TJ 14118, 12 juin 2026, RG 25/04869

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04869 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JSDZ

Minute : 2026/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 12 Juin 2026

S.C.I. [Adresse 3]

C/

[G] [Q]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me David ALEXANDRE - 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [G] [Q]
Me David ALEXANDRE - 70
Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 3]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [G] [Q]
née le 12 Juillet 1951 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection
Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Avril 2026
Date des débats : 14 Avril 2026
Date de la mise à disposition : 12 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2015, la SCI [Adresse 3] a donné à bail à Madame [G] [Q] un logement situé [Adresse 6], 14460 COLOMBELLES, pour un loyer mensuel de 502,00 euros, outre 15 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la SCI [Adresse 3] a fait signifier à Madame [G] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 099,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 août 2025 la SCI [Adresse 3] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, la SCI [Adresse 3] a fait assigner Madame [G] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

- subsidiairement, ordonner la résiliation du contrat ;

- ordonner l’expulsion de Madame [G] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner Madame [G] [Q] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2 159,85 euros avec intérêts au taux légal, à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 6 août 2025 sur la somme de 2099,21 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement ;

* une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières

- ordonner l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 9 décembre 2025.

À l'audience du 14 avril 2026, la SCI [Adresse 3], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2169,78 euros arrêtée au 13 avril 2026, loyer du mois d’avril inclus. Elle ne conteste pas la reprise du paiement du loyer.

La SCI [Adresse 3] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [Q] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 août 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Subsidiairement, elle invoque que le non-paiement du loyer justifie la résiliation du contrat.

Madame [G] [Q] ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers. Elle indique que cela correspond à un accord trouvé avec le bailleur.

Le conseil de la la SCI [Adresse 3] a été autorisé à produire une note en délibéré pour confirmer l’accord trouvé avec son client, indiquant ne pas en avoir été informé bien que constatant ces paiements supplémentaire de 100 euros sur le décompte.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré reçue le 22 mai 2026, la SCI [Adresse 3] confirme l’accord intervenu.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs , la SCI [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI [Adresse 3] aux fins de constat de résiliation du pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 novembre 2015, du commandement de payer délivré le 6 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 avril 2026 que la SCI [Adresse 3] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Cette somme n’est pas contestée par la défenderesse. Elle sera condamnée à son paiement, avec intérêt à compter du commandement de payer.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 16 novembre 2015, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 16 novembre 2015 à compter du 7 octobre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l'espèce, Madame [G] [Q], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 100 euros par mois. Elle est retraitée et perçoit à ce titre 1500 euros par mois. Elle vit seule. Il ressort des éléments communiqués que Madame [G] [Q] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SCI [Adresse 3] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [G] [Q] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [G] [Q] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [G] [Q] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 octobre 2025, Madame [G] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [Q] à son paiement à compter de 7 octobre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Cette indemnité sera due en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, ou des délais de paiement d'autre part.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [Q] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

La dfenderesse sera condamnée au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS