TJ 38544, 11 juin 2026, RG 26/00044

MINUTE N° : 26/
ORDONNANCE DU : 11 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00044 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DSWK
NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.C.I. AVED RCS VIENNE 403 919 020 C/ S.A.S.U. ALFA [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)
la SELARL IDEOJ AVOCATS
Délivrées le :
Copie exécutoire a été délivrée à Me DELON et à Me CHAPUIS le :

DEMANDERESSE

S.C.I. AVED, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 403 919 020, dont le siège social est sis 34 avenue Georges et Louis Frèrejean ZI de l’Abbaye - 38780 PONT EVEQUE
représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. ALFA [F], prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 534 094 271, dont le siège social est sis Avenue Georges et Louis Frèrejean ZI de l’Abbaye - 38780 PONT EVEQUE
représentée par Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE

Débats tenus à l'audience du 21 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juin 2026
Ordonnance rendue le 11 Juin 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2011, la SCI AVED a donné à bail commercial à la société ALFA [F], un local commercial situé ZI de l’ABBAYE rue Georges Louis Frèrejean 38780 PONT EVEQUE consistant en un entrepôt de 160 m2 environs, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 8.400 euros.

Le bail est tacitement prolongé depuis le 1er juillet 2021.

Suivant acte sous seing privé en date du 21 janvier 2014, la SCI AVED a donné à bail commercial à la société ALFA [F], un local commercial situé ZI de l’ABBAYE, 9016 rue Georges Louis Frèrejean 38780 PONT EVEQUE au sein d’un bâtiment au Nord-Ouest d’une surface de 74 m2, emplacement de parking commune et espaces verts, pour une durée de 9 ans à compter du 22 janvier 2014, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 5.520 euros.

Suivant acte sous seing privé en date du 7 décembre 2022, la SCI AVED a donné à bail commercial à la société ALFA [F], un local commercial situé ZI de l’ABBAYE, 9016 rue Georges Louis Frèrejean 38780 PONT EVEQUE, constitué d’un entrepôt de 174 m2, emplacement de parking commune et espaces verts, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 9.960 euros.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, à la société ALFA [F], pour une somme de 9.005,04 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 mars 2026, la SCI AVED a fait assigner la société ALFA [F] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés aux fins de voir, au visa de l’article L145-41 du Code de commerce, 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1103 du code civil, prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation.

Appelée à l’audience du 26 mars 2026, l’affaire a été renvoyée successivement, à la demande des parties aux audiences du 23 avril 2026, 07 mai 2026 et 21 mai 2026.

Par conclusions transmises par le RPVA le 6 mai 2026 et soutenues oralement par son conseil, la SCI AVED demande au juge des référés de :
CONSTATER que la clause résolutoire contenue dans les baux des 21.06.2011, 21.01.2014 et 07.12.2022 régularisés avec la SCI AVED pour les locaux situés à 9016 rue Georges et Louis Frerejean ZI de l’Abbaye 38780 PONT EVEQUE, est acquise depuis le 21.11.2025 ;CONSTATER, en conséquence, la résiliation desdits baux à compter de cette date ;DEBOUTER la société ALFA [F] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ORDONNER l'expulsion de la société ALFA [F] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans les 15 jours de la décision à intervenir, avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;FIXER l’indemnité d’occupation de base due par la société ALFA [F] depuis le 01.12.2025 à une somme équivalente au montant du loyer, des charges et taxes actuels, TVA et indexation en sus,A titre subsidiaire, si la société ALFA [F] formait une proposition de règlement échelonné et justifiait des difficultés financières qu’elle invoque,
LIMITER à 6 mois les délais alloués, CONDITIONNER l’échéancier au paiement des loyers et charges courants à leur échéance,ORDONNER que le non-respect d’une seule échéance soit sanctionné par la déchéance du terme et la reprise immédiate des effets des clauses résolutoires de plein droit sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure,CONDAMNER à titre provisionnel la Société ALFA [F] à payer à la SCI AVED les sommes suivantes :
- Solde des loyers/indemnités d’occupation de base, charges et taxes échus au 05.05.2026 : 10.188,32 euros.
- Compléments d’indemnités d’occupation conventionnelles :
o Au titre du bail du 21.06.2011 : 1.189,34 TVA en sus
o Au titre du bail du 21.01.2014 : 928,28 € TVA en sus
- Pénalités, indemnités et intérêts :
o Au titre du bail du 21.06.2011 :
▪ 700 € éventuellement revalorisée correspondant au dépôt de garantie
▪ 10% sur chaque terme de loyer et/ou d’indemnité d’occupation impayé depuis avril 2025
▪ Intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à complet paiement
o Au titre du bail du 21.01.2014 :
▪ 10% sur chaque terme de loyer et/ou d’indemnité d’occupation impayé depuis avril 2025
▪ Intérêts au taux de base bancaire majoré de trois points à compter de chaque échéance et jusqu’à complet paiement
o Au titre du bail du 07.12.2022 :
▪ 830 € le cas échéant revalorisée correspondant au dépôt de garantie
▪ 10% sur chaque terme de loyer et/ou d’indemnité d’occupation impayé depuis avril 2025 ▪ Intérêts au taux de base bancaire majoré de trois points à compter de chaque échéance et jusqu’à complet paiement
- Les frais irrépétibles : 3.000, 00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- Les dépens qui comprendront les frais de commandement (173,42 €) et d’état des inscriptions (63,94 €).Elle soutient que les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement, la dette de la société ALFA [F] s’élevant aujourd’hui à la somme de 7.088,32 euros et le loyer courant n’étant pas entièrement réglé.
Par conclusions transmises par le RPVA le 20 mai 2026 et soutenues oralement par son conseil, la société ALFA [F] demande au juge des référés de :
A titre principal,
CONSTATER que le solde des loyers et charges échus au 21 novembre 2025 était de 739,24 € ; CONSTATER que postérieurement au commandement du 21 octobre 2025 et avant l’introduction de la présente procédure, la SAS ALFA [F] a versé la somme totale de 18 300,14 €, dont 9 300 € au titre de l’arriéré visé, de sorte que la dette initialement invoquée de 9 005,04 € était apurée lors de l’assignation ; CONSTATER que le décompte arrêté au 05 mai 2026 à 7 351,52 € est incomplet, n’intégrant notamment pas les virements des 22 avril 2026 (1 000 € + 500 €) ; CONSTATER que la société ALFA PNEUS a procédé au règlement des loyers du mois de mai 2026 par virements en date des 13 mai 2026 (1 500 €) et 19 mai 2026 (1 600 €) ; CONSTATER, en conséquence, que la créance alléguée par la SCI AVED est, à tout le moins, sérieusement contestable, tant dans son principe (charges, pénalités, indemnités d’occupation) que dans son quantum, et qu’elle ne présente pas les caractères de certitude, liquidité et exigibilité requis en référé ; En conséquence,
DÉBOUTER la SCI AVED de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins ou conclusions plus amples et/ou contraires formulées à l’encontre de la société ALFA PNEUS A titre subsidiaire,
CONSTATER qu’en toute hypothèse, la dette éventuellement résiduelle de la SAS ALFA [F] devra être recalculée en tenant compte de l’intégralité des paiements postérieurs au commandement ; ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire des baux signés les 21 juin 2011, 21 janvier 2014 et 7 décembre 2022 ; ACCORDER à la SAS ALFA [F] des délais de paiement de six mois pour le règlement de l’arriéré de loyers et charges postérieurs au commandement du 21 octobre 2025 ; En tout état de cause,
REJETER les demandes formulées par la SCI AVED au titre des pénalités, intérêts majorés, indemnités d’occupation majorées et dépôts de garantie, comme manifestement excessives ou à tout le moins sérieusement contestables ; CONDAMNER la SCI AVED à verser à la SAS ALFA [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI AVED aux entiers dépens.Elle ne conteste pas les impayés invoqués par sa bailleresse et explique qu’ils sont dus au départ d’un salarié. Elle fait valoir sa bonne foi arguant que le premier bail objet de la procédure a plus de dix ans, qu’au 21 novembre 2025 son arriéré s’élevait à environ 700 euros, qu’elle a repris le paiement du loyer courant.
L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.
Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.
L’article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Au cas présent, la soumission des trois baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Les trois baux prévoient une clause résolutoire stipulant leur résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par la bailleresse. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir des clauses résolutoires incluses dans les baux ; la reproduction des clauses résolutoires et de l’article L.145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 9.005,04 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2025.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI AVED n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses des trois baux, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
La société ALFA [F] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative.
En conséquence, les trois clauses résolutoires sont définitivement acquises à compter du 21 novembre 2025.
- Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
Par application des dispositions de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, le preneur est recevable à présenter une demande de suspension de la réalisation et des effets d’une clause résolutoire d’un bail commercial dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
Le juge apprécie le bien-fondé de cette demande au regard des éléments du dossier.
En l’espèce, la société ALFA [F] justifie de la reprise du paiement des loyers courants par la production d’avis d’opération de virement pour les loyers d’avril et de mai qui apparaissent au décompte arrêté le 20 mai 2026 produit par la SCI AVED. De sorte qu’elle apparait en mesure de régler progressivement l’intégralité de son arriéré locatif.
C’est pourquoi, la société ALFA [F] sera autorisée en plus du paiement des loyers courants, à s’acquitter de l’intégralité des sommes dues à la SCI AVED en 6 mensualités dont la première le 1er juillet 2026.
Pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
1°) A défaut de respect de l’une quelconque des mensualités prévues la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets.
En conséquence, après envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception à la locataire défaillante, les trois clauses résolutoires seront définitivement acquises à compter du 21 novembre 2025. La société ALFA [F] sera condamnée à quitter les lieux, ainsi que tous occupants de son chef et à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.
2°) Dans l’hypothèse où la société ALFA [F] se sera libérée dans le respect des conditions ainsi fixées, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n’avoir jamais joué.
- Sur les demandes de provision :
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En vertu de l’article 1353 de ce même code, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
En l’espèce, la SCI AVED produit un dernier décompte actualisé au 20 mai 2026, lequel mentionne un solde restant dû de 7.101,82 euros, qui prend ainsi en compte les derniers règlements réalisés par la société ALFA [F].
Il ressort des trois contrats de baux que chacun d’entre eux contient une clause d’indexation des loyers et une clause listant les charges locatives due par la preneuse. La SCI AVED produit les avis d’échéance et avis de révision des loyers de mai 2025 à mai 2026 et les mails d’envoi à sa locataire, ainsi que la refacturation pour la régularisation des taxes foncières 2024 et 2025. De sorte que les sommes dues à ce titre ne sont pas sérieusement contestables.
Ainsi, il est non contestable que la SCI AVED détient une créance s’élevant à la somme de 7.101,82 euros à l’encontre de la société ALFA [F] au titre des arriérés locatifs.
Dans ces conditions, il conviendra de condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 7.101,82 euros à titre provisionnel.
Enfin, les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse, à l’appui de sa demande au titre des compléments d’indemnités d’occupation conventionnelles, sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif.
Le caractère non sérieusement contestable de ces obligations n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
En conséquence, la provision accordée sera assortie en application de l’article 1231-7 du Code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
- Sur les autres demandes :
Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référé, statue également sur les dépens.
L’article 696 de ce même code prévoit que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, resteront à la charge de la défenderesse.
Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux du 21 juin 2011, du 14 janvier 2014 et du 7 décembre 2022 à la date du 21 novembre 2025, CONDAMNONS la société ALFA [F] à payer à la SCI AVED à titre provisionnel la somme de 7.101,82 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 20 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, ACCORDONS à la société ALFA [F] des délais de paiement sur 6 mois pour procéder au règlement de la somme ci-dessus, en 5 mensualités successives de 1.200 euros dont la première le 1er juillet 2026, et une 6ème mensualité de 1.101,82 euros correspondant au solde restant dû en principal intérêts et frais, en sus du loyer courant, SUSPENDONS pendant ce délai les effets des trois clauses résolutoires, 1°) DISONS qu’à défaut de respect de l’une quelconque des mensualités prévues sur l’arriéré ou d’un seul loyer courant à bonne date pendant la durée des délais octroyés ci-dessus, les clauses résolutoires retrouveront pleinement leurs effets après envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception à la locataire défaillante, et les clauses résolutoires seront définitivement acquises à compter du 21 novembre 2025, DISONS que dans cette hypothèse la société ALFA [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs et à la libération des locaux commerciaux situés ZI de l’ABBAYE, 9016 rue Georges Louis Frèrejean 38780 PONT EVEQUE de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à la bailleresse aux frais et risques des expulsés avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, et ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, DISONS qu’il nous sera référé de toute difficulté survenant dans ce cas de figure, 2°) DISONS que dans l’hypothèse où la société ALFA [F] se sera libérée de sa dette dans le respect des conditions fixées ci-dessus les clauses résolutoires ne joueront pas et seront réputées n’avoir jamais jouées, DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNONS la société ALFA [F] aux dépens incluant le coût du commandement de payer, RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision. Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 11 juin 2026. La Greffière La Présidente