TJ 14118, 9 juin 2026, RG 24/02470

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02470 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I4NX

Minute : 2026/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Juin 2026

[Y] [L]
[M] [D]

C/

[Z] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Catherine FOUET - 103

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me Catherine FOUET - 103
Me Agathe LANEEL - 128

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [L]
né le 10 Novembre 1996 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3] - GUADELOUPE

représenté par Me Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103

Madame [M] [D]
née le 21 Juin 1998 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3] - GUADELOUPE

représentée par Me Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [R]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Agathe LANEEL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 128

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
En présence de [A] SALHI, Magistrat stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 28 Janvier 2025
Date des débats : 03 Mars 2026
Date de la mise à disposition : 09 Juin 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er juillet 2022, Monsieur [Z] [R] a donné à bail à Monsieur [Y] [L] et Madame [M] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 705 euros, outre 45 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi entre les parties le 1er juillet 2022.

Par courrier du 09 octobre 2023, Monsieur [L] et Madame [D] ont délivré congé au bailleur et ont quitté les lieux le 11 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Monsieur [L] et Madame [D] ont fait assigner Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins d'obtenir sa condamnation à leur payer les sommes de :
955 euros au titre de partie du dépôt de garantie non restituée, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 11 janvier 2024, outre 65 euros par mois à compter du 11 janvier 2024 et jusqu'à exécution complète de la décision,1.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [L] et Madame [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et le rejet de l'ensemble des demandes formées par Monsieur [R] à leur encontre.

Ils soutiennent n'avoir pas obtenu le remboursement du dépôt de garantie dans le délai légale et, estiment la résistance du bailleur abusive. Ils contestent les allégations de dégradations du bailleur et considèrent que ce dernier n'en n'a nullement rapporté la preuve.

Monsieur [R], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
le rejet des demandes de Monsieur [L] et Madame [D],et à titre reconventionnel,leur condamnation solidaire à lui payer une somme de 801 euros au titre des réparations locatives,leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il soutient que le logement a été rendu dégradé et souligne que sa pièce 4 rédigée par la locataire suivante atteste de l'état dégradé du logement.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande de majoration :

En application des dispositions des alinéas 3, 4 et 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que lors de leur entrée dans les lieux, Monsieur [L] et Madame [D] ont versé la somme de 1.300 euros au titre du dépôt de garantie et qu’ils ont quitté les lieux et remis les clés au bailleur le 11 novembre 2023, sans qu’un état des lieux de sortie n'ait été établi contradictoirement entre les parties.

En outre, il est notoire et non contesté que, le montant correspondant au dépôt de garantie n’a pas été restitué à Monsieur [L] et Madame [D], ni en totalité, ni partiellement.

Monsieur [L] et Madame [D] acceptent que soient déduites du dépôt de garantie, les sommes de :

275 euros correspondant au loyer du mois de novembre 2023 proratisé au nombre de jours d'occupation du logement,70 euros correspondant au coût d'une porte de congélateur.Ils sollicitent donc la somme de 955 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie résiduel.

Aussi, il convient d’étudier les éventuelles sommes restant dues par les locataires à l’issue du bail afin d’envisager la question du dépôt de garantie.

sur les sommes restant dues par les locataires à l’issue du bail au titre des réparations locatives :

En l’espèce, Monsieur [R] soutient que Monsieur [L] et Madame [D] sont redevables de la somme de 801 euros au titre des réparations locatives restées impayées à l’issue du bail.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Ainsi, aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Par ailleurs, l’article 1730 ajoute que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Les dégradations locatives résultent habituellement de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il résulte de l’article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, que l’état des lieux est en principe établi par les parties, contradictoirement entre elles ; qu’à défaut, s’il s’avère impossible de procéder à un constat amiable, un commissaire de justice peut être saisi par la partie la plus diligente ; que l’huissier de justice doit convoquer les parties à ses opérations.

En l’espèce, si un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er juillet 2022, aucun état des lieux de sortie n'a été établi contradictoirement entre les parties.

En cas de difficultés pour établir un état des lieux de sortie contradictoire, il appartenait à Monsieur [R], qui invoque des dégradations locatives, de le faire établir par un commissaire de justice, aux frais partagés par les parties.

Monsieur [R], n’a engagé aucune démarche en ce sens.

Par ailleurs, il sera noté que la pièce 4 produite par le bailleur, est rédigée le 11 novembre 2023 et émane de la mère de la locataire ayant immédiatement succédé à Monsieur [L] et Madame [D], en ne respectant pas les mentions prévues par l’article 202 du code de procédure civile.

En outre, rien dans les photographies, non datées, et qui ne permettent pas d'identifier les lieux, n'établit l'existence de dégradations imputables à Monsieur [L] et Madame [D].

Au surplus, le devis (dont les demandeurs soutiennent qu'il a été établi par le beau-père de Monsieur [R] sans que celui-ci ne le conteste) produit en pièce 5 par le défendeur, pour justifier sa demande reconventionnelle en paiement ne justifie aucunement d’une quelconque imputabilité à la charge de Monsieur [L] et Madame [D] des frais ainsi engagés.

Il est constant qu’en l’absence d’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice, le logement est présumé rendu en bon état.

Dès lors, Monsieur [R] ne peut imputer une quelconque dégradation aux anciens locataires et sera débouté de sa demande en ce sens.

sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il résulte des éléments produits aux débats que Monsieur [R] avait connaissance de la nouvelle adresse de ses anciens locataires, puis qu'il résulte de la pièce 3 produite en demande que le bailleur leur a adressé directement une correspondance en date du 5 janvier 2024.

Par conséquent, Monsieur [R] est redevable envers Monsieur [L] et Madame [D] de la somme de 955 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée de la majoration de 10 % prévue à l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour la période concernée.

Monsieur [R] a donné à bail à Monsieur [L] et Madame [D] un logement à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 705 euros, outre 45 euros de provision sur charges, soit une majoration de 75 euros.

Monsieur [L] et Madame [D] sollicitant une majoration de 65 euros, il sera fait droit à leur demande à hauteur de cette somme.

Sur la demande indemnitaire :

En l'absence de preuve d'un préjudice indépendant du retard de paiement, déjà réparé par l'application de la majoration légale, Monsieur [L] et Madame [D] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens et ne peut prétendre à l'indemnité qu'il sollicite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et versera une indemnité de procédure de 1.000 euros à Monsieur [L] et Madame [D].

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS