TJ 06088, 12 juin 2026, RG 26/00995

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE

N° RG 26/00995 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RHFC
du 12 Juin 2026
M.I 26/00642

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ [I] [L], [D] [B]

Copie exécutoire délivrée à

Me Thibault POZZO DI BORGO
Me Yves ROUSSARIE

Copie certifiée conforme
délivrée à

EXPERTISE

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DOUZE JUIN À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 05 Juin 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Monsieur [I] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Yves ROUSSARIE, avocat au barreau de NICE

Madame [D] [B]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Yves ROUSSARIE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2026, délibéré avancé au 12 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], autorisé par une ordonnance du 4 juin 2026 A fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M.[I] [L] et Mme [D] [B] aux fins de voir :
- ordonner à M.[I] [L] et Mme [D] [B] et toute personne mandatée par eux, la cessation immédiate de tous travaux au sein du lot numéro 20 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] sous astreinte de 1000 € par infraction constatée à compter de la signification de la décision
- ordonner à M.[I] [L] et Mme [D] [B] de faire procéder par une entreprise qualifiée et assurée, à toutes mesures de mise en sécurité et d’étaiement du lot numéro 20, propres à prévenir tout risque d’aggravation des désordres et tout péril pour la sécurité des personnes et des biens et de lui en justifier dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 1000€ par jour de retard
- à défaut d’exécution, l’autoriser à pénétrer dans le lot numéro 20 et à faire réaliser à ses frais avancés par une entreprise qualifiée et assurée toutes mesures de mise en sécurité et d’étaiement du lot numéro 20, propresà prévenir tout risque d’aggravation des désordres et tout péril pour la sécurité des personnes et des biens et ce avec le concours d’un commissaire de justice d’un serrurier et de la force publique
- condamner in solidum M.[I] [L] et Mme [D] [B] à lui rembourser le coût desdites mesures sur présentation des justificatifs
- ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière
- ordonner à M.[I] [L] et Mme [D] [B] d’avoir à lui communiquer l’étude de structure complète des travaux, les attestations d’assurance de l’ingénieur ayant établi les plans et de l’entreprise ayant exécuté les travaux ainsi que les plans avant et après les travaux sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 5000 euros à titre de provision ad litem destinée à couvrir la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert et les frais directement liés aux opérations d’expertise
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

À l’audience du 9 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a maintenu ses demandes.

M.[I] [L] et Mme [D] [B] sollicitent dans leurs conclusions reprises à l’audience:
- le rejet de toutes les demandes de mesures conservatoires urgentes dès lors qu’aucun désordre n’est constaté sur l’immeuble et qu’aucune preuve d’un désordre n’est rapportée
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à être autorisé à faire réaliser à ses frais avancées toutes mesures de mise en sécurité des étaiements du lot 20
- rejeter la demande d’expertise judiciaire en l’absence de preuve de réalisation de gros travaux susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble et aux parties communes
- à titre subsidiaire, prendre acte de leurs protestations et réserves
- rejeter la demande de provision ad litem pour les frais d’expertises qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes d’arrêt des travaux et de mise en sécurité des lieux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite un arrêt des travaux de M.[I] [L] et Mme [D] [B] et leur condamnation à procéder à une mise en sécurité de leur cave (lot20) par un étaiement, aux motifs qu’ils ont entrepris des travaux non autorisés, qu’il a mandaté la société IBF pour examiner les travaux réalisés, qu’elle a constaté en septembre 2025 que des éléments structurels avaient été enlevés et qu’un étaiement était nécessaire, qu’en dépit de sa mise en demeure, les défendeurs n’ont pas réagi, qu’ils lui ont adressé un rapport de synthèse structurelle d’un ingénieur Monsieur [F] ne relevant aucun danger, contesté par l’ingénieur structure missionné qui a confirmé dans un courrier du 26 mai 2026 la nécessité d’étayer en urgence les lieux en l’état de l’existence d’un risque immédiat pour la stabilité de l’immeuble. Il expose ainsi qu’il convient de mettre un terme au dommage imminent et au trouble manifestement illicite subi en condamnant les défendeurs à arrêter immédiatement tous travaux dans leurs lots et à faire procéder à toutes mesures de mise en sécurité et d’étaiement en sollicitant à défaut d’exécution, l’autorisation d’y procéder en leur lieu et place.

De leur côté, M.[I] [L] et Mme [D] [B] qui sollicitent le rejet des demandes font valoir qu’il n’est pas justifié de l’existence de désordres suite aux travaux entrepris dans leur cave, qu’aucune fissure apparente n’a été constatée dans l’immeuble, qu’ils ont suite à la demande du syndicat des copropriétaires fait établir par un ingénieur béton, un rapport de synthèse structurelle le 6 avril 2026 ne relevant aucune modification des structures porteuses existantes et la réalisation de travaux d’amélioration et que le syndicat des copropriétaires verse un rapport contradictoire de la société IBF du 26 mai 2026 concluant que les travaux portent une atteinte aux fondations de l’immeuble, qu’ils contestent. Ils ajoutent que Monsieur [F], ingénieur béton a procédé à la rédaction d’une nouvelle attestation le 8 juin 2026 dans laquelle il affirme qu’aucune fissure imputable aux travaux entrepris en août 2025 n’a été constatée dans l’immeuble et que les fondations de l’immeuble n’ont aucunement été touchées. Ils soutiennent en conséquence qu’aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite n’est justifié et que les mesures conservatoires sollicitées ne sont pas fondées.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M.[I] [L] et Mme [D] [B] ont entrepris en 2025 des travaux dans leur cave correspondant au lot numéro 20.

Il est établi que le syndicat des copropriétaires a fait intervenir le 2 septembre 2025, la société IBF aux fins de vérification des travaux entrepris et que cette dernière a relevé dans son rapport que des travaux de modification ont été entrepris dans la cave, que l’examen visuel montre que d’importants éléments structurels de l’immeuble ont été cassés et évacués, que la dalle devant la porte d’entrée réalisée en voûte maçonnée est manquante, que le niveau du sol s’est affaissé de 50 à 70 cm, qu’une cloison devenue porteuse soutenant le plancher de l’étage supérieur a été enlevée et que des ouvertures ont également été créées à savoir deux fenêtres dans le mur au fond du local.

Il est précisé qu’aucune fissure particulière ne laisse penser à un danger imminent mais que l’ensemble des travaux a fortement fragilisé la structure de l’immeuble qui présente d’ores et déjà de très nombreuses fissures dans les appartements aux étages supérieurs majoritairement provoqués par les transformations dues à la suppression des cloisons porteuses sans renfort et les dégâts des eaux ayant affecté l’immeuble.

La société IBF préconise l’intervention d’une entreprise spécialisée afin d’étayer les escaliers d’accès à la cave et la voûte derrière la porte d’entrée outre le plancher où le mur supportant une dalle en béton a été enlevé. Elle ajoute en outre que les plans avant et après travaux, l’étude de l’ingénieur structure et les attestations d’assurance devront être produites afin d’évaluer les travaux de confortement entrepris et donner un avis sur les mesures réalisées.

Le 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure aux défendeurs de faire procéder dans un délai de huit jours à la mise en sécurité des lieux par un étaiement des escaliers de la voûte et du plancher haut par une entreprise spécialisée et de lui transmettre les documents exigés par le rapport IBF sur les travaux en cours.

Il ressort d’un procès-verbal de constat du 19 mars 2026 dressé par commissaire de justice, que le sol a été décaissé sur une hauteur d’environ 95 cm au niveau de la dernière marche de l’escalier au niveau de la cave, qu’une voûte d’épaisseur d’environ 60 cm a été partiellement démolie, qu’une ouverture cintrée qui constituait anciennement la séparation des deux pièces demeure, qu’il existe désormais un espace d’un seul tenant et que dans la deuxième pièce, deux ouvertures matérialisées par un fenestron à deux battants ont été réalisées. Il est par ailleurs indiqué qu’en partie haute une mezzanine a été créée, constituées de planches posées sur des IPN.

Le 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a adressé une nouvelle mise en demeure à M.[I] [L] et Mme [D] [B] aux fins d’obtention des documents techniques relatifs aux travaux entrepris et de mise en place des mesures correctives afin de restaurer la stabilité structurelle de l’immeuble.

Les défendeurs ont adressé quelques documents sur les travaux entrepris faisant état d’une réfection de la cave avec déblaiement et renforcement.

Ces derniers qui contestent le rapport de l’ingénieur structure IBF, ont adressé au syndic de l’immeuble, une étude technique de Monsieur [X] [F], ingénieur en date du 6 avril 2026 décrivant que la cave présentait initialement un état fortement dégradé la rendant inexploitable, que les travaux entrepris n’ont pas de portée structurelle mais ont été destinés à assainir le volume, que des sondages et une évacuation des déblais, un curage complet du sol jusqu’au bon sol naturel, une dépose de l’ancienne voûte non porteuse vestige d’une fosse septique ont été effectués outre la pose de menuiseries neuves et la création d’ouverture ventilées au niveau du patio avec la réalisation d’un dallage en béton armé. Il conclut que le local présente un état général sain et stabilisé tout en relevant que des éléments externes au local à savoir les canalisations situées au niveau du patio et la dalle de plancher supérieur présentant des désordres d’humidité et de fissuration constituent des facteurs de désordres résiduels pouvant à terme compromettre les travaux réalisés.

Toutefois, la société IBF dans un second rapport du 26 mai 2026 a contesté les conclusions de Monsieur [F] en relevant “qu’elle était choquée de lire” que l’enlèvement de cloisons devenues porteuses avec le temps dans un immeuble fortement fissuré aux étages supérieurs outre le décaissement d’un mur porteur n’inquiétaient nullement ce dernier, que les plans d’exécution ne prévoient aucune reprise en sous-œuvre ni renforcement au niveau de l’emplacement de la cloison supprimée, que le terrassement réalisé sur place est descendu plus bas que l’arase inférieure des fondations des murs porteurs de l’immeuble, que le dallage de 15 cm n’a aucun impact structurel, que les travaux ont été réalisés sans avertir quiconque et que des cloisons devenues porteuses avec le temps ont été démolies dans cet immeuble de sorte que les travaux réalisés touchent les fondations de ce dernier qui ont été déchaussées au moment de la réalisation des terrassements. La société IBF préconise que le local soit immédiatement étayé ainsi qu’ielle l’avait déjà indiqué en précisant qu’en l’absence d’étaiement dans un délai de sept jours, il est conseillé à la copropriété d’avertir les services des risques urbains de la mairie de [Localité 2] et d’entamer une procédure pour réaliser immédiatement les réparations.

Les défendeurs produisent une nouvelle attestation du 8 juin 2026 de la SAS GES dont le président est Monsieur [F], décrivant qu’il s’est rendu au cours des mois de février, mars et avril 2026 dans le local ainsi qu’une dernière fois le 8 juin 2026, que les travaux entrepris n’ont affecté aucun élément de structure porteuse de l’immeuble, qu’aucune fissure imputable aux travaux réalisés n’a été constatée, que les fondations de l’immeuble n’ont pas été touchées ni fragilisées dans le cadre des travaux entrepris et que les constatations réalisées sur site ne permettent pas d’attribuer à la cloison concernée une fonction structurelle ou de reprise de charges. Il ajoute qu’à ce jour aucun élément particulier de sauvegarde ou de consolidation n’est nécessaire.

Il ressort ainsi des éléments susvisés que les ingénieurs structure mandatés respectivement par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et par M.[I] [L] et Mme [D] [B] ont des positions contradictoires sur les travaux réalisés dans la cave puisque la société IBF préconise la mise en place en urgence d’un étaiement du local en relevant qu’une cloison devenue porteuses a été supprimée sans renforcement, que les fondations ont été déchaussées lors des terrassements et qu’un risque existe pour la sécurité de l’immeuble alors que la société GES mentionne à l’inverse que les travaux entrepris n’ont affecté aucun élémentde structure porteuse de l’immeuble et qu’aucun désordre n’a été constaté.

Toutefois, nonobstant les rapports contradictions des ingénieurs structure, il convient de relever que les défendeurs ont entrepris d’importants travaux dans leur cave sans justifier de l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires s’agissant notamment des travaux affectant les parties communes, que plusieurs mise en demeure leur ont été adressées aux fins d’étaiement des lieux au vu des conclusions de la société IBF sans qu’ils ne justifient y avoir procédé et que les travaux entrepris apparaissent conséquents puisqu’une voûte épaisse a été partiellement supprimée, un décaissement a été effectué au niveau du sol et une cloison a été abattue.

En conséquence, bien qu’il ne soit pas justifié à ce stade de l’apparition de désordres suite à la réalisation des travaux, il ne peut être exclu au vu de l’ampleur des travaux réalisés, l’existence d’un risque d’atteinte à la structure du bâtiment et ce d’autant que la société IBF dans ses deux rapports, indique que d’importants éléments structurels de l’immeuble ont été cassés et que les travaux réalisés ont fragilisé la structure de l’immeuble en préconisant en urgence un étaiement des lieux afin de les sécuriser.

Dès lors, afin de prévenir tout dommage imminent caractérisé par l’ampleur des travaux réalisés portant notamment sur le sol, les voûtes et murs et des conclusions de la société IBF selon lesquelles les éléments structurels ont été modifiés, laissant craindre l’existence d’un risque pour la sécurité de l’immeuble et des occupants, il convient d’ordonner un arrêt des travaux en cours de réalisation et ce dans l’attente de la première réunion qui sera tenue par l’expert au terme de laquelle ce dernier devra se prononcer sur les mesures conservatoires urgentes à mettre en place en cas de risque pour la sécurité des occupants, sur la poursuite des travaux et les conditions requises.

Afin de garantir l’exécution de cette obligation, il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte de 200€ par infraction constatée qui courra, passé le délai de 10 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

En outre, et pour les mêmes motifs, les défendeurs seront condamnés à faire procéder par une entreprise qualifiée et assurée, à la mise en sécurité de leur cave, par un étaiement afin de prévenir tout risque pour la sécurité des personnes et des biens à charge d’en justifier auprès du syndicat des copropriétaires dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard qui courra, passé le délai de 10 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Il conviendra enfin d’autoriser, à défaut d’exécution des mesures de mise en sécurité et de justification de leur réalisation, passé le délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance, le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans le lot numéro 20 afin qu’il réalise à ses frais avancés par une entreprise qualifiée et assurée toutes mesures de mise en sécurité et d’étaiement du lot numéro 20 visant à prévenir tout risque pour la sécurité des personnes et des biens et ce avec le concours d’un commissaire de justice, d’un serrurier et si besoin de la force publique.

En l’absence d’éléments à ce stade sur le coût des travaux de mise en sécurité de la cave, la demande de condamnation des défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires le coût desdites mesures sur justificatifs, apparaît prématurée et sera rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse, étant de surcroît relevé qu’une expertise est parallèlement sollicitée et que l’expert pourra à ce titre donner tous éléments sur le coût des mesures conservatoires nécessaires et procéder le cas échéant aux comptes entre les parties.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Au vu des éléments susvisés et pour les mêmes motifs, il convient de faire droit à la demande d’expertise qui repose sur un motif légitime en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la provision ad litem

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire .

La demande de provision ad litem formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée en l’état de l’existence de contestations sérieuses tenant au caractère contradictoire des rapports produits respectivement par les parties, les défendeurs justifiant avoir mandaté à deux reprises un ingénieur dont les conclusions diffèrent de celles de l’ingénieur missionné par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

Au vu des éléments susvisés, et en l’état de l’existence d’un motif légitime, M.[I] [L] et Mme [D] [B] seront condamnés à communiquer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] l’étude de structure complète des travaux, les attestations d’assurance de l’ingénieur ayant établi les plans et de l’entreprise ayant exécuté les travaux ainsi que les plans avant et après les travaux et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard qui courra passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 30 jours.

Sur les demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige et des circonstances de l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :