TJ 92050, 8 juin 2026, RG 26/00022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 JUIN 2026

N° RG 26/00022 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3NRQ

N° de minute :

S.A.R.L. ANO IMMOBILIER

c/

S.A.S. FOCUS EYE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ANO IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Thomas DUBOURG de la SELAS EYLAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0584

DEFENDERESSE

S.A.S. FOCUS EYE
[Adresse 1]
[Localité 1]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 mai 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2023, la société ANO IMMOBILIER a consenti à la société FOCUS EYE un contrat de sous-location portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de neuf années, à compter du 3 mai 2023, et moyennant un loyer annuel de 56.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement à terme échu, aux fins d’exercer une activité de centre ophtalmologique.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, la société ANO IMMOBILIER a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 32.042,42 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 août 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025, la société ANO IMMOBILIER a assigné la société FOCUS EYE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de la société FOCUS EYE ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour en plus du paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans un garde-meubles à désigner ou tout autre lieu au choix de la demanderesse et ce, en garantie des sommes dues ;Condamner la société FOCUS EYE au paiement de la somme provisionnelle de 54.097,29 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus majorés des frais de recouvrement ;Condamner la société FOCUS EYE au paiement d’une indemnité d’occupation de 7.672,44 euros à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à délaissement effectif des lieux ; Condamner la société FOCUS EYE à payer une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment les frais d’assignation et d’expulsion.
A l'audience du 7 mai 2026, la société ANO IMMOBILIER, représentée par son conseil, maintient les demandes formulées dans son acte introductif d’instance.

Elle précise que la dette locative a augmentée et que le défendeur ne se manifeste pas.

En défense, régulièrement assignée à personne morale, la société FOCUS EYE n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l'espèce, la soumission du bail du 29 septembre 2023 conclu entre la société FOCUS EYE et la société ANO IMMOBILIER au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges visée dans le commandement de payer délivré le 12 août 2025 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 32.042,42 euros au titre des loyers échus dus au 4 août 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société ANO IMMOBILIER, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 32.042,42 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort de l’extrait du grands-livres des comptes clients au 31 décembre 2025 que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai. Dès lors, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 septembre 2025 à 24 heures, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société FOCUS EYE est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 13 septembre 2025, ce qui constitue pour la société ANO IMMOBILIER un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire à ce stade de la procédure de prévoir une astreinte, le possible recours à la force publique paraissant suffisamment contraignante pour la défenderesse. Il sera ainsi jugé qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de condamnation sous astreinte.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés
En l’espèce, la demanderesse produit un extrait « grands-livres des comptes clients » faisant apparaître un solde de 54.097,29 euros au 31 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse. Il ressort de l’extrait actualisé au 6 mai 2026 l’existence d’un règlement postérieur à l’assignation (le 23 février 2026), d’un montant de 5.000 euros, qui vient s’imputer sur les échéances les plus anciennes. Dès lors, le montant non sérieusement contestable de la créance de la société ANO IMMOBILIER au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation s’établit à 49.097,29 euros au 6 mai 2026, échéance de novembre 2025 incluse. La société FOCUS EYE sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme,

- Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation
 
En l’espèce, l'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.

En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société FOCUS EYE.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il convient de condamner la société FOCUS EYE à verser à la société ANO IMMOBILIER la somme de 1.500 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,