TJ 62160, 4 juin 2026, RG 26/00196

Tribunal Judiciaire
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N° RG 26/00196 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OOK

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026

S.C.I. AETERNAM

C/

[X] [B]
[Z] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

Jugement rendu le 04 Juin 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. AETERNAM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M. [T] [F], gérant,

ET :

DÉFENDEUR

Mme [X] [B], demeurant [Adresse 4]
Comparante

M. [Z] [U]
né le 07 Juin 1998, demeurant [Adresse 5]
Comparant

M. [B] [H]
demeurant [Adresse 6]
Non comparant

DÉBATS : 02 Avril 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00196 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OOK et plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Juin 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juillet 2024, la SCI Aeternam a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [U] et Mme [X] [B] sur un logement situé au [Adresse 7] à Marquise (62250), moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 5 du mois de 690,00 euros et d’une provision pour charges de 30,00 euros.

M. [H] [B] s’est porté caution solidaire des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1281,00 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Le commandement a été dénoncé à la caution le 10 novembre 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Z] [U] et Mme [X] [B] le 6 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 janvier 2026, la SCI Aeternam a ensuite assigné M. [Z] [U], Mme [X] [B] et M. [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ;
- dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion M. [Z] [U] et Mme [X] [B] de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
- être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner M. [Z] [U], Mme [X] [B] et M. [H] [B] au paiement solidaire de la somme en principal de 1707,00 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 8 janvier 2026, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ;
- fixer et condamner solidairement M. [Z] [U], Mme [X] [B] et M. [H] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer soit 727,00 euros et ce à compter du 8 janvier 2026, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner M. [Z] [U], Mme [X] [B] et M. [H] [B] au paiement solidaire de la somme de 250,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner in solidum M. [Z] [U], Mme [X] [B] et M. [H] [B] en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 2 avril 2026, la SCI Aeternam, représentée par Monsieur [F] [T], son gérant, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé la demande principale en paiement à la somme de 1125,59 euros arrêtée au 2 avril 2026. Elle a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement si elle peut expulser les locataires au premier impayé.

M. [Z] [U] et Mme [X] [B] ont sollicité des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire. Ils ont fait valoir que la dette locative est soldée. Ils ont indiqué percevoir 456,00 euros au titre d’un congé parental et 1800,00 euros de salaire.

M. [H] [B], régulièrement cité à domicile, ne comparait et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI Aeternam verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 2 avril 2026, M. [U] et Mme [B] lui devaient la somme de 1125,59 euros, échéance d’avril incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite (398,59 euros) qui ne constituent pas des loyers et des charges et l’échéance d’avril 2026 (727,00 euros) qui au vu des dispositions contractuelles n’est pas échue à la date du 2 avril 2026.

Ainsi, la dette a été soldée le 13 mars 2026 et la demande en paiement sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La SCI Aeternam justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 novembre 2025 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1281 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2026.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la dette a été soldée à l’audience et les locataires ont repris le paiement des loyers courants.

Dès lors, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés aux locataires à compter du 6 novembre 2025 et du 13 mars 2026, date à laquelle la dette a été soldée.

Ces délais ayant été respectées pendant le cours de ces délais, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, les demandes d’expulsion, de séquestre des meubles et d’indemnités d’occupation seront rejetées.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U], Mme [B] et M. [B], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de la SCI Aeternam concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs seront condamnés à régler cette somme in solidum.

PAR CES MOTIFS,