TJ 83137, 15 sept. 2025, RG 25/00922

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/00922 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NE4K

AFFAIRE :

S.C.I. [W]

C/

[H]

JUGEMENT contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me BAUTRANT
Copie : Madame [P], [A], [U] [H] épouse [D]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Madame [P], [A], [U] [H] épouse [D]
née le 31 Août 1968 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 septembre 2020, la SCI [W], représentée par son mandataire l’Agence CENTURY 21, a consenti à [P] [H] épouse [D] un bail à usage d’habitation de 3 ans sur un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 520,00 euros, outre une provision pour charges mensuelles d’un montant de 60 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 520,00 euros.

Selon mandat de gérance en date du 05 mars 2019, la gestion du bien objet du contrat de location a été confiée à la société CENTURY 21.

Le 20 septembre 2024, le Conseil de la bailleresse a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire aux fins de régler la somme de 1 140,23 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21/10/2024, un commandement de payer a été délivré par la SCI [W] à Madame [P] [H] épouse [D] pour la somme en principal de 1 794,99 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 01/10/2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 29 janvier 2025, la SCI [W] a fait assigner Madame [P] [H] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Dire recevables les demandes,
- A titre principal :
Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 26 mars 2014),
Constater que Madame [P] [H] épouse [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 21 décembre 2024,
Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Madame [P] [H] épouse [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
Dire que la SCI [W] sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Madame [P] [H] épouse [D] et qu’il sera libre d’en disposer,
Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 21 décembre 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

Condamner [P] [H] épouse [D] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,
Condamner Madame [P] [H] épouse [D] à verser à La SCI [W] la somme de 1 838,09 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 932,70 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés,
Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu,
- A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à la SCI [W] les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif,
Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- En tout état de cause :
Condamner Madame [P] [H] épouse [D] à verser à la SCI [W] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Madame [P] [H] épouse [D] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,
Ordonner l’exécutoire provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile,
Débouter Madame [P] [H] épouse [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 29 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025, au cours de laquelle la SCI [W] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle maintient ses demandes.

Au visa des articles 7, 17, 22-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil et des articles 472, 834 et 835 du code de procédure civile, il soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Madame [P] [H] épouse [D] est acquise suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Elle argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit l’être à compter du prononcé de la résiliation du bail, soit à la date du 21 décembre 2024, qu’elle est révisable dans les mêmes conditions que celles stipulées au contrat de bail et qu’elle doit être fixée au montant du loyer actuel.
A titre subsidiaire elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges.

Madame [P] [H] épouse [D] a comparu. Elle affirme avoir effectué un versement de 300,00 euros au jour de l’audience en plus de son loyer. Elle sollicite un délai d’un mois pour payer sa dette afin de rester dans le logement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 29 janvier 2025).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (le 24 octobre 2024).

L’action de La SCI [W] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Madame [P] [H] épouse [D], qui s’est engagée à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail la liant à la SCI [W], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’elle a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son paragraphe 8 et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 21 octobre 2024, la défenderesse n'a pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur la demande de paiement et la demande reconventionnelle

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, le juge peut même d'office, sur le fondement de l'article 24V de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, ce qui entraîne la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

En application des articles 24V et 24VII de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, ou à défaut avoir obtenu l'accord du bailleur, mais faute d'avoir l'un ou l'autre, aucun délai ne peut lui être octroyé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 31 décembre 2025 que le retard pris par la défenderesse dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 492,23 euros, mois de juin 2025 inclus, déduction faite des divers frais de recommandé portés à son débit pour la somme totale de 90,00 euros, étant rappelé que seuls les impayés locatifs peuvent constituer la dette locative.

A l’audience, la défenderesse affirme avoir réglé la somme de 300,00 euros au jour de l’audience en plus de son loyer, sans toutefois le justifier. Néanmoins, la lecture du dernier décompte locatif permet de comprendre que depuis le mois de février 2025, Madame [P] [H] épouse [D] s’acquitte désormais de son loyer et règle en sus la somme de 100,00 euros par mois afin d’apurer sa dette locative. Ainsi, le dernier loyer courant avant l’audience a été intégralement payée par la locataire.

En outre, bien que celle-ci ne produise aucune pièce relativement à ses ressources et charges, les informations recueillies lors du Diagnostic Social et Financier réalisé par le Département du Var en date du 24 juin 2025 permettent de démontrer qu’elle possède les capacités financières nécessaires pour apurer sa dette locative.

En conséquence, Madame [P] [H] épouse [D] sera condamnée à verser la somme de 492,23 euros au bailleur, jusqu’au mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Ainsi et dans ces conditions, bien que le bailleur n’ait pas donné son accord en ce sens lors de l’audience, des délais de paiement seront accordés à Madame [P] [H] épouse [D], qui sera autorisée à se libérer de sa dette locative pendant une durée de 5 mois, dans les conditions prévues au dispositif ci-dessous.

Si Madame [P] [H] épouse [D] se libère de la dette de 492,23 euros dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessous, en supplément du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due sur la somme de 492,23 euros deviendra immédiatement exigible,
la clause résolutoire reprendra son plein effet,
il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [P] [H] épouse [D] et celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après, mais la demande d’astreinte sera rejetée car la formulation dans l'assignation est impropre, étant donné qu’il s'agit d'une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire,
Madame [P] [H] épouse [D] sera également tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 655,42 euros correspondant au dernier loyer chargé, ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [H] épouse [D], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [P] [H] épouse [D] sera également condamnée à payer à la SCI [W] la somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS