TJ 42218, 12 juin 2026, RG 24/02809

N° RG 24/02809 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJ7B

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 12 JUIN 2026

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 1]
immatriculée au RCS de SAINT ETIENNE sous le n°[Numéro identifiant 1]
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [V] [Z] [U] [R]
né le 12 janvier 1952 à [Localité 1] (42),
domicilié [Adresse 2] [Localité 1]
Veuf en uniques noces de Mme [P] [O] [J] [D] et non remarié
Non lié par un pacte civil de solidarité

représenté par Maître Frédéric HORDOT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE
Assesseur : Guillaume GRUNDELER
Assesseur : Sophie MAY

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l'audience publique du 23 Mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 25 janvier 2012, M. [V] [R] a consenti à la SCI [Adresse 1] un pacte de préférence portant sur le lot de volume n° 1 dépendant d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Loire), pour une durée expirant le 31 décembre 2037.

Par courrier recommandé du 30 septembre 2022, M. [R] a informé la SCI [Adresse 1] de sa volonté de céder le bien au prix de 780 000 euros.

Par courrier recommandé du 12 octobre 2022, la SCI [Adresse 1] a fait savoir à M. [R] qu'elle entendait se porter acquéreur.

Par courriers recommandés des 28 octobre, 7 novembre et 28 novembre 2022, la SCI [Adresse 1] a sollicité la fixation d'un rendez-vous de signature de l'avant-contrat.

Par courriel du 21 décembre 2022, le notaire de M. [R] a indiqué à la SCI [Adresse 1] qu'il avait reçu pour instruction de préparer l'acte de vente.

Plusieurs rendez-vous de signature, fixés les 31 janvier, 7 février et 28 février 2023, ont été annulés.

Par courriel du 06 avril 2023, le notaire de M. [R] a informé la SCI [Adresse 1] que son client n'entendait plus donner suite à la vente projetée.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la SCI [Adresse 1] a fait sommation à M. [R] de comparaître à l'étude de Me [X] [F], notaire, le 7 mai 2024 en vue de la réitération authentique de la vente.

Par courrier recommandé du 06 mai 2024, M. [R] a fait savoir que, n'entendant plus vendre le bien, il ne se déplacerait pas à l'étude.

Le 6 juin 2024, la SCI [Adresse 1] a assigné M. [V] [R] devant le tribunal judiciaire aux fins de réitération forcée de la vente.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 11 septembre 2025, la SCI [Adresse 1] sollicite du tribunal de :

PRONONCER la vente entre d'une part Monsieur [V] [Z] [U] [R], né le 12 janvier 1952 à [Localité 1] (42), domicilié [Adresse 2] [Localité 1] (France) et la SCI [Adresse 1], société civile immobilière au capital de 10 000 € ayant son siège social à [Localité 1] (Loire), [Adresse 1], RCS SAINT ETIENNE n°[Numéro identifiant 1], représentée par son gérant en exercice Monsieur [I] [Q], moyennant le prix de 780 000 € outre droits d'enregistrement concernant le volume n°1 dépendant d'une parcelle cadastrée section BY n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 3], pour une contenance de 38 ca, division volumétrique résultant d'un document d'arpentage établi aux termes d'un acte reçu par Maître [X] [N], notaire à SURY LE COMTAL, le 25 janvier 2012, publié au service de la publicité foncière de MONTBRISON le 3 février 2012, volume 2012 P N°825, et attestation rectificative en date du 3 juillet 2012, publiée au bureau des hypothèques de MONTBRISON, le 7 juillet 2012, volume 2012 P N°3769. Lesdits biens propriété de Monsieur [R] pour les avoir reçus en donation-partage suivant acte de Maître [C], notaire à [Localité 1], le 26 avril 1990 publié à la conservation des hypothèques de MONTBRISON le 26 juin 1990, volume 1990 P n°3216.
DEBOUTER Monsieur [V] [R] de sa demande de résolution de la vente formée à compter de l'acception d'acquérir par la SCI [Adresse 1] en date du 12.10.2022.
CONDAMNER Monsieur [V] [R] à la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER le même aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût de la sommation par ministère de la SELARL SALICHON - MATHIEU - GIRONDEL en date du 30 avril 2024.
ORDONNER que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière de SAINT ETIENNE, 1er bureau.
DEBOUTER Monsieur [R] de sa demande tendant à voir écarter l'exécution de droit.
CONDAMNER Monsieur [V] [R] aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Sylvain NIORD sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 29 octobre 2025, M. [V] [R] sollicite du tribunal de :
A -
DECLARER que le contrat de vente conclu entre Monsieur [R] et la SCI [Adresse 1] a été résolu unilatéralement par Monsieur [R] le 6 avril 2023.
Subsidiairement,
PRONONCER la résolution du contrat de vente conclu entre Monsieur [R] et la SCI [Adresse 1] aux torts exclusif de cette dernière.
En tout état de cause,
DEBOUTER la SCI [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions
B -
CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [R] une somme de 5.000 € en indemnisation de son préjudice moral.
C -
CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [R] une participation de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
LA CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de Me HORDOT, sur son affirmation de droits
D -
Dans le cas où il serait fait droit en tout ou partie aux demandes de la SCI [Adresse 1],
ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 05 novembre 2025.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 23 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIFS

Sur la réitération forcée du contrat de vente

Sur l'existence d'un contrat de vente

Aux termes de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il résulte de ce texte que l'acceptation de l'offre de vente formulée en exécution d'un pacte de préférence vaut vente (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 22 septembre 2004, 02-21.441, Publié au bulletin).

En l'espèce, le pacte de préférence du 25 janvier 2012 prévoit que si une aliénation à titre onéreux intervient, la SCI [Adresse 1] aura un droit de préférence sur tout amateur pour se rendre acquéreur aux mêmes conditions, charges, modalités et prix qui devront lui être communiqués à son domicile par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il ajoute que la SCI [Adresse 1] disposera alors d'un délai de quinze jours à compter de la réception de la lettre pour émettre sa position au sujet de ce droit de préférence et faire connaître au cédant son refus d'acquérir ou son acceptation.

Dans son courrier du 30 septembre 2022, dont la nature d'offre n'est pas contestée, M. [R] indique à la SCI [Adresse 1] qu'ayant trouvé à vendre aux conditions habituelles en matière de vente moyennant le prix de 780 000 euros payable comptant, la SCI [Adresse 1] dispose, en application du pacte de préférence, d'un délai de quinze jours à compter de la réception pour faire connaître le cas échéant son intention de se porter acquéreur par préférence pour elle ou ses ayants droit et ce aux mêmes conditions.

L'existence d'un accord sur la chose et sur le prix, qui ressort de ces deux courriers, est corroborée par le courriel du 21 décembre 2022 par lequel le notaire de M. [R] indique à la SCI [Adresse 1] que son client lui a donné instruction de préparer l'acte de vente, et elle l'est également par l'organisation de plusieurs rendez-vous de signature.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la perfection de la vente par M. [R] à la SCI [Adresse 1] du volume n° 1, résultant de l'acceptation par la SCI [Adresse 1], le 12 octobre 2022, de l'offre de vente formulée par courrier du 30 septembre 2022, conformément aux termes du pacte de préférence en date du 25 janvier 2012.

Sur la résolution unilatérale du contrat

Aux termes de l'article 1226 du Code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.

En l'espèce, dans son courriel du 06 avril 2023, adressé au notaire de la SCI [Adresse 1], le notaire de M. [R] écrit : « M. [R] me charge de vous informer qu'il n'entend plus donner suite à la vente projetée. Si à l'avenir M. [R] entendait de nouveau céder cet immeuble, il ne manquera pas d'en informer à nouveau la SCI [Adresse 1] conformément aux termes du pacte de préférence ».

Ce courrier ne comprend aucune référence au paiement du prix et n'a été précédé d'aucune mise en demeure d'y procéder.

Il ne saurait être interprété comme une résolution unilatérale pour inexécution.

M. [R] est débouté de sa demande tendant à voir constater que le contrat de vente conclu le 12 octobre 2022 entre lui et la SCI [Adresse 1] a été résolu unilatéralement le 6 avril 2023.

Sur la résolution judiciaire du contrat de vente

Aux termes de l'article 1654 du Code civil, si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

En l'espèce, c'est à tort que M. [R] avance que l'expression « payable comptant » contenue dans son offre en date du 30 septembre 2022 impliquait un paiement immédiat et qu'en sollicitant un financement bancaire, la SCI [Adresse 1] aurait manqué à ses obligations. Comme le fait à juste titre valoir la SCI [Adresse 1], la vente comptant s'oppose à la vente à crédit, figure contractuelle en application de laquelle, dans les rapports entre l'acquéreur et le vendeur, ce dernier consent à ce que le prix soit payé à terme ou en plusieurs échéances, de sorte que même lorsque le prix est payé au moyen d'un financement bancaire, la vente se fait comptant.

Si une telle situation n'exclut pas la possibilité d'une résolution du contrat pour inexécution, encore appartient-il au vendeur de démontrer qu'il a cherché à obtenir le paiement du prix.

Le non-paiement du prix résulte ici de l'attitude même de M. [R] qui, parce qu'il contestait l'existence du contrat, n'a sollicité ni paiement ni séquestre auprès de la SCI [Adresse 1], alors qu'il aurait notamment pu le faire à la suite de l'annulation du rendez-vous de signature du 28 février 2023, présenté dans un courrier de son notaire en date du 28 février 2023 comme résultant de l'absence de fonds disponibles.

En l'absence de toute demande de paiement, et a fortiori de toute mise en demeure de payer, il importe peu que l'accord de prêt ait été obtenu le 12 décembre 2023.

M. [R] est débouté de sa demande de résolution judiciaire du contrat conclu le 12 octobre 2022.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il est fait droit aux demandes de la SCI [Adresse 1], de sorte que M. [R] est débouté de sa demande de condamnation pour procédure abusive et en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

M. [R], qui succombe, supporte les dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Sylvain Niord, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Les frais de constat de sommation ne relèvent pas des dépens, mais des frais irrépétibles.

M. [R] est condamné à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 3 000 euros, qui inclut le coût de la sommation du 30 avril 2024, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le transfert de propriété résultant du présent jugement et la privation des revenus du bien qui s'y attache ne sont pas de nature à justifier l'éviction de l'exécution provisoire, étant rappelé qu'en application de l'article 1352-3 du Code civil, la restitution susceptible de résulter d'une réformation du présent jugement inclurait les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

M. [R] est débouté de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,