TJ 83137, 15 sept. 2025, RG 25/01138

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01138 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFM6

AFFAIRE :

S.C.I. [A] ET ENFANTS

C/

[E]
[P]

JUGEMENT réputé contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me NADAL
Copie : Madame [N] [E] - Monsieur [L] [P]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. [A] ET ENFANTS
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me NADAL, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Madame [N] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 juin 2020, la SCI [A] & ENFANTS, représentée par son mandataire L’AGENCE DE L’EGLISE, a consenti à Madame [N] [E] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an portant sur un logement meublé sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 540,00 euros, outre une provision sur charges de 20,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 540,00 euros.

Par acte de cautionnement en date du 15 juin 2020, Monsieur [L] [P] s’est porté caution solidaire de Madame [N] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, la SCI [A] & ENFANTS a fait signifier à Madame [N] [E] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance, pour un montant en principal de 1 858,00 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mars 2024, la SCI [A] & ENFANTS a fait signifier à Madame [N] [E] un congé pour motifs sérieux et légitimes, en raison de l’inexécution par la locataire de l’obligation de paiement du loyer et des charges aux dates indiquées dans le contrat de bail, pour la date du 19 juin 2024 à minuit.

Par procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice en date du 28 juin 2024, un état des lieux de sortie était réalisé, en présence du représentant de la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 29 janvier 2025 et du 06 février 2025, la SCI [A] & ENFANTS a fait assigner Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 2 032,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2024, date de reprise du logement par la demanderesse ;
Condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 100,00 euros à titre de remboursement des travaux de nettoyage de l’appartement ;
Condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 374,90 euros à titre de remboursement de l’achat de la peinture ;
Condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 808,50 euros à titre de remboursement des travaux de changement de la serrure de la porte blindée et des clés ;
Condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 631,29 euros à titre de remboursement des équipements rachetés par la bailleresse (réfrigérateur, machine à laver, tv, etc.) ;
Condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 2 398,00 euros à titre de remboursement des travaux de remise en état ;
Condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 2 474,48 euros à titre de remboursement du rachat du mobilier et des équipements électroménagers (canapé, chaises, lit, table, couverts, assiettes, verres, éléments de décoration, etc.) ;
Condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
Condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025, au cours de laquelle la SCI [A] & ENFANTS était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au visa des articles 7 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1103, 1728 et 1732 du code civil, ils soutiennent que la locataire était redevable d’un impayé locatif lors de sa sortie du logement, fixée au 28 juin 2024, date de l’état des lieux de sortie, en dépit d’un commandement de payer signifié en date du 1er février 2024 et dénoncé à la caution le 12 février 2024. Ils font également valoir que la locataire et sa caution sont tenus de payer les travaux de remise en état du bien et de rachat du mobilier, au regard des dégradations constatées, de l’absence de nettoyage, de non-restitution de la totalité des clés ainsi que du vol de l’ensemble du mobilier lui appartenant, pour une somme totale de 6 787,17 euros.

Madame [N] [E], citée sur la base d’un procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Monsieur [L] [P], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l'espèce, il résulte du relevé de compte produit aux débats en pièce 9, que la somme portée au débit de Madame [N] [E] arrêté au 28 juin 2024 au titre des impayés locatifs s’élève à 2 032,00 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à cette date, correspondant à la réalisation de l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice et donc à la reprise du logement par la bailleresse.

Or, malgré un commandement de payer qui lui a été adressé en date du 1er février 2024 et qui a été dénoncé à Monsieur [L] [P] en sa qualité de caution en date du 12 février 2024, ni l’un ni l’autre n’a réglé les sommes dues.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P], conformément à l’acte de cautionnement conclu le 15 juin 2020, à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 2 032,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2024, date de reprise du logement par la bailleresse.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, la SCI [A] & ENFANTS sollicite la condamnation solidaire de Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] à lui payer la somme totale de 6 787,17 euros à titre de remboursement de l’ensemble des travaux de remise en état du bien et de rachat du mobilier, qu’ils décomposent comme suit :
100,00 euros à titre de remboursement des travaux de nettoyage de l’appartement ;
374,90 euros à titre de remboursement de l’achat de la peinture ;
808,50 euros à titre de remboursement des travaux de changement de la serrure de la porte blindée et des clés ;
631,29 euros à titre de remboursement des équipements rachetés par la bailleresse (réfrigérateur, machine à laver, tv, etc.) ;
2 398,00 euros à titre de remboursement des travaux de remise en état ;
2 474,48 euros à titre de remboursement du rachat du mobilier et des équipements électroménagers (canapé, chaises, lit, table, couverts, assiettes, verres, éléments de décoration, etc.).

Si la demanderesse produit en ce sens l’état des lieux de sortie réalisé le 28 juin 2024 selon un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice, elle échoue toutefois à produire l’état des lieux d’entrée dans le logement. Elle soutient que cet état des lieux d’entrée a pourtant été réalisé mais qu’elle n’est pas en capacité de le verser aux débats, en raison d’un dégât des eaux survenu au sein de l’agence gestionnaire du bien. Cependant, elle ne justifie aucunement ce prétendu dégât des eaux. De plus, il apparaît à l’examen du contrat de bail, qui est produit en pièce 1, que parmi les documents annexés, ne sont ni cochés l’état des lieux établi lors de la remise des clés au locataire, ni l’état descriptif et l’inventaire du mobilier, ce qui est pourtant nécessaire en cas de location meublée. Quant aux parties et équipements individuels qui sont indiqués sur ce contrat de façon manuscrite, il est seulement noté que la cuisine ouverte est équipée et qu’il y a une chambre avec placard. En outre, les trois photographies qui sont produites par la bailleresse et qui auraient été réalisées le jour de l’entrée dans les lieux par la locataire, ne sont pas horodatées, de sorte qu’il ne nous est pas permis de déterminer si elles ont effectivement été prises à ce moment et, plus largement, quels étaient les biens et équipements qui constituaient le bien à la date du 20 juin 2024.

Dans ces conditions et en l’absence d’éléments probants, les demandes indemnitaires au titre du remboursement du rachat du mobilier et des équipements devront être rejetées. Surabondamment, il sera relevé que le réfrigérateur, dont il est sollicité le remboursement à titre de rachat, est présent sur les photographies et le procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice.

En ce qui concerne les autres demandes indemnitaires formées par la SCI [A] & ENFANTS, elles ont trait principalement à des dégradations commises dans le logement. Il s’agit en effet de travaux qui ont été rendus nécessaires pour le nettoyage, la remise en état du logement, le changement de la serrure de la porte d’entrée et des clés, mais aussi pour l’achat de peinture.

Il résulte en effet de l’examen procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice en date du 28 juin 2024 que le logement était dans un état général de saleté, en mauvais état, et que plusieurs éléments étaient dégradés, notamment dans la cuisine, les WC, la salle d’eau et la chambre.

Or, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. En l’espèce, Madame [N] [E] ne rapporte nullement la preuve de ce que les divers désordres qui ont été constatés ne sont pas de son fait, de sorte qu’il doit être considéré qu’ils lui sont imputables.

Par ailleurs, la demanderesse justifie, par la production des factures produites en pièces 10, 11, 12 et 14, des montants qu’elle allègue. Ainsi, la demande de condamnation au titre des travaux de remise en état du bien pris à bail apparaît justifiée.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P], conformément à l’acte de cautionnement conclu le 15 juin 2020 à payer à la SCI [A] & ENFANTS les sommes suivantes, au titre des réparations locatives :
100,00 euros à titre de remboursement des travaux de nettoyage de l’appartement ;
374,90 euros à titre de remboursement de l’achat de la peinture ;
808,50 euros à titre de remboursement des travaux de changement de la serrure de la porte blindée et des clés ;
2 398,00 euros à titre de remboursement des travaux de remise en état.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P], succombant à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX.

Madame [N] [E] et Monsieur [L] [P] seront également condamnés in solidum à payer à la SCI [A] & ENFANTS la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS