TJ 92050, 11 juin 2026, RG 25/02603

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 11 JUIN 2026

N° RG 25/02603 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3GQU

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par le Cabinet de Gestion Guy Soutoul C.G.S., ATRIUM GESTION

c/

S.C.I. BELLA VITA

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par le Cabinet de Gestion Guy Soutoul C.G.S., ATRIUM GESTION
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représentée par Maître Nicolay FAKIROFF de l’AARPI ROOSEVELT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1234

DEFENDERESSE

S.C.I. BELLA VITA
[Adresse 4]
[Localité 2]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 11 mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré au 09 avril 2026 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble situé sis [Adresse 2] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété et son syndic est la société ATRIUM GESTION.

La société civile immobilière BELLA VITA est propriétaire du lot n°63 un appartement situé au 2ème étage.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, il a été constaté l’installation d’une véranda fermée sur le balcon situé au 2ème étage.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI BELLA VITA de démanteler la véranda ainsi que le compresseur de climatisation installé sur le balcon de son appartement.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner en référé la SCI BELLA VITA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :
- Condamner la SCI BELLA VITA à démonter la véranda, déposer le climatiseur sur le balcon de son lot au 2ème étage de l’immeuble et remettre les lieux litigieux en l’état, sous le contrôle et la supervision de l’architecte de l’immeuble,
- Ordonner que ce démontage et cette dépose soient effectués dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai,
- Condamner la SCI BELLA VITA à supporter les frais de démontage de la véranda, de dépose du climatiseur et de remise en état des lieux,
- Condamner la SCI BELLA VITA au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les termes de son acte introductif d’instance. Il fait valoir en substance que la SCI BELLA VITA a installé sans autorisation et en violation du règlement de copropriété une véranda et une climatisation sur le balcon de son appartement ; que le balcon est une partie commune à jouissance privative ; que le règlement de copropriété est clair à cet égard ; qu’une résolution a par ailleurs rappelé en 2016 qu’aucun objet ne peut être stocké sur les balcons ; que l’étanchéité des balcons incombe à la copropriété ; que le sol du balcon a été refait intégralement par les défendeurs empêchant toute vérification de son étanchéité ; que des installations similaires ont été rejetées en 2015 et en 2023 ; que les relances amiables n’ont pas abouti.

Régulièrement assignée par dépôt à étude, la SCI BELLA VITA n’a pas comparu.
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et à la note d’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de dépose de l’installation et de remise en état :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La réalité de la violation et son caractère évident doivent être constatés. Les mesures ne doivent tendre qu’à la cessation du trouble manifestement illicite et doivent être proportionnés à l’objectif poursuivi, le juge devant procéder à la mise en balance des intérêts en présence.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.

Selon l’article 25 de la loi n° 65 557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

En l’espèce,

L’installation d’une véranda sur le balcon de son lot par la SCI BELLA VITA a été constatée par un commissaire de justice le 24 janvier 2025. La pose d’un bloc de climatisation n’est pas contestée par la défenderesse dans les différents courriers versés aux débats, et la défenderesse n’ayant pas comparu, n’a pas présenté d’éléments de contestation.

Le demandeur verse notamment aux débats des extraits du règlement de copropriété définissant le lot 63 comme suit : « un appartement de deux pièces principales portant le numéro B23 avec la jouissance exclusive d’un balcon ». L’article 6 de ce règlement définit les parties communes générales de l’immeuble, comprenant notamment « les façades et murs extérieurs mitoyens ou non avec leur ornementation, y compris les balcons » (page 8). A la page 44 du règlement, le statut des terrasses et balcons est défini ainsi :
« Les copropriétaires bénéficiant de la jouissance d'une terrasse ou d'un balcon ne pourront les utiliser comme débarras, ni y entreposer des vélos et autres objets.
Les séchoirs à linge y sont interdits, de même que l'usage des barbecues. Seuls les meubles de jardin y sont autorisés.
Il ne pourra être fait aucun aménagement sur les terrasses pouvant porter atteinte à l'aspect ou l'harmonie de l'immeuble.
De même les plantations qui y seraient faites devront être entretenues, et remplacées ou enlevées en cas de besoin, de telle sorte que l'aspect général n'en soit pas dévalorisé.
L'entretien et la réfection, si besoin est, de tout revêtement incombent au
copropriétaire bénéficiant de cet espace, l'étanchéité étant en revanche une partie commune.
Les copropriétaires seront responsables de tous les dommages, tels que fissures et fuites, provoqués directement ou indirectement par leur fait.
Les propriétaires intéressés supporteront, en conséquence des utilisations anormales ci-dessus, tous les frais de remise en état qui seraient nécessaires ainsi que tous dédommagements destinés à réparer le trouble de jouissance occasionné. En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic, à leurs frais. ».
Les dispositions du règlement de copropriété sont claires en ce qu’elles définissent les balcons comme parties communes et prohibent tout aménagement pouvant porter atteinte à l’aspect de l’immeuble, à l’exception des meubles de jardin.
Ces éléments sont corroborés par les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires. Lors de l’assemblée du 28 septembre 2015, la résolution visant à autoriser un copropriétaire à installer une véranda rétractable et démontable a été rejetée. L’assemblée générale du 5 juillet 2016 a également rappelé dans une résolution n°22 et à titre indicatif que « le règlement de copropriété prévoit qu’aucun objet ne peut être stocké sur les balcons et terrasses et qu’aucun aménagement entraînant le changement d’aspect de l’immeuble ne peut être réalisé, sauf accord préalable de l’assemblée générale ». De même, lors de l’assemblée du 12 juin 2023, la résolution tendant à autoriser un copropriétaire à poser une climatisation en toiture a été également rejetée.
Par ailleurs, la demande de permis de construire adressée à la mairie de [Localité 3] est indifférente en l’espèce dès lors que la prohibition édictée dans le règlement de copropriété suffit à faire obstacle à toute installation sur les balcons et terrasses autre que du mobilier de jardin. En outre, l’action au fond engagée par la SCI BELLA VITA tendant à faire annuler la résolution n°25, laquelle autorise le Syndic à ester en justice aux fins d’obtenir la dépose de la véranda et le retrait du climatiseur sur le balcon, est également dépourvue d’effet dans le présent litige dans la mesure où l’interdiction posée par le règlement est claire et demeure applicable, y compris dans l’hypothèse où ladite résolution viendrait à être annulée. Ces considérations ne sauraient constituer des contestations sérieuses.
Dès lors, il résulte des pièces versées aux débats que la véranda et le bloc de climatisation ont été installés par la SCI BELLA VITA sur un balcon ayant la nature d’une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.
Partant, il sera fait injonction au défendeur de remettre les choses en état antérieur, à leurs frais exclusifs.
Une astreinte sera fixée en tant que de besoin.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI BELLA VITA, qui succombe, devra supporter la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SCI BELLA VITA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 1533 nouveau du code de procédure civile dispose : « le juge peut à tout moment enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.”

En l’espèce,

le conflit met en présence des voisins au sein d’une copropriété, pour lesquels il y a lieu de tenter de préserver de bonnes relations, et à ce titre présente les critères d’éligibilité à une mesure de médiation. Aussi il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d'information et invitation à médiation. A l'issue du rendez-vous, les parties sont invitées à démarrer une médiation conventionnelle dans les conditions prévues à l’article 1530 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS