TJ 14118, 9 juin 2026, RG 25/04731

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04731 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JR45

Minute : 2026/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Juin 2026

S.C.I. VPKMD

C/

[A] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Marine VIGNON - 82

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [A] [N]
Me Marine VIGNON - 82
Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. VPKMD
RCS [Localité 2] 792 356 024
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marine VIGNON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 82 substitué par Me Maud MARCHAND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 082

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [N]
né le 05 Janvier 1980 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge
Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
En présence de [A] [V], magistrat stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Mars 2026
Date des débats : 03 Mars 2026
Date de la mise à disposition : 09 Juin 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2022, la société C.B.L. [J] a donné à bail à Monsieur [A] [N] un appartement meublé sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 490 euros, outre 60 euros de provision pour charges.

Par acte notarié du 13 juin 2024, la société SCI VPKMD a acquis la propriété de ce logement, en sorte que le bail consenti à Monsieur [A] [N] lui a été transféré de plein droit.

Par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2025, notifié le même jour par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), la SCI VPKMD a fait délivrer à Monsieur [A] [N] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire prévue à l’article 15 du contrat de location, pour un montant de 6 930 euros à titre principal, terme de juillet 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, la SCI VPKMD a fait assigner Monsieur [A] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAEN aux fins de :
constater la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti ;ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [N] du logement, ainsi que celle de tout occupant de son chef et de ses biens, et ce dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut ;condamner Monsieur [A] [N] au paiement : de la somme de 8 580 euros correspondant au montant des arriérés de loyer et charges impayés au 7 septembre 2025 ; d’une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges et soumises aux mêmes variations, à compter du 8 septembre 2025, jour de la résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux, des dépens, de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
L'assignation a été dénoncée à la sous-préfecture de [Localité 4] le 13 octobre 2025.

À l’audience du 3 mars 2026, la SCI VPKMD sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa créance à la somme de 11 330 euros arrêtée au 05 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus.

Monsieur [A] [N], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes relatives à la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI VPKMD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI VPKMD aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaine après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Dans un avis du 13 juin 2024 (pourvoi n° 24-70.002), la Cour de cassation a considéré que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue à l’article 15 du contrat de bail d’habitation conclu le 3 décembre 2022 par Monsieur [A] [N] stipule que le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [A] [N] par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025 et portant sur la somme en principal de 6 930 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que le locataire n’a procédé à aucun versement aux fins de s’acquitter des loyers et charges impayés, de sorte qu’à l’issue du délai de deux mois, la dette locative proprement dite s’élève à la somme de 8 580 euros, terme de septembre 2025 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail conclu le 3 décembre 2022 par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 8 septembre 2025.

Sur la demande d’expulsion de Monsieur [A] [N] et ses modalités
La résiliation du bail étant acquise à la date du 8 septembre 2025, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La SCI VPKMD sollicite l’intervention de l’expulsion dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut, ce qui vaut demande de réduction du délai de deux mois.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient dès lors de rejeter la demande de réduction du délai d’expulsion formulée par la SCI VPKMD.

En conséquence, Monsieur [A] [N], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 8 septembre 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [A] [N]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 8 septembre 2025, Monsieur [A] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [A] [N] à son paiement à compter de 8 septembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

La part correspondant aux charges pourra être réajustée aux charges réelles dûment justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient, d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et, d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la SCI bailleresse produit notamment aux débats :
le contrat de bail du 3 décembre 2022 ;l’acte notarié d’acquisition bien donné à bail dressé le 13 juin 2024le commandement de payer du 7 juillet 2025, portant sur la somme en principal de 6 930 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus ;un décompte locatif arrêté au 5 février 2026 et faisant état d’un solde locatif débiteur de 11 330 euros, terme de février 2026 inclus.
Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, Monsieur [A] [N] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’il est débiteur de la somme de 11 330 euros suivant le décompte arrêté au 05 février 2026, terme de février 2026 inclus.

Par conséquent, Monsieur [A] [N] sera condamné à payer à la SCI VPKMD la somme de 11 330 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2026, terme de février 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6 930 euros à compter du 7 juillet 2025, date du commandement de payer, et du 13 octobre 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [A] [N], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés, ainsi que le coût de leur signification à la CCAPEX et au représentant de l’Etat.

Il sera également condamné à payer à la SCI VPKMD la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera aussi rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS