TJ 62765, 11 juin 2026, RG 25/00805

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/00805 - N° Portalis DBZ4-W-B7J-B7PD

N° de Minute : 26/00170

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

[O] [A]

C/

S.A.R.L. AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT A.C.E REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [O] [A]
né le 16 Juin 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Tony PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT A.C.E.
dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame Peggy CARTON, Gérante, assistée de Maître Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI substitué par Me Romain JOURNE, avocat au barreau de SAINT-OMER.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mars 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026 prorogée au 11 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Selon acte sous seing privé en date du 29 juillet 2019, la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E a donné à bail à Monsieur [O] [A] un appartement situé [Adresse 4], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 595 euros, outre 120 euros au titre des charges.

Par jugement en date du 8 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer a :
requalifié le bail régularisé le 29 juillet 2019 entre Monsieur [O] [A] et la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E en bail de location non meublée ;
déclaré le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée à Monsieur [O] [A] nul et de nul effet ;
condamné la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;
condamné la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 4 464 euros au titre des provisions sur charges réglées pour la période du 1er août 2019 au 31 août 2022 ;
ordonné à SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E d'avoir à mettre en place à ses frais un compteur électrique individuel, soit dans le logement de Monsieur [O] [A] soit dans un endroit librement accessible, sous astreinte de 25 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
rejeté les demandes liées à la mise en place d'un compteur individuel d'eau et d'énergie thermique,
condamné la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
condamné la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E aux dépens,
rappelé le caractère exécutoire à titre provisoire du jugement.

La SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E a interjeté appel de la décision en limitant son appel à certaines dispositions du jugement.

Par exploit signifié le 20 décembre 2024, la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E a fait délivré à Monsieur [O] [A] un congé aux fins de vente pour la date du 29 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 juin 2025, Monsieur [O] [A] a fait assigner la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E – devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d'obtenir à titre principal, la nullité du congé délivré par la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à Monsieur [O] [A] selon acte du 20 décembre 2024.

Après trois renvois à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 5 mars 2026.

Par conclusions n°2 reprises à l'audience, Monsieur [O] [A], représenté, sollicite :
le prononcé de la nullité du congé aux fins de vente délivré par la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à Monsieur [O] [A] selon acte du 20 décembre 2024,
la condamnation de la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
la condamnation de la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
de débouter la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E de l'intégralité de ses demandes,
subsidiairement, si la nullité du congé n'était pas prononcée, l'octroi à Monsieur [O] [A] des plus larges délais pour les libérer les lieux, sans être inférieurs à 6 mois, en application des articles L 412-1 et L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Par conclusions reprises à l'audience, la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E, représentée, demande :
le rejet de la demande de nullité du congé délivré le 20 décembre 2024 à Monsieur [O] [A],
l'expulsion de Monsieur [O] [A] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et/ou du concours de la force publique,
la condamnation de Monsieur [O] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation de 715 euros par mois depuis le 28 juillet 2025 et jusqu'à libération effective des lieux,
la condamnation de Monsieur [O] [A] à lui payer les sommes suivantes :
- 2 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- 17 200 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier,
- 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

1. Sur la validité du congé

En application des dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 :
« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation (...) ».

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, Monsieur [O] [A] soutient que le congé pour vente a été délivré en fraude de son droit de préemption en ce que le prix de vente qui lui a été notifié présente un caractère manifestement excessif en vue de le décourager à se porter acquéreur.

Le congé aux fins de vente signifié le 20 décembre 2024 à Monsieur [O] [A] contient une proposition de vente de l'appartement 580 au prix de 195 000 euros pour une surface de 79 mètres, soit un prix au mètre carré de 2 468 euros.

Or, Monsieur [O] [A] verse aux débats deux estimations de la valeur du bien établi par deux professionnels de l'immobilier, à savoir par l'Agence Stéphane Plaza Immobilier de [Localité 1] le 16 janvier 2025 et par [W] [U] Agent commercial de la SA EFFICITY le 3 février 2025, dont il s'évince que la valeur du bien est comprise entre 112 000 et 125 000 euros. Chacune des estimations détaille les critères pris en compte, dont notamment pour l'évaluation par l'Agence Stéphane Plaza des comparaisons du prix au mètre carré d'autres bien comparable.

En retenant la valeur vénale la plus haute des estimations produites par Monsieur [O] [A], à savoir 125 000 euros, le prix d'achat fixé dans le congé aux fins vente, à savoir 195 000 euros hors honoraires, est supérieur de 64,10 %.

Si la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E soutient que le prix fixé pour le bien objet du litige n'a pas été inventé mais a été fixé après avoir été soumis à l'expertise de professionnels, aucune attestation d'évaluation de la valeur vénale du bien n'est pour autant versée aux débats.

La SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E soutient encore que l'intention spéculative ne démontre pas la fraude. Il sera toutefois relevé que l'intention spéculative invoquée apparaît ici limitée au seul l'appartement objet du litige, le prix de vente de l'intégralité de l'immeuble, fixé à 370 000 euros net vendeur pour une surface de 273,6 mètres carrés, soit un prix de 1 352,33 euros au mètre carré, étant dans la moyenne des prix du marché et bien inférieur au prix au mètre carré du seul prix fixé pour l'appartement.

Contrairement encore à ce que soutient la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E, Monsieur [O] [A] a dès le mois de janvier 2025, à savoir par courriels des 8 et 22 janvier 2025 adressés à l'étude de commissaire de justice ayant délivré le congé, fait valoir que le prix proposé lui paraissait « exorbitant et dissuasif », qu'il étudiait une éventuelle possibilité d'agir en justice et qu'il « accepterai de réétudier une nouvelle offre » précisant « le droit de préempter de ce fait serait renouvelé et me serai notifié » avant de confirmer dans le second mail la surévaluation de l'ordre de 60 à 70 %.

Il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que l'offre de vente faite à Monsieur [O] [A] l'a été à un prix volontairement dissuasif, ce qui constitue une fraude affectant le congé pour vendre délivré qui justifie son annulation.

Par conséquent, le congé aux fins de vente délivré le 20 décembre 2024 par la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à Monsieur [O] [A] sera annulé.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

La délivrance d'un congé en fraude de ses droits a été source de stress pour Monsieur [O] [A], qui a en outre dû engager des démarches afin de faire reconnaître ses droits, également génératrices d'un préjudice moral. Il sera néanmoins relevé que Monsieur [O] [A] est toujours dans les lieux, ce qui limite le préjudice moral causé par la délivrance du congé frauduleux.

Il convient d'indemniser ce préjudice à hauteur de 350 euros et de condamner la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 350 euros en réparation de son préjudice moral.

3. Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Le congé délivré par la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E à Monsieur [O] [A] étant annulé comme délivré en fraude des droits du locataire, le caractère bien fondé de la procédure engagée par Monsieur [O] [A] est démontrée en sorte que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut prospérer et sera rejeter.

S'agissant de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice financier, la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E ne procède que par allégation et aucune des pièces produites ne démontrent ni les griefs reprochés à Monsieur [O] [A] ni les préjudices invoqués.

Par conséquent, la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La SARL AGRICULTURE CONSEIL ENVIRONNEMENT – A.C.E sera en outre condamnée à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile et de rejeter la demande de Monsieur [O] [A] de la voir écarter, cette demande n'étant pas motivée.

PAR CES MOTIFS