TJ 83137, 15 sept. 2025, RG 25/03578

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03578 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NLYQ

AFFAIRE :

S.C.I. LE PANORAMIX

C/

[X]
[X]
[R]

JUGEMENT réputé contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me KUNTZ

Copie : Monsieur [O] [X] - Monsieur [W] [X] - Madame [P] [R]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LE PANORAMIX
pris en la personne de Me [Q] [U], liquidateur amiable
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me KUNTZ, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [X]
né le 28 Décembre 1989 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [W] [X]
né le 28 Août 1987 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE)
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Madame [P] [R]
née le 24 Février 1999 à [Localité 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 06 avril 2022 à effet au 15 avril 2022, la SCI LE PANORAMIX « société en liquidation », représentée par son mandataire la SARL ADI, a consenti à Monsieur [I] [S] [X] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement n°6045 sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 856,00 euros, outre une provision sur charges de 143,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 856,00 euros.

Selon une annexe au contrat de location du même jour, un garage n°6081 sis [Adresse 3] - [Adresse 8] a été donné en location par le bailleur à Monsieur [I] [S] [X], moyennant un loyer mensuel de 114,67 euros, outre une provision sur charges de 3,00 euros.

Par acte de cautionnement en date du 09 avril 2022, Madame [P] [R] s’est portée caution solidaire de Monsieur [I] [S] [X].

Par acte de cautionnement en date du 09 avril 2022, Monsieur [W] [X] s’est porté caution solidaire de Monsieur [I] [S] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2024, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance a été délivré par la SCI LE PANORAMIX à Monsieur [I] [S] [X] pour la somme en principal de 3 828,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 03 août 2024.

Ce commandement de payer a été signifié à Monsieur [W] [X] en qualité de caution en date du 14 août 2024, puis à Madame [P] [R] en qualité de caution en date du 19 août 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 09 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 17 janvier 2025, du 23 janvier 2025 et du 24 janvier 2025, la SCI LE PANORAMIX, en liquidation amiable, a fait assigner Monsieur [I] [S] [X], Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Constater et prononcer la résiliation survenue le 07 octobre 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 15 avril 2022 ;
Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [S] [X] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;
Condamner solidairement Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R], ses cautions, à payer à la SCI le PANORAMIX la somme de 4 784,76 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus jusqu’au 07 octobre 2024 ;
Condamner solidairement Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R], ses cautions, à payer à la SCI le PANORAMIX les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du code civil ;
Fixer l’indemnité d’occupation en application de l’article 12.1 des conditions générales du bail, d’un montant de 79,18 euros par jour, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;
A titre subsidiaire, fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant égale à la somme du loyer et provision pour charges selon le bail, outre réindexation légale, et ce jusqu’à libération des lieux ;
Condamner solidairement Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R], ses cautions, à payer à la SCI le PANORAMIX l’indemnité d’occupation fixée, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;
En tout état de cause : Condamner solidairement Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R], ses cautions, au paiement de la somme de 9 267,60 euros arrêtée au 1er janvier 2025, selon décompte, hors indemnité d’occupation, ainsi qu’au paiement mensuel de la somme égale aux loyer et provision pour charges selon le bail, outre réindexation légale, jusqu’à libération des lieux ;
Faisant application de l’article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts ayant plu d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ;
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamner in solidum Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R], ses cautions, aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 07 août 2024 ;
Condamner in solidum Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R], ses cautions, au paiement de la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 03 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025, au cours de laquelle la SCI LE PANORAMIX était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 11 571,22 euros. Elle précise que le locataire est parti, de sorte qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion. Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré l’accusé de réception du procès-verbal de recherches infructueuses délivré pour Madame [P] [R].

Au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [I] [S] [X] est acquise depuis le 07 octobre 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée en totalité par le locataire.
Elle argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit l’être conformément à l’article 12.1 des conditions générales du bail et qu’elle doit être indexée.
Enfin, elle fait valoir que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R] doivent être condamnés solidairement en leur qualité de cautions.

Monsieur [I] [S] [X], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Monsieur [W] [X], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Madame [P] [R], citée sur la base d’un procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courrier électronique en date du 08 juillet 2025, le Conseil de la demanderesse a produit la copie de l’accusé de réception suite à la notification de l’assignation faite à Madame [P] [R].

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R], ces derniers en qualité de cautions, qui se sont engagés à payer le loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 06 avril 2022 à effet au 15 avril 2022 et des actes de cautionnement en date du 09 avril 2022 et du 12 avril 2022 les liant à la SCI LE PANORAMIX, ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer le loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié au locataire le 07 août 2024 et aux cautions le 14 août 2024 et le 19 août 2024, les défendeurs n'ont pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis, ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle ils ne se sont pas présentés.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 08 octobre 2024.

La SCI LE PANORAMIX s’est désistée à l’audience de sa demande d’expulsion de Monsieur [I] [S] [X], exposant que ce dernier avait quitté le logement, sans toutefois justifier de la date de son départ.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé actualisé au 1er janvier 2025, que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 9 267,60 euros, mois de janvier 2025 inclus.

A l’audience, la demanderesse soutient que sa créance s’élève désormais à la somme de 11 571,22 euros, sans toutefois le justifier. S’il résulte de la lecture du Diagnostic Social et Financier réalisé par le Département du Var en date du 28 avril 2025 que le bailleur a précisé à cette occasion que le locataire avait quitté le logement, qu’un état des lieux e sortie avait été réalisé le 28 mars 2025 et que le solde du loyer s’élevait à la somme de 11 571,22 euros, force est de constater qu’aucun décompte actualisé n’est produit aux débats pour justifier ce montant.

En conséquence, Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R] seront condamnés solidairement, en vertu des actes de cautionnement en date du 09 avril 2022 et du 12 avril 2022, à verser cette somme de 9 267,60 euros au bailleur, échéance de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

En outre, et au regard du départ de Monsieur [I] [S] [X] du logement, élément soutenu à l’audience par la SCI LE PANORAMIX, il convient de la débouter de sa demande de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle, celle-ci apparaissant dès lors sans objet.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R], succombant à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [I] [S] [X] ainsi que Monsieur [W] [X] et Madame [P] [R] seront également condamnés in solidum à payer à la SCI LE PANORAMIX la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS