TJ 83137, 15 sept. 2025, RG 25/03992

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03992 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NMZS

AFFAIRE :

[L]
[Z]
[Z]

C/

[K]

JUGEMENT réputé contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me TSANGARI
Copie : Monsieur [S] [K]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [H] [L] veuve [Z]
née le 09 Août 1923 à [Localité 2]
de nationalité Francaise
EHPAD [Etablissement 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me TSANGARI, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [B] [Z]
né le 30 Mai 1942 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me TSANGARI, avocat du barreau de TOULON

Madame [Y] [Z] épouse [A]
née le 07 Janvier 1947 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me TSANGARI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié daté de 1998, Madame [H] [L] veuve [Z] a fait donation entre vifs à titre de partage anticipé à ses enfants, Monsieur [B] [Z] et Madame [Y] [Z] épouse [A], la nue-propriété à raison de la moitié indivise de lots de copropriété dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 8], à savoir un appartement situé au 1er étage à gauche (lot n°4) et une cave portant le n°4 (lot n°12).

Selon acte sous seing privé en date du 05 octobre 1999, Madame [H] [L] veuve [Z] a consenti à Monsieur [S] [K] et Madame [U] [E] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, portant sur ledit logement (lot n°4) et la cave (lot n°12), moyennant un loyer mensuel de 2 363,25 francs, toutes charges comprises, et un dépôt de garantie d’un montant de 2 250,00 francs.

Selon acte sous sein privé en date du 1er janvier 2000, un nouveau bail à usage d’habitation a été conclu entre Madame [H] [L] veuve [Z] et Monsieur [S] [K] d’une durée de trois ans, portant sur ledit logement (lot n°4), moyennant un loyer mensuel de 2 307 francs, toutes charges comprises, et un dépôt de garantie d’un montant de 2 250,00 francs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 janvier 2025, le syndic de l’immeuble a mis en demeure Madame [H] [L] veuve [Z] d’avoir à intervenir auprès de Monsieur [S] [K] pour que le trouble constitué par les nuisances olfactives sévères cesse.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Madame [H] [L] veuve [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [Y] [Z] épouse [A] ont fait délivrer à Monsieur [S] [K] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire avec sommation d’avoir à cesser les infractions au bail et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par ordonnance en date du 06 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon a autorisé un commissaire de justice à pénétrer dans le logement occupé par Monsieur [S] [K] et à réaliser un constat d’occupation et d’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, un procès-verbal de constat a été dressé dans le logement occupé par Monsieur [S] [K].

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 06 juin 2025, Madame [H] [L] veuve [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [Y] [Z] épouse [A] ont fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Prononcer la résiliation des contrats de location du 05 octobre 1999 et du 1er janvier 2000 relatif au logement sis [Adresse 9] – lot n°4 (étage 1er à gauche) – [Localité 5] [Adresse 10] liant Madame [H] [L] veuve [Z] es qualité d’usufruitière, Monsieur [B] [Z], Madame [Y] [Z] épouse [A] à Monsieur [S] [K], aux torts de ce dernier ;
Prononcer l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [S] [K] et de tout occupant de son chef dudit logement, et l’évacuation des meubles le cas échéant, en faisant, s’il y a lieu d’y procéder, à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique à compter du prononcé de la décision et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux, conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
Autoriser les requérants à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la partie requise ;
Juger que Monsieur [S] [K] est occupant sans droit ni titre dudit logement et ce à compter du prononcé de la décision ;
Condamner Monsieur [S] [K] à payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente aux loyers actualisés, charges et accessoires que le locataire aurait dû payer en cas de non résiliation du bail, et augmenté des charges tels que réglés au titre du bail sur le local à usage d’habitation, soit la somme de 351,67 euros ;
Juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;
Condamner Monsieur [S] [K] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation et du procès-verbal de constat du 30 avril 2025 ;
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025, au cours de laquelle Madame [H] [L] veuve [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [Y] [A] étaient représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Ils précisent que le défendeur souffre d’un syndrome de Diogène avéré.

Au visa de l’article 7b de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1728 et 1729 du code civil, Madame [H] [L] veuve [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [Y] [Z] épouse [A] soutiennent que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour non-respect de jouissance paisible et troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, en raison notamment du défaut d’entretien du logement loués et d’actes d’incivilités commis par le locataire dans le logement loué.

Monsieur [S] [K], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du code civil prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7 b) de la loi du 06 juillet 1989 modifiée que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

En l’espèce, les requérants soutiennent que Monsieur [S] [K] s’abstient d’user du logement soumis à bail dans des conditions de jouissance paisible.

Il résulte en effet des multiples courriers électroniques versés aux débats que plusieurs occupants de l’immeuble dans lequel le logement du défendeur se situe se sont plaints au mois de janvier 2025, en dénonçant les nuisances olfactives sévères émanant dudit logement. Ainsi, il est également constant que le syndic de l’immeuble a mis en demeure les propriétaires d’intervenir auprès du locataire pour faire cesser le trouble, en date du 13 janvier 2025. De plus, une main courante a été réalisée par la Police municipale de [Localité 1] en date du 31 décembre 2024 à la requête des bailleurs, qui a constaté que la porte du logement était ouverte et qu’une odeur pestilentielle s’en dégageait.

En juin 2021 et décembre 2024, les propriétaires ont adressé des courriers à Monsieur [S] [K] pour lui faire part de la situation et pour lui rappeler la nécessité de se conformer au respect du règlement de la copropriété. Ils lui ont également demandé de justifier d’une attestation d’assurance et de la révision périodique du chauffe-eau. Ils ont par ailleurs alerté les services communaux d’Hygiène et de la Santé de la situation. Il résulte également des pièces versées aux débats qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance et la sommation de faire cesser le trouble a été adressé au locataire.

Néanmoins, ces demandes n’ont jamais été suivi d’effet par Monsieur [S] [K].

En effet, le constat réalisé par un commissaire de justice en date du 30 avril 2025 et versé aux débats permet de confirmer la gravité de la situation, au regard de la présence d’immondices jonchant le sol, rendant la circulation dans le logement quasiment impossible, outre la présence de déchets alimentaires, ainsi que l’absence d’entretien dans toutes les pièces et d’un état de saleté important notamment dans les pièces d’eau. L’intéressé a également mentionné ne plus disposer d’eau courante ni d’électricité.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que des odeurs nauséabondes persistantes et excessives se dégagent du logement utilisé par Monsieur [S] [K]. Or cette situation met en péril la sécurité et la salubrité de l’immeuble et cause des nuisances graves au voisinage. De plus, cela expose le logement à une dégradation importante.

Ces éléments caractérisent des manquements graves et répétés de la part de Monsieur [S] [K], tant à ses obligations contractuelles que légales, d’user paisiblement de la chose louée par les requérants, ainsi que pour l’ensemble des occupants de l’immeuble des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Madame [H] [L] veuve [Z] et Monsieur [S] [K] aux torts exclusifs de ce dernier.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [S] [K], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 9] – lot n°4 (étage 1er à gauche) – [Localité 4] selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il appartient au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans ces conditions et dans l'attente du départ effectif de Monsieur [S] [K], il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, correspondant au dernier loyer et charges comprises, soit un montant de 351,67 euros à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, somme non indexée s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [K], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et du procès-verbal de constat du 30 avril 2025.

Monsieur [S] [K] sera également condamné à payer à Madame [H] [L] veuve [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [Y] [Z] épouse [A] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS