur l'exception de non exécution :

Même si les locaux mis à disposition en octobre 2022 font l'objet de préconisations de l'administration au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité des [Localité 7] et d'accessibilité aux personnes à mobilité réduites, la preuve n'est pas rapportée qu'il en résulte un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, alors que par une clause dépourvue d'ambiguïté, les travaux de mise aux normes de sécurité des établissements recevant du public et d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite a été mise à la charge du preneur pour l'exercice de son activité, selon l'article 9.1 du contrat.

La pose d'équipements coupe-feu, de revêtements muraux et de sol et la libération des dégagements ainsi que réalisation d'une simple rampe d'accès imposée à ce titre ne peuvent être considérés comme incombant au bailleur au titre des grosses réparations de l'article 606 du code civil, alors qu'il ne s'agit ni de réaliser des travaux de clos et de couvert ni de travaux touchant à la structure de l'immeuble.

La preuve n'est pas faite que le bailleur aurait entravé le projet du preneur en omettant de solliciter une autorisation de l'AFUL, alors qu'aucune demande ou mise en demeure à ce sujet n'est produite. Au contraire, il est fait état de diligences du bailleur pour contacter le syndic le 16 mai 2025 et l'organisation d'une réunion sur site fin juin 2025. Ensuite de ces réunions, la locataire ne justifie d'aucune demande à son bailleur en vue de solliciter une autorisation concrète de son projet auprès de l'AFUL.

Les manquements allégués au titre de l'obligation d'information précontractuelle ne sont pas un moyen pertinent pour justifier l'exception de non exécution.

L'exception de non exécution n'est donc pas fondée, faute de preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations ni d'une impossibilité d'exploiter les locaux du fait du bailleur pendant la période considérée.

Sur la mauvaise foi dans la délivrance du commandement :

La contestation de la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'est pas un moyen pertinent pour contester l'exigibilité des sommes dues en vertu du bail.

Sur les contestations des sommes réclamées :

Les parties sont en désaccord sur la déduction du dépôt de garantie, dont le bailleur prétend qu'il n'a pas été payé, alors que le preneur soutient qu'il résulte des énonciations du bail qu'il a été versé.

Selon le premier alinéa de l'article 8 du contrat, le dépôt de garantie de 5 871,58 € a été payé antérieurement à la signature du bail en exécution de l'article 1.2 du protocole transactionnel qui stipulait un paiement dans les deux jours.

La somme de 5 871,58 € intégrée au décompte est donc sérieusement contestable, au vu de ces éléments qui font présumer que le paiement est bien intervenu.

La somme de 47 357,22 - 5 871,58 = 41 485,64 € n'est donc pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

L'obligation de paiement des intérêts contractuels sur les provisions accordées est sérieusement contestable, alors que le taux mentionné à l'article 6.4 des contrats n'est pas le taux légal majoré de 3 points mais le taux légal majoré de 500 points, ce qui, par son caractère excessif, est manifestement inapplicable par le juge des référés.

Sur les demandes reconventionnelles :

Les demandes de réduction des loyers à 50 et 90 % ne sont pas fondées, dès lors que les manquements du bailleur ne sont pas établis.

La locataire sollicite des délais de paiement. La preuve est suffisamment rapportée qu'elle a rencontré d'importantes difficultés administratives pour concrétiser son projet et que son activité se met en place progressivement, si bien que les revenus ne sont pas à la hauteur de ce qui était espéré.

De son côté, la créancière bénéficie d'une situation économique florissante, puisqu'elle vient de vendre les locaux.

Un échelonnement sur 18 mois sera donc accordé à la S.A.S. MELTING FOOD.

Sur les frais :

Etant condamnée à payer des provisions sur les sommes dues, la S.A.S. MELTING FOOD doit être considérée comme la partie perdante et condamnée aux dépens, selon le principe de l'article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 2 000,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. MELTING FOOD devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,