TJ 06069, 12 juin 2026, RG 23/02953

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me LE DONNE
1 EXP Me STARZAK

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 12 Juin 2026

DÉCISION N° 26/

N° RG 23/02953 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PGNT

DEMANDERESSE :

S.C.I. KALIOXIA, dont le siège social est sis 1228 Boulevard Pierre Sauvaigo à La Colle-sur-Loup (06480), immatriculée au RCS d’Antibes sous le numéro 890 675 184, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Fiona STARZAK, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Karoline BRATTLIE, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me DEPREZ

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ALPES AZUR IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Antibes sous le n° 339 591 190, exerçant sous l'enseigne A.A.I., dont le siège social est 4 avenue de Nice 06800 CAGNES-SUR-MER, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Patrick-marc LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE - HEINTZE LE DONNE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 23 février 2026 ;

A l’audience publique du 30 Mars 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon promesse synallagmatique de vente sous signatures privées en date du 26 avril 2021, la SCI KALIOXIA s’est portée acquéreuse d’une villa appartenant à M. [G] située 1228, Bd Pierre Sauvaigo à la Colle-sur-Loup (06).

Le prix étaiT fixé à 860 000 € dont 760 000 € financés par un prêt à obtenir au taux d’intérêt maximum de 1,20 % l’an.

La promesse ayant fait l’objet de divers avenants en prorogeant le délai de réitération authentique. Sans attendre cette réitération, M. [G] remis les clefs de la propriété. Faute de réitération de la vente dans les délais et conditions convenus, il a fait assigner la SCI KALIOXIA devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2023, la SCI KALIOXIA avait fait assigner la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER afin de lui voir déclarer le jugement à intervenir commun et opposable.

Toutefois, la jonction des procédures n’a pas été ordonnée et selon jugement en date du 16 janvier 2024, le tribunal a constaté la résiliation du compromis de vente et accordé diverses sommes à M. [G], ordonnant l’expulsion de la SCI KALIOXIA et sa condamnation au paiement de 60 000 € à titre d’indemnité d’occupation.

Les parties ont ensuite transigé, réitérant la vente le 10 juillet 2024 et la SCI KALIOXIA KALOXIA s’engageant à payer une somme de 60 000 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er novembre 2021 au 24 juillet 2024 et la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER acceptant de ramener sa commission de 35 000 € à 28 000 € TTC.

Dans la procédure initiée le 19 juin 2023la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER a constitué avocat. L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état.

Selon ordonnance du 18 juillet 2025, ce juge a déclaré irrecevables les demandes formées par la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER improprement qualifiées de fins de non-recevoir et débouté la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER de ses demandes provisionnelles.

Par ordonnance du 30 janvier 2026 l’instruction a été déclarée close avec effet au 23 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

***

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :

Prétentions de la SCI KALIOXIA, selon conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025 :

Vu les articles 331 et 367 du code civil ;
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil ;
Vu les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile ;
Vu les jurisprudences citées ;
Vu la promesse synallagmatique de vente en date du 26 avril 2021 ;
Vu l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 18 juillet 2025
Vu l’ensemble des pièces versées aux débats ;

A titre principal :

Juger que la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER a manqué à ses obligations d’information et de conseil à l’égard de la SCI KALIOXIA ;

Juger que la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER engage sa responsabilité délictuelle pour ses manquements à l’obligation d’information et de conseil ;

Condamner la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER au paiement des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts en réparation de ses différents chefs de préjudice :

-surcoût des diligences d’architecte : 8 200 €
-préjudice financier résultant des indemnités d’occupation : 60 000 €
-préjudice moral : 10 000 €

Débouter la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle en paiement de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire dans le cas où le tribunal ne ferait pas droit à ses demandes et accueillait la demande reconventionnelle de la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER, écarter l’exécution provisoire ;

En toutes hypothèses,

La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

Débouter la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER à lui payer 5 000 € en application de l’article 700 Code de procédure civile ;

Condamner la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER aux dépens.

Pour justifier ces prétentions, la SCI KALIOXIA développe essentiellement les arguments et moyens de fait et de droit suivants :

L’acquisition du bien et le prix convenu étaient justifiés par son potentiel en vue d’un usage professionnel en raison de la présence d’un garage de 156 m² susceptible d’être transformé en local professionnel au sein d’une zone du PLU de la commune de la Colle sur Loup l’autorisant.

Cette possibilité a constitué un des éléments mis en avant dans les annonces diffusées par la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER, en particulier sur le site internet « Se loger.com », et encore dès les premières visites effectuées sur les lieux. Cette affectation était d’ailleurs conforme aux dispositions du PLU, s’agissant d’un local édifié au sein d’une zone commerciale classée UE-P. Ceci explique d’ailleurs la précision apportée dans la promesse de vente synallagmatique du 26 avril 2021 mise en forme par le directeur de l’agence, selon laquelle le garage est situé non pas au sous-sol de la construction, mais au rez-de-chaussée. La SARL ALPES AZUR IMMOBILIER avait ainsi parfaite connaissance du projet de Mme [V], associée gérante de la SCI KALIOXIA, de transformer le garage en local professionnel pour y installer une activité libérale. L’agence avait encore connaissance du projet par l’indication donnée lors de ses visites de ce qu’elle entendait se faire assister d’un architecte pour déposer une demande d’autorisation administrative en ce sens, ce qui se concrétisera par une visite début mai 2021 avec un architecte, en présence de M. [G].

La SARL ALPES AZUR IMMOBILIER avait encore connaissance de la destination partiellement professionnelle de l’acquisition par la circonstance que la promesse de vente était suspendue à l’obtention d’un prêt à des fins professionnelles.

Selon la promesse de vente, le bien n’avait subi aucuns travaux relevant de la responsabilité décennale des constructeurs dans les 10 dernières années.

La SARL ALPES AZUR IMMOBILIER a manqué à son obligation d’information et de conseil en

-omettant d’insérer dans la promesse synallagmatique une condition suspensive relative à l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la transformation du garage en local professionnel,

-fixant un délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt incompatible avec les diligences à réaliser pour obtenir les autorisations d’urbanisme nécessaires à l’usage professionnel du bien ;

-indiquant que le bien n’avait subi aucuns travaux de transformation relevant de la responsabilité décennale, en contradiction avec l’indication d’un bien entièrement rénové dans les annonces diffusées et alors que s’est révélé après la signature la présence de constructions irrégulières, ceci alors que la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER avait eu connaissance de travaux réalisés à l’occasion d’une précédente transaction (acquisition de M. [G]).

Sur ce second point, la SCI KALIOXIA fait valoir que la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER, informée de travaux réalisés par M. [G] devait en vérifier la consistance et la régularité, sans se contenter des déclarations de ce dernier.

Du fait de l’information incomplète donnée concernant la situation administrative du bien, la SCI KALIOXIA a été contrainte d’exposer des frais supplémentaires pour régulariser la situation administrative, préalablement à la réalisation de son projet de transformation, M. [D] [G] ayant refusé d’y procéder.

Les difficultés d’obtention des autorisations administratives ont été la cause du refus de prêt et de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention de celui-ci dans les délais fixés. Enfin, au final, l’acquisition n’a pu être réalisée qu’au moyen d’un prêt obtenu à un taux supérieur à celui initialement prévu (4,4 % l’an).

Les manœuvres de l’agence sont démontrées par :

-son refus de communiquer l’annonce diffusée en 2021 pour présenter le bien au public,
-par le fait qu’elle a ensuite, le 21 juin 2023, diffusé une annonce modifiée ne mettant plus en valeur le potentiel professionnel du bien.

Prétentions de la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER, selon conclusions notifiées par voie électronique le 13 août 2025 :
 ; ;
Vu les articles 331 et 367 du code de procédure civile ;
Vu les articles 2044 et suivants du code civil ;
Vu les articles 1240 et suivants du code civil ;
Vu les pièces visées ;
Vu le jugement du tribunal judiciaire de GRASSE du 16 janvier 2024 ;
Vu le protocole d'accord intervenu entre la SCI KALIOXIA et Monsieur [G] ;
Vu la vente du 10 juillet 2024 ;
Vu la jurisprudence ;
Vu l'ordonnance du juge de la mise en état du 18 juillet 2025 ;

Déclarer irrecevable et non fondée les demandes de la SCI KALIOXIA formées à l'encontre de la SARL Alpes azur immobilier ;

Constater qu'aucun manquement n'a été commis par la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER dans le cadre du mandat qui lui a été confié par Monsieur [G] le 8 avril 2021 ;

Débouter la SCI KALIOXIA de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions notamment de condamnation de la SARL Alpes azur immobilier au paiement de la somme de 8 200 € à titre de dommages et intérêts pour prétendus préjudice financier pour surcoût de diligence de l'architecte celle de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour prétendus préjudice moral non fondé et non justifié et celle de 60 000 € à titre d'indemnité d'occupation ;

Débouter la SCI KALIOXIA de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER ;

Condamner la SCI KALIOXIA au paiement de la somme de 20 000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER pour la procédure particulièrement abusive à son encontre et son manque à gagner ;

À titre subsidiaire ;

Condamner la SCI KALIOXIA Au paiement de la somme de 7 000€ pour le préjudice subi par la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER du fait de son manque à gagner ;

Condamner la SCI KALIOXIA à payer à la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER la somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Pour fraisiers répétibles exposés par la concluante outre aux entiers dépens distraits au profit de Maître Patrick LE DONNE.

Au soutien de ses prétentions la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER développe en substance les arguments et moyens qui suivent :

La possibilité de faire un usage professionnel du bien vendu n'a jamais été érigée en une condition substantielle de la vente. Aucune condition suspensive relative à la transformation de l'affectation du bien n'a été convenue. Aucune autre condition suspensive que celle d'obtention d'un prêt aux conditions prévues, n'a été introduite dans la promesse de vente synallagmatique ou dans l'offre d'achat établie par l'agence. Les publicités et annonces diffusées n’ont jamais fait état d'un potentiel usage professionnel du bien vendu.

A cet égard, les pièces versées au débat permettent d'écarter les allégations de la demanderesse selon lesquelles les annonces diffusées auraient été ensuite modifiées pour dissimuler la mise en avant du potentiel professionnel du bien.

Les difficultés rencontrées dans l'obtention du prêt et la réalisation de la condition suspensive prévu sont en fait imputables à la modification des conditions de prêt initialement envisagé, en particulier avec l'ajout d'une enveloppe de travaux.

Les difficultés alléguées concernant la transformation de la destination des lieux, en vue d'un usage professionnel ne sont pas avérées puisque la demanderesse a obtenu un permis de construire le 6 mai 2022 après un dépôt du 18 janvier 2022.

Aucun manquement de la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER n'est donc démontré. Par son jugement du 16 janvier 2024 le tribunal judiciaire de GRASSE a d'ailleurs écarté l'existence d'une quelconque condition substantielle tenant à l'usage professionnel des lieux.

La condamnation de la SCI KALIOXIA au paiement d'une indemnité d'occupation au profit de Monsieur [G] est sans lien avec une quelconque faute de la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER mais exclusivement imputable à l'occupation du bien avant la réitération de la vente par la SCI KALIOXIA et aux conclusions qu'en a tiré le tribunal dans sa décision du 16 janvier 2024.

La procédure initiée par la SCI KALIOXIA est donc abusive Ce qui justifie réparation à hauteur de 20 000 € Au profit de la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER et, à tout le moins, à hauteur de 7 000 € correspondant à la réduction de sa commission que celle-ci a été contrainte d'accepter.

***

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées.

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.

Périmètre du litige :

Les demandes au dispositif des écritures des parties tendant à :

pour l’une à

« Juger que la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER a manqué à ses obligations d’information et de conseil à l’égard de la SCI KALIOXIA ;

Juger que la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER engage sa responsabilité délictuelle pour ses manquements à l’obligation d’information et de conseil ; « 

pour l’autre à :

« Constater qu'aucun manquement n'a été commis par la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER dans le cadre du mandat qui lui a été confié par Monsieur [G] le 8 avril 2021 ; »

ne constituent aucune prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais la simple reprise des moyens de fait ou de droit développés dans la partie discussion et n’appellent dès lors aucune réponse au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, tout en demandant de déclarer la SCI demanderesse irrecevable en ses demandes la société défenderesse ne développe aucun moyen au soutien d’une fin de non-recevoir, mais seulement des moyens de fond.

Obligation d’information pré-contractuelle :

Selon les articles 1112 et 1112-1 du code civil, les parties au contrat sont tenues dans la phase pré-contractuelle à une obligation d’information et de loyauté dans les pourparlers. Ainsi, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Le manquement à ce devoir d'information engage la responsabilité délictuelle de celui ou celle qui y est tenu.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

Sur l'existence d'une condition déterminante de la vente tenant à l'usage professionnel du bien :

Les conditions de l’offre d’achat et de la promesse de vente :

Préalablement à la conclusion d’une promesse synallagmatique, une offre d'achat a été signée le 24 avril 2021, portant sur une villa individuelle de type 5 pièces, avec mezzanine+ annexes, sur un terrain d'environ 2595 m². Ce descriptif reprend celui qui figure dans le mandat de vente consenti par M. [G] (pièces 2 et 3)

Selon la promesse de vente régularisée le 26 avril 2021, le bien est décrit comme une maison d'habitation élevée d'un rez-de-jardin sur sous-sol et garage comprenant :
Au rez-de-jardin : Entrée séjour avec terrasse cuisine dégagement salle d'eau, chambre avec salle d'eau et WC, 2 chambres, un WC, une mezzanine

Au rez-de-chaussée : Un garage
Un terrain autour avec piscine équipé d'un dispositif de sécurité conforme à la réglementation.

La vente a été conclue pour un prix de 768 000€ outre 29 000€ au titre de la valeur des meubles et 63 000 € de frais d'acte, le tout financé à hauteur 100 000€ par un apport personnel et de 760 000 € par un prêt dont l'obtention constituait une condition suspensive de la réalisation de la vente. Les caractéristiques du prêt à solliciter étaient : capital 760 000 €, taux d'intérêt maximum 1,20% l'an, amortissement sur une durée de 20 ans.

Ainsi la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER fait valoir à juste titre que ni dans l'offre d'achat, ni dans la promesse synallagmatique l'usage professionnel ou mixte et l'obtention d'autorisations d'urbanisme correspondantes n'ont été érigés en conditions déterminantes de la vente. Il n'a à aucun moment été prévu que la demande de financement serait présentée à titre professionnel.

La qualité de la SCI KALIOXIA :

Des extraits du registre du commerce et des sociétés versées au débat, il résulte que la société est une société civile immobilière dont l'objet est l'acquisition de biens immobiliers leur gestion et leur administration ainsi que la réalisation des emprunts de fonds nécessaires à cet objet.

De ce rappel il résulte que l’activité de cette contractante n'était susceptible de donner aucune indication à la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER quant au caractère déterminant d'une utilisation professionnelle ou mixte du bien acquis.

Les publicités et annonces et les pourparlers :

La circonstance que le bien immobilier se trouve situé dans une zone UE-P du plan d'occupation des sols de la commune de la Colle-sur-Loup, réservée à des activités économiques telles que commerces bureaux et locaux professionnels, ou encore, la circonstance que d'autres biens immobiliers présentés à la vente dans cette zone le soient en vue de telles utilisations, sont insuffisantes à démontrer que le changement d’affectation du bien immobilier initialement destiné à l'usage d'habitation a été érigé en conditions substantielles de la vente .

La SCI KALIOXIA prétend toutefois que les modalités de présentation du bien par l'agence ont introduit cette possibilité et en ont fait un argument déterminant de son consentement.

Elle ne produit toutefois aucune pièce au soutien de ces affirmations selon lesquelles des publicités diffusées par internet par la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER aurait effectivement présenté un potentiel d'affectation professionnelle du bien vendu ce qui aurait pu en faire une condition déterminante de son consentement. Elle se prévaut en ce sens uniquement du prétendu refus de la société de verser au débat l'annonce qu'elle a diffusée sur son site internet préalablement à la vente. Elle fait valoir en ce sens que la copie de la présentation du bien que produit au débat la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER est datée du 21 juin 2023, ce qui démontre la modification de l’annonce initialement diffusée avant la conclusion de la promesse de vente du mois d'avril 2021.

La SARL produit en effet (pièce 2) la copie d'écran datée du 21 juin 2023, d'une annonce diffusée sur son site internet qui présente le bien vendu comme une villa de 5 pièces avec 3 chambres d'une surface de 144 m2 environ sur un terrain de 2595 m2 environ avec un séjour d'une surface de 51 m2 environ. Il est encore précisé qu'il s'agit d'une maison individuelle, entièrement rénovée avec des prestations actuelles et de qualité bénéficiant d'un bel ensoleillement et d'une vue dégagée sur Saint-Paul et les Baous, sans vis-à-vis, avec une magnifique terrasse prolongée par une agréable piscine couverte et une cuisine d'été équipée, ainsi qu'un jeu de boules propice aux moments de détente et de convivialité. Il est encore précisé que le bien comporte 4 garages et 15 parkings, ainsi que 2 caves.

La société éditrice du logiciel de transaction Twimo.net gestionnaire du site internet de la SARL atteste que la date d'édition de la fiche descriptive du bien correspond toujours à la date du jour d'édition et non pas à la date de mise en ligne et qu'elle ne peut pas être modifiée par l'utilisateur. Est jointe à cette attestation une copie d'écran identique datée du 7 janvier 2025.

La SARL justifie ainsi de la teneur et de la sincérité des pièces qu'elle produit. A l'inverse la SCI KALIOXIA ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER aurait diffusé des annonces comportant l'indication d'une possibilité d'utilisation professionnelle du bien immobilier vendu. Au contraire les prestations mises en avant dans l'annonce rappelée ci-dessus portent exclusivement sur les avantages se rapportant à un usage de maison individuelle (terrasse piscine jeux de boules moment de détente et de convivialité).

L'attestation en date du 31 octobre 2024 établie par madame [K] [J] (pièce 17) qui indique avoir accompagné Madame [Y] [V], gérante de la SCI KALIOXIA, dans de nombreuses visites de recherche d'une nouvelle maison, qui indique encore avoir pris connaissance d'une annonce faisant état de la possibilité de transformation au rez-de-chaussée sur un plan professionnel, n'apporte pas d'éléments probants déterminants compte tenu du caractère général de cette affirmation et du lien de dépendance économique que révèle l'attestation, d'une part compte tenu de la qualité d'auxiliaire de vie au service du père de Mme [V], et de l'indication donnée de ce qu'elle espérait introduire son fils comme entrepreneur pour la réalisation de travaux éventuels.

Les pièces qu'invoque la SCI KALIOXIA pour établir que la SARL, et Monsieur [G] son vendeur, étaient informés de la destination partiellement professionnelle du bien, qui sont relatives aux conditions des prêts qu'elle a sollicités, postérieurs à la conclusion de la promesse de vente, sont inopérantes pour démontrer le caractère contractuel d'une condition tenant à l'affectation mixte du bien.

Les indications données par Madame [J] dans son attestation, selon lesquelles Madame [V] a posé de nombreuses questions sur la réalisation éventuelle de travaux dans la partie affectée en garage et annoncé son intention de se faire conseiller par un architecte, ne démontrent pas qu'elle avait ainsi donné des informations précises sur son intention d'affectation professionnelle de cette partie des locaux et qu'elle entendait faire de cette possibilité d’affectation une condition déterminante de la vente.

Ainsi, en synthèse, il résulte ce qui précède que la SCI KALIOXIA ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le changement d'affectation en vue d'un usage professionnel ait été érigé en condition substantielle de son consentement à l'acquisition du bien immobilier vendu.

Aucune faute ne peut donc être imputée à la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER tenant à l'absence d'introduction dans la promesse synallagmatique d’une clause suspensive tenant à l'obtention des autorisations d'urbanisme nécessaires ou encore à la fixation d'un délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ne prenant pas en compte le délai d'obtention préalable des autorisations d’urbanisme nécessaires.

Sur le défaut d’information sur les travaux réalisés :

Il est précisé dans la promesse de vente que le bien a fait l’objet d’une déclaration de parfait achèvement et d’un certificat de conformité en date du 9 août 1993. Il est encore précisé qu’il n’a été réalisé depuis l’acquisition ou au cours des 10 années précédant la vente aucuns travaux relevant de la responsabilité décennale des constructeurs.

Pourtant, dans un courrier du 21 juillet 2021, le service de l’urbanisme de la Colle sur Loup, répondant à une demande de permis de construire déposée par la SCI KALIOXIA, invitait celle-ci à apporter divers compléments et précisait (pièce 19 SCI) :

« Les plans du permis de construire initial de 1987 ne correspondent pas au plan actuel :
il conviendrait de mettre en concordance les plans initiaux et projetés (surface de plancher créée au moment du PC initial , niveau rez-de-chaussée , étage, nouvelles surfaces imperméabilisés créées…)
« Je me permets de vous rappeler qu'au regard de la réglementation en vigueur de la zone UEP aucune régularisation de surface de plancher pour l'habitation ne pourra être autorisée. »

Dans une attestation du 7 janvier 2025 Monsieur [G], le vendeur, précise :

« J'ai réalisé pour cette maison acquise le 25 mai 2018 des travaux de rénovation importants pour une somme proche de 200 000 €, électricité totale refaite de la propriété, tous les sols carrelages et faïences remplacées, sanitaires et plomberies, toutes les portes, toutes les fenêtres et portails neufs, climatisé les intérieurs, peintures refaites et faux plafonds, cuisine neuve aménagée et équipée les terrasses et accès refaits, piscines neuves avec équipements neufs et bulles d'hiver, pool house avec équipements neufs, façade rénovée. »
(...)
« Quant aux éléments d'urbanisme évoqués par Madame [V], ces moyens ont été totalement rejetés dans sa décision d'expulsion par le tribunal de justice de GRASSE, d'autant que les reproches faits particulièrement d'une ouverture sur la façade du rez-de-chaussée entre 2 fenêtres existantes et les supprimant permettant un accès voiture dans le garage plus aisé (entreprise intervenue disposant d'une décennale) n'a aucunement été un obstacle à obtenir le permis de construire et par ailleurs non modifié à ce jour par Madame [V] qui avait d'ailleurs lors des visites avant la signature du compromis de vente appréciaient la réalisation. »

Il résulte effectivement de ces déclarations que postérieurement à son acquisition en 2018 Mr [G] a réalisé des travaux qu'il décrit lui-même comme d'importance et qui pour certains (Modification d'ouverture en façade) relèvent de la responsabilité décennale, et a minima d'une déclaration préalable de travaux. En ce sens les mentions portées dans la promesse de vente selon lesquelles aucuns travaux de nature décennale n'a été réalisé depuis l'acquisition au cours d'une période de 10 années précédant la vente s'avèrent inexactes.

Il résulte effectivement de la présentation publicitaire réalisée par la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER qu'elle avait connaissance de la réalisation de travaux (villa totalement rénovée) et qu'en s’en tenant à la présentation de réalisations mineures, sans procéder à de plus amples vérifications, elle a manqué à son obligation d'information et de conseil, en qualité de professionnel de l'immobilier, en ne se munissant pas d'informations fiables à communiquer à d’éventuels acquéreurs.

Sur les préjudices résultant du manquement :

La SCI KALIOXIA est fondée à obtenir réparation des préjudices qui lui ont été causés par le manquement de la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER.

Sur le préjudice tiré du paiement d’une indemnité d’occupation (60 000 €) :

Par son jugement du 16 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a constaté que la promesse de vente était caduque faute de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le constat étant fait que la SCI KALIOXIA n’avait pas sollicité une offre de prêt aux conditions initialement convenues.

Le tribunal relevait en particulier les demandes de prêts suivantes :

-auprès de BPMED, demande de prêt pour un capital de 835 000 €
-demande prêt auprès de MEILLEURS TAUX.com pour 885 000 € au taux de 0,7 % l’an, sur 180 mois
-rejet de prêt CNE Côte d’Azur pour 840 000 € au taux de 4,28 %.

Les éléments communiqués dans le cadre de la présente procédure sont identiques :

Pièce 11 SARL : prêt MEILLEURS TAUX.com pour 885 000 € sur 180 mois moyennant un intérêt de 0,7 % l’an ;

Pièce 14 SARL : échange de courriels avec le directeur de l’agence BPMED qui révèle que la demande d’emprunt a été faite à titre professionnel et non personnel ;

Pièce 22 SARL : échange de courriel avec le CREDIT AGRICOLE qui confirme une demande de prêt formée à titre professionnel.

Les éléments communiqués dans la présente procédure n’apportent pas mieux la preuve que dans la procédure ayant opposé la SCI KALIOXIA à M. [G] de ce que la société a effectivement présenté des demandes de prêt conformes à celles qui étaient convenues dans le compromis de vente.

L’agence n’est en aucun cas intervenue dans la décision de mise à disposition anticipée du bien immobilier avant la réitération de la vente.

La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation procède de cette occupation sans droit ni titre et de la caducité de la vente par suite des propres carences de la SCI KALIOXIA.

Dès lors, aucun lien de causalité n’est donc établi avec le manquement retenu à l’encontre de la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER.

Surcoût des diligences de l’architecte (8 200 €) :

Le 6 mai 2022, Mme [V] a finalement obtenu un permis de construire portant sur des travaux d’extension pour des locaux à usage de cabinet médical, avec démolition d’une annexe, et réaménagement d’une partie de la terrasse et des espaces verts (pièce 22).

Pour établir la réalité de diligences supplémentaires imposées par les constructions ou modifications réalisées par M. [G], la SCI KALIOXIA ne produit pas d’autre pièce que ce permis de construire. Le courriel de M. [E], architecte, en date du 14 janvier 2022, ne rapporte pas la preuve en effet de diligences supplémentaires. Le permis à lui seul ne permet pas d’identifier une éventuelle régularisation des modifications de façade ou du pool house édifié.

Une facture d’acompte de 3 980 € sur un total de 8 200 € (pièce 14) ne permet pas d’identifier un surcoût imputable à la régularisation des travaux antérieurement réalisés par M. [G] en sus des modifications souhaitées la SCI KALIOXIA.

Faute de rapporter la preuve de son préjudice de ce chef, celle-ci sera déboutée.

Préjudice moral (10 000 €) :

La SCI KALIOXIA prétend à l’indemnisation d’un préjudice moral résultant, pour la personne morale, des obstacles rencontrés dans la réalisation du projet d’affectation des locaux à un usage professionnel.

Toutefois, les obstacles rencontrés, en particulier la caducité de la promesse sont imputables aux manquements de la SCI KALIOXIA elle-même. Aucun élément probant ne démontre le retard pris pour l’obtention des autorisations d’urbanisme, et pas plus son imputabilité au manque de vérification de la situation des modifications réalisées par M. [G]. Le permis de construire a été demandé et obtenu avant même que la SCI KALIOXIA soit devenue propriétaire par suite de la transaction intervenue après le jugement du 16 janvier 2024.

La SCI KALIOXIA ne rapporte ainsi la preuve d’aucun préjudice imputable à la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER. Elle sera donc déboutée de toutes ses demandes.

Demande de dommages et intérêts de la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER :

Un manquement de la SARL est démontré. Dès lors la procédure ne peut être considérée comme abusive, bien que la SCI KALIOXIA soit déboutée de toutes ses prétentions.

La SARL sera donc déboutée de sa demande de 20 000 € à titre de dommages et intérêts.

Quant au préjudice que l’agence aurait subi, étant contrainte de réduire sa commission fixée dans la promesse à 35 000 € (et non à 37 000 € selon certaines occurrences des écritures des parties) à 28 000 €, il ne ressort pas de l’acte de vente signé finalement le 10 juillet 2024 qui rappelle l’honoraire de négociation de 35 000 € (page 23) et indique que cette somme a été effectivement versée entre les mains du notaire. Pour autant, selon note d’honoraire en date du même jour, l’agence n’a facturé à M. [G] que 28 000 € (pièce 37 SARL).

Factuellement cette réduction n’est pas en tout état de cause pas contestée par la SCI KALIOXIA. En revanche, elle fait valoir à juste titre que cette réduction a été concédée librement par la SARL. En l’absence de plus amples éléments probants sur les conditions dans lesquelles la SARL a renoncé à une partie (20 %) de ses honoraires, l’existence d’un lien de causalité avec les manquements imputables à la SCI KALIOXIA n’est pas démontrée.

La SARL ALPES AZUR IMMOBILIER sera déboutée de ce chef de demande.

Exécution provisoire :
Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI KALIOXIA succombe pour l’essentiel et supportera par conséquent les dépens. La somme de 3 000 € sera allouée à la SARL en application de l’article 700 susvisé.

Enfin, il sera fait application au bénéfice de l'avocat qui en fait la demande de la possibilité de recouvrer directement contre la partie condamnée aux dépens ceux dont il aurait été fait l'avance sans en avoir reçu provision.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Déboute la SCI KALIOXIA de toutes ses demandes, en ce comprises celles au titre des frais de procédure non compris dans les dépens ;

Déboute la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER de toutes ses demandes ;

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ;

Condamne la SCI KALIOXIA à payer à la SARL ALPES AZUR IMMOBILIER 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI KALIOXIA aux dépens ;

Dit que Me Patrick LE DONNE, avocat, pourra recouvrer contre toute partie condamnée aux dépens ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Et le président a signé avec la greffière.

LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE