TJ 83137, 15 sept. 2025, RG 25/01007

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01007 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFCL

AFFAIRE :

[K]

C/

[C]

JUGEMENT contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me RECOTILLET
Copie :Madame [V] [C]
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [O] [K]
née le 10 Avril 1984 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me RECOTILLET, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [V] [C]
née le 18 Octobre 1960 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 04 janvier 2021 à effet au 05 janvier 2022, Madame [O] [K], représentée par le mandataire IMMO DE FRANCE COTE AZUR, a consenti à Madame [V] [C] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 566,00 euros, outre des charges mensuelles d’un montant de 5,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 566,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024 signifié à étude, Madame [O] [K] a fait délivrer à Madame [V] [C] un congé avec offre de vente du logement loué par cette dernière, pour la somme de 105 000,00 euros et à effet au 04 janvier 2025.

Par courrier en date du 19 décembre 2024, le mandataire de Madame [O] [K] a indiqué à Madame [V] [C] que son départ devait être effectif au 05 janvier 2025, terme de la date anniversaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2025, Madame [O] [K] a fait délivrer à Madame [V] [C] une sommation de quitter les lieux dans un délai de huit jours.

Par courrier électronique en date du 17 janvier 2025, la fille de Madame [V] [C] a indiqué que cette dernière, n’ayant aucun moyen de se reloger, demeurait au domicile.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 06 février 2025, Madame [O] [K], représentée par son mandataire la société IMMO DE FRANCE, a fait assigner Madame [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de :
Déclarer Madame [O] [K] recevable et bien fondée en ses demandes ; Valider le congé avec offre de vente délivré à Madame [V] [C] le 02 juillet 2024 ;Constater que Madame [V] [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 05 janvier 2025 ;Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, à peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ; Condamner Madame [V] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation de 611,19 euros par mois en principal, à compter du 05 janvier 2025 ; Condamner Madame [V] [C] à payer à Madame [O] [K] la demanderesse la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025, au cours de laquelle Madame [O] [K] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle indique qu’il n’existe aucun problème d’impayés. Elle s’oppose à toute demande de délais supplémentaires.

Au soutien de ses demandes et au visa de l’article 15-2 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1103 et 1104 du code civil, elle expose que le congé pour vendre a été signifié à Madame [V] [C] le 02 juillet 2024 pour une fin de bail fixée au 04 janvier 2025, mais que celle-ci se maintient dans les lieux sans droit ni titre alors quelle n’a pas fait de proposition d’achat, ce malgré une sommation de quitter les lieux adressée en date des 08 et 09 janvier 2025 et restée sans effet.
Elle ajoute que la locataire est tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges.

Madame [V] [C] a comparu à l’audience. Elle expose avoir réalisé une demande de logement social et sollicite des délais pour pouvoir se reloger. Elle précise se trouver en situation de demi-traitement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail pour congé pour vendre et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 
[…] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
[…] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Aux termes de l’article 15 II de la loi précitée, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

En l’espèce, le congé pour vente délivré par la bailleresse à Madame [V] [C] lui a été signifié par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, et à effet au 04 janvier 2025. Ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, signé entre les parties en date du 04 janvier 2021 et à effet au 05 janvier 2022, mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé à la locataire ainsi que les conditions et le prix de la vente (105 000,00 euros). Ainsi, il a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux

Or, malgré ce congé, il est constant que la locataire s’est maintenue dans les lieux après le 04 janvier 2025, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment de la sommation de quitter les lieux signifiée par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2025, du courrier électronique adressé par sa fille le 17 janvier 2025, ainsi que des déclarations formulées par Madame [V] [C] lors de l’audience.

Dans ces conditions, Madame [V] [C] se retrouve désormais occupante sans droit ni titre du logement pris à bail sis [Adresse 3], et ce depuis le 04 janvier 2025 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [V] [C], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7] selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l'assignation est impropre. Il s'agit d'une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [V] [C] sollicite à l’audience un délai pour se reloger. A ce titre, elle expose et justifie, par une attestation de renouvellement départemental d’une demande de logement locatif social datée du 1er juillet 2025, avoir réalisé une telle demande, pour la première fois le 17 octobre 2022 et avoir renouvelé sa demande le 27 septembre 2024. Toutefois, les autres pièces qu’elle produit, relativement au montant de ses ressources notamment, ne permettent pas de considérer qu’elle se trouve dans une situation de précarité sociale et financière qui l’empêche de parvenir à un relogement dans des conditions normales.

En conséquence, Madame [V] [C] sera déboutée de sa demande tendant à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter le logement.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 04 janvier 2025, Madame [V] [C] étant dès lors occupante sans droit ni titre depuis le 04 janvier 2025 à minuit.

Il convient donc, dans l’attente du départ effectif de la défenderesse, de fixer à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 05 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 611,19 euros, correspondant montant du dernier loyer et charges comprises qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et conformément à la quittance de loyer pour le mois de novembre 2024, déduction faite des sommes déjà versées par la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [C], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [V] [C] sera également condamnée à payer à Madame [O] [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS