TJ 62160, 4 juin 2026, RG 26/00152

Tribunal Judiciaire
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[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

N° RG 26/00152 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OT3

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

Société SC FONCIERE DI 01/2010

C/

[R] [A]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

Jugement rendu le 04 Juin 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier lors des débats et de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors de la mise à disposition;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société SC FONCIERE DI 01/2010, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [A],
Né le 07 mai 1985 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 02 Avril 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00152 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OT3 et plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Juin 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 août 2020, la société SC Foncière DI 01/2010 a consenti un bail d’habitation à M. [R] [A] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 637,39 euros et d’une provision pour charges de 60,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4770,98 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [R] [A] le 5 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2026, la société SC Foncière DI 01/2010 a assigné M. [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de :
constater la résiliation de plein droit du bail litigieux et à défaut, prononcer la résiliation du bail litigieux pour non-paiement du loyer ;ordonner l’expulsion du défendeur des lieux et de tout occupant de son chef, et cela au besoin avec le concours de la force publique ; dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 6000,00 euros avec intérêts judiciaires à compter du 5 novembre 2025 sur la somme de 4770,98 euros (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation valant sommation ; condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigibles ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 1500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur en tous les frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l’occasion de la réalisation de celui-ci, M. [R] [A] a déclaré avoir réglé la somme de 3000,00 euros à la bailleresse le 27 mars 2026 et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation en proposant de régler 125,00 euros par mois pour apurer sa dette.

À l'audience du 2 avril 2026, la société SC Foncière DI 01/2010, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 23 mars 2026, s'élève désormais à 7311,69 euros. La société SC Foncière DI 01/2010 s’est opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [R] [A] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SC Foncière DI 01/2010 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 novembre 2025 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4770,98 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 janvier 2026.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire a déclaré avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience en effectuant un virement de 3000 euros le 27 mars 2026, lors de la réalisation du diagnostic social et financier et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation.

Toutefois, le dernier décompte fourni par la bailleresse ne fait pas état de la reprise du paiement du loyer courant et M. [A], ne comparait pas et n’est pas représenté, de sorte qu’il n’apporte pas la preuve d’avoir réglé le loyer avant l’audience, tel qu’il lui incombe.

Par conséquent, il ne peut pas prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SC Foncière DI 01/2010 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [A] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 781,03 euros, du 6 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société SC Foncière DI 01/2010 verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 23 mars 2026, M. [A] lui devait la somme de 7311,69 euros, échéance de mars non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme la régularisation des charges pour l’année 2024 qui n’est pas justifiée en son montant (89,65 euros).

M. [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 7222,04 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2025, date de commandement de payer, sur la somme de 4614,81 euros (après déduction des frais de commandement de payer) et à compter de la présente décision pour le surplus.

En raison des paiements supposés effectués par le locataire, la condamnation sera dite en deniers ou en quittances.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550,00 euros à la demande de la société SC Foncière DI 01/2010 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,