TJ 62160, 4 juin 2026, RG 26/00199

Tribunal Judiciaire
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N° RG 26/00199 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OGO

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[S] [X]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

Jugement rendu le 04 Juin 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier lors des débats et de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors de la mise à disposition;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Roger LEMMONIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [X],
demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 02 Avril 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00199 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OGO et plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Juin 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2022, la SCI La Clenche a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [X] sur un logement situé au [Adresse 5] à Boulogne-sur-Mer (62200), moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 7 du mois de 570,00 euros et d’une provision pour charges de 120,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 21 décembre 2022, la SCI La Clenche a souscrit auprès de la SAS Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10235476404 en garantie des loyers et des charges de Mme [S] [X].

Suite au non-paiement par Mme [S] [X] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par la SCI La Clenche, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 855,00 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [S] [X] le 17 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 janvier 2026, la SAS Action Logement Services a ensuite assigné Mme [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs de la défenderesse ;
ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
condamner la défenderesse au paiement :
*de la somme de 1727,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 855,00 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;
*d'une indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
*d'une somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 2 avril 2026, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a sollicité le maintien des demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions et a déclaré qu’à la date du 25 mars 2026 la dette locative s’élève toujours à la somme de 1727,08 euros.

Mme [S] [X] a demandé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50,00 euros, plus du loyer courant.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 avril 2025 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 855,00 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La SAS Action Logement Services est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la locataire a repris le paiement des loyers à l’audience et au vu du diagnostic social et financier, elle a un reste à vivre de 737 euros. Au vu de ces éléments, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation lui seront accordés, suivant les modalités ci-après précisées.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l'espèce, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et où l’acquisition de la clause résolutoire reprendrait son plein effet, l'occupation sans droit ni titre causerait nécessairement un préjudice à la SAS Action Logement Services, dès lors que le propriétaire aura actionné le cautionnement.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, il convient de condamner Mme [X] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 690,00 euros (six cent quatre-vingt-dix euros), qui se substituera à ces derniers à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à la SCI La Clenche sera justifié par une quittance subrogative.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, Mme [X] lui devait la somme de 1727,08 euros.

Mme [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la SAS Action Logement Services, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 855,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique de la défenderesse, la SAS Action Logement Services sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,