TJ 06088, 11 juin 2026, RG 25/04534

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 11 Juin 2026

N° RG 25/04534 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3JC

Grosse délivrée
à Me JACQUEMIN

Expédition délivrée
à Me TELOU

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [H] [E] sis [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la société FIT (FRANCO ITALIENNE DE TRANSACTION)
[Adresse 2]

représenté par Me David JACQUEMIN substitué par Me Céline LALLI, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [V] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Yawa TELOU substituée par Me Sophie ANDRIEU, avocates au barreau de NICE

Madame [U] [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Yawa TELOU substituée par Me Sophie ANDRIEU, avocates au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [Y] et Mme [U] [D] sont propriétaires d’un lot de copropriété situé [Adresse 4] (lots n°112 et n°267).

Le 10 juin 2025 et 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [H] [E], représenté par son syndic en exercice la société OLIVIER BRUN IMMOBILIER, (ci-après le syndicat des copropriétaires [H] [E]) a fait assigner M. [V] [Y] et Mme [U] [D] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner solidairement M. [V] [Y] et Mme [U] [D] à lui payer la somme de 5 599,48 euros, au titre des charges impayées au 29 juillet 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 12 novembre 2024, condamner M. [V] [Y] et Mme [U] [D] à lui payer la somme de 1 320 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner M. [V] [Y] et Mme [U] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner M. [V] [Y] et Mme [U] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, juger que à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée sera réalisée par voie d’huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce devront être supportés par le débiteur.
Le 15 janvier 2026, la société FIT a été désignée en qualité de syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires [H] [E].

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mai 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires [H] [E] sollicite de la présente juridiction, notamment de :
débouter M. [V] [Y] et Mme [U] [D] de l’ensemble de ses demandes ; condamner solidairement M. [V] [Y] et Mme [U] [D] à lui payer la somme de 3 096,28 euros, au titre des charges impayées au 17 avril 2026 avec intérêt au taux légal à compter du 12 novembre 2024, condamner M. [V] [Y] et Mme [U] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner M. [V] [Y] et Mme [U] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, juger que à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée sera réalisée par voie d’huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier sur le fondement de l’article A444-32 du ode de commerce devront être supportés par le débiteur.
Aux termes de ses dernières conclusions, M. [V] [Y] et Mme [U] [D] sollicite de la présente juridiction, notamment de :
- juger qu’ils régleront uniquement la somme de 1 776,28 euros, montant du chèque et arrêté à la date du 17 avril 2026, au titre des charges de copropriétés ;
- rejeter toutes autres demandes ;
- à titre reconventionnel condamner le syndicat des copropriétaires [H] [E] à leur payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- condamner le syndicat des copropriétaires [H] [E] à leur payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 11 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [H] [E] verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que M. [V] [Y] et Mme [U] [D] sont propriétaires du bien situé au [Adresse 4] (lots n°112 et n°267),les appels de fonds,un décompte actualisé au 17 avril 2026, à hauteur de 3 096,28 euros ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 7 juin 2022, 27 février 2023, 27 février 2024, 1er avril 2025 et 15 janvier 2026 ; et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).
M. [V] [Y] et Mme [U] [D] reconnaissent le principe de la dette, mais conteste le quantum en faisant état d’une dette de 1 776,28 euros au 17 avril 2026. Ils contestent les frais de relances notamment au regard du mauvais adressage, précisant que le demandeur n’avait pas pris la peine de modifier leur nouvelle adresse.

Les frais d’assignation, de rappel, de mise en demeure, les honoraires d’auxiliaires de justice, notamment ceux comptabilisés le 28 février 2024, 25 mai 2024, 12 novembre 2024, 13, 21 et 25 février 2025, 26 mai 2025 ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [V] [Y] et Mme [U] [D] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 776,28 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [V] [Y] et Mme [U] [D] au paiement de la somme de 1 776,28 euros, au titre des charges dues à la date 17 avril 2026, les appels de fond du 1er avril 2026 (4e provision) inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Aux termes de l’article 446-2 du code de procédure civile, applicable au présent litige, (…) lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, il ne ressort pas du dispositif des dernières conclusions versées par le demandeur à l’audience du 5 mai 2026, de demande expressément formulée de condamnation au paiement de la somme de 1 320 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, si l’assignation initiale formulait une condamnation à ce titre, la juridiction est saisie des prétentions formulées dans le dispositif des dernières conclusions versées à l’audience, nonobstant les moyens développés dans le corps des conclusions.

Par conséquent, il convient de considérer que le demandeur s’est désisté de ces demandes.

Sur les dommages et intérêts formulées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires [H] [E] sollicite la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [H] [E] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par M. [V] [Y] et Mme [U] [D]

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [V] [Y] et Mme [U] [D] sollicitent la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi.

En l'espèce, si M. [V] [Y] et Mme [U] [D] reprochent notamment au demandeur d’avoir communiqué l’assignation sur leur lieu de travail, les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires [H] [E].

En conséquence, M. [V] [Y] et Mme [U] [D] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, les conditions du présent articles n’étant pas remplies, les intérêts échus n’ayant pas couru pendant au moins un an.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [H] [E] sera déboutée de cette demande à ce titre.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [Y] et Mme [U] [D] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse. M. [V] [Y] et Mme [U] [D], parties perdantes, seront également déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution forcée

Il ressort de l’article Article A444-32 du code de commerce, que la prestation de recouvrement ou d'encaissement figurant au numéro 129 du tableau 3-1 donne lieu à la perception d'un émolument.

En l’espèce, si le demandeur sollicite, dans l’hypothèse d’un défaut de règlement spontané des condamnations par les défendeurs, l’exécution forcée soit réalisée par voie d’huissier, que le montant des sommes retenus par l’huissier sur le fondement de l’article susvisés soit supporté par les débiteurs.

Pourtant, à l’audience du 5 mai 2026, les débiteurs ont proposé spontanément un chèque de 1 776,28 euros au profit du demandeur, refusé par ce dernier. Il n’existe donc pas de risque de résistance de la part des défendeurs.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires [H] [E] de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS