TJ 06069, 12 juin 2026, RG 25/06309

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me SZEPETOWSKI
1 EXP Me SILVE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 12 Juin 2026

DÉCISION N° 26/464

N° RG 25/06309 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QSRK

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [R]
né le 06 Mai 1953 à PRECY SUR OISE (60460)
365, chemin du Burel
06250 MOUGINS

représenté par Me Philippe SILVE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [I] [S], en qualité de liquidateur de la SCI [W], dont le siège social est situé à TOURETTES SUR LOUP (06140) 161 chemin du Pétaréou, immatriculée au RCS de GRASSE sous le n° 345 263 479

Monsieur [D] [S]
Domaine de la Pastorelle - LE PALAIS VENITIEN
38 avenue des Bosquets
06200 NICE

Madame [I] [S]
Domaine de la Pastorelle - LE PALAIS VENITIEN
38 avenue des Bosquets
06200 NICE

représentés par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 23 février 2026 ;

A l’audience publique du 30 Mars 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte authentique dressé le 22 juillet 2021 par Me [Z] [M], notaire à VENCE, [U] [R] a acquis de la SCI [W] un bien immobilier sis 161, chemin du Pétaréou à TOURETTES sur LOUP.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, [U] [R] a fait assigner la SCI [W], prise en la personne de [I] [S], [D] [S] et [I] [S], en qualité d'associés au sein de la SCI [W] afin d’obtenir la condamnation in solidum des défendeurs, [I] [S] en qualité d’associée et liquidatrice amiable de la SCI [W] ainsi que [D] [S] second associé de la société, à l’indemniser de divers défauts de l’immeuble vendu.

La SCI [W], prise en la personne de [I] [S], [D] [S] et [I] [S], en qualité d'associés au sein de la SCI [W] ont constitué avocat. L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état.

Par ordonnance du 25 avril 2025, ce juge a débouté la SCI [W], [D] [S] et [I] [S] de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la SCI [W] et de Mme [I] [S] en qualité de liquidatrice amiable.

Par ordonnance du 28 janvier 2026, l’instruction a été déclarée close avec effet au 23 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

***

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :

Prétentions de [U] [R], selon conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2026 :

Vu les articles 1641 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats ;

Condamner in solidum Mme [I] [S] en qualité de liquidatrice de la SCI [W], ainsi que [D] [S] et [I] [S] en qualité d’associés de la SCI [W] à lui payer en restitution du prix et réparation des préjudices subis du fait des vices cachés affectant le bien vendu 161, chemin du Pétaréou 06140 TOURETTES sur LOUP les sommes suivantes :

-51 320,00 € au titre des travaux de régularisation du garage construit irrégulièrement ;
-5 588,00 € au titre de la recherche de fuite et la réparation du système d’arrosage
-550,00 €au titre de la recherche de fuite de la piscine ;
-1 796,00 € au titre de la réparation du système de traitement de l’eau de la piscine ;
-2 928,33 € au titre du remboursement des droits d’enregistrement ;
-7 637,63 € au titre de la surconsommation d’eau ;
-40 000,00 € au titre du préjudice de jouissance au 30 novembre 2024 ;

Condamner in solidum [I] [S] en qualité de liquidatrice de la SCI [W], ainsi que [D] [S] et [I] [S] en qualité d’associés de la SCI [W] à payer à [U] [R] la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

[U] [R] soutient que le bien immobilier était antérieurement à la vente entachée de vices cachés dont la SCI venderesse avait parfaite connaissance, et qu’elle a dissimulés, à savoir :

-l’édification d’un garage sans permis de construire ;
-une fuite sur l’alimentation principale de la maison et sur le système d’arrosage enterré ;
-une fuite sur le système de traitement d’eau de la piscine.

Il demande réparation par la restitution partielle du prix, outre l’allocation de dommages et intérêts, la répétition de la quote-part des frais d’acquisition correspondant à l’excès de prix et la surconsommation d’eau.

Prétentions de la SCI [W], prise en la personne de [I] [S], [D] [S] et [I] [S], en qualité d'associés au sein de la SCI [W], selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2024 :

Débouter [U] [R] de ses demandes ;

Le condamner à la somme de 5 000 € en application de l’article 700 Code de procédure civile ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

Les défendeurs contestent l’existence de tous vices cachés préexistants à la vente et considèrent que [U] [R] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, ni quant à cette existence, ni quant à la connaissance que la venderesse en aurait eu.

S’agissant en particulier du garage prétendument construit sans autorisation, ce qui est contesté, ils font valoir que la prescription pénale est acquise de sorte qu’il n’existe aucun risque de démolition et aucun préjudice, quand bien même l’irrégularité ne serait-elle pas régularisable.

***

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées.

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.

Sur la garantie des vices-cachés :

Selon les articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce toutefois, le contrat de vente prévoit (partie développée page 11, Etat du bien) que la venderesse n’est pas tenue à garantie des vices apparents ou cachés.

Aucune contestation n’est élevée sur la licéité de cette clause d’exonération, s’agissant d’un vendeur non professionnel de l’immobilier, sauf le cas où le vice aurait été connu de la SCI [W].

Défectuosité du système d’alarme :

Aucune réclamation n’est finalement présentée de ce chef.

Garage :

[U] [R] expose avoir déposé une demande d’extension d’un garage situé sur la parcelle F 878 et avoir alors été informé de l’édification irrégulière de cet ouvrage.

Il soutient que la SCI ne pouvait que connaître cette situation pour avoir procédé à la construction, postérieurement à la construction de la maison qui a donné lieu à un certificat de conformité en date du 12 mars 1992.

La démolition de l’ouvrage existant serait nécessaire préalablement la construction d’un ouvrage conforme.

L’acte de vente décrit le bien comme composé comme suit :

-une maison à usage d’habitation dont la distribution est détaillée et comprend un garage,
-un deuxième garage ;
-une cuisine d’été ;
-une piscine.

L’acte de vente rappelle que le bien a fait l’objet d’un certificat de conformité au permis de construire délivré le 20 décembre 1982, en date du 12 mars 1992.

Il est fait état postérieurement de la réalisation de travaux de construction d’une cuisine d’été, qui a fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux sans opposition.

Les défendeurs, s’ils s’opposent aux demandes, considérant l’absence de preuve de l’irrégularité et de préjudice, ne contestent pas les conditions alléguées de construction du garage courant 2013, postérieurement à la maison, ainsi qu’en témoigne M. [Q] [V] (pièce N°10 des défendeurs), témoignage corroboré par celui de Mme [G] [E].

L’acte de vente ne comporte toutefois aucune précision sur les conditions d’édification de cet ouvrage et les défendeurs n’en apportent aucune. Le demandeur pour sa part produit pour démontrer l’irrégularité et les conditions d’une régularisation :

-un plan parcellaire faisant apparaître l’emprise de l’ouvrage selon l’indication qu’il donne, démuni de toute échelle et ne comportant aucune cotation horizontale (pièce 2) ;
-un devis de démolition du garage existant pour 19 570,00 € TTC (pièce 3-1) ;
-un devis de modification du mur pignon du garage existant pour 31 570 €.

Ces éléments établissent certainement que l’ouvrage, construit entre 2013 et 2015 au vu des attestations produites, a minima soumis à déclaration préalable, n’a fait l’objet d’aucune autorisation d’urbanisme.

Ils sont toutefois parfaitement insuffisants à démontrer les conditions d’une régularisation éventuelle et la nécessité de démolition partielle pour obtenir cette régularisation. Les devis produits ne permettent pas d’’ailleurs d’identifier les travaux qui se rapporteraient à une régularisation ou ceux relatifs à l’extension souhaitée par [U] [R]. Ainsi, le devis de démolition ne fait pas état d’une démolition partielle. Le second devis comporte aussi des items se rapportant à une démolition partielle (mur pignon existant).

Au vu de ces éléments, [U] [R] ne rapporte la preuve ni du risque juridique tenant à l’état actuel du bien, ni des travaux imposés par une régularisation administrative.

Dès lors, il ne rapporte pas la preuve du préjudice qui justifierait la restitution partielle du prix de la vente (demande : 51 320 €)

Fuite sur l’alimentation générale d’eau et sur le réseau d’arrosage enterré :

Pour établir la réalité du vice-caché [U] [R] produit :

4-1 facture d’accès au service du 16 août 2021 à son nom
4-2 facture de fourniture d’eau pour la période de juillet 2021 à décembre 2021 : 174 m3 consommés suivant relevé ;
4-3 facture de fourniture pour la période de juillet 2022 à décembre 2022 : 4471 m³

Pour leur part, les défendeurs produisent les éléments suivants :

5-facture de janvier 2020 à décembre 2020 : 687 m³
6-facture de janvier à juin 2021, sur consommation estimée : 344 m³
7-facture de résiliation du 12 août 2021 suite à relevé du 10 : 838 m³ sur la période courue depuis le relevé du 10 septembre 2020

Sur la base de ces pièces l’historique des index peut être reconstitué comme suit :

Consommation index N/ N+1 en m3
Consommation cumulée en m3
Index 10/09/20
4604

Index 16 août 2021
6442
1838
1838
Index 08/09/2021
6616
174

Index 02/09/2022
11174
4558
4732
Consommation mensuelle sur la période d’occupation de la SCI

167,09
Consommation mensuelle sur la période d’occupation de [U] [R]

370,56

Ces éléments démontrent une consommation particulièrement importante. Cette consommation atypique est observable dès le premier mois d’occupation de [U] [R] (relevé 8 septembre 2021).

Selon facture en date du 9 mai 2023, l’entreprise [N] (pièce 5 demandeur), justifie le remplacement d’une ligne d’alimentation d’eau enterrée par la détection d’une fuite sur cette canalisation.

Toutefois une nette augmentation de la consommation est observable après l’entrée en jouissance de [U] [R].

L’imputabilité de la surconsommation d’eau à une fuite n’est donc pas démontrée, pas plus que l’existence de la fuite avant la vente.

[U] [R] ne rapporte pas la preuve d’un vice caché préexistant dont la SCI venderesse aurait eu connaissance.

Fuite sur le système de traitement de l’eau de la piscine :

Le demandeur produit les éléments suivants :

Pièce 6 : attestation de l’entreprise Assist Piscines Services : qui indique le 24 avril 2023 avoir constaté une fuite sur le système d’ionisation cuivre argent, avec des flasques fissurées et décrit le système comme non réparable, faute de pièces disponibles.
Pièce 7-1 : devis de recherche de fuite
Pièce 7-2 : facture de remplacement du système de traitement de l’eau de piscine

L’entreprise indique avoir procédé à ses constatations à l’issue d’un contrôle par colorimétrie. Il ne démontre donc pas toutefois que la défectuosité constatée, à savoir des flasques fissurées était connue de la SCI venderesse.

Il sera débouté de ses demandes de ce chef.

En conséquence de ce qui précède, [U] [R] sera intégralement débouté de ses prétentions.

Exécution provisoire :
Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[U] [R] succombe et supportera par conséquent les dépens. La somme de 3 000 sera allouée à la SCI [W], prise en la personne de [I] [S], [D] [S] et [I] [S], en qualité d'associés au sein de la SCI [W], pris conjointement, en application de l’article 700 susvisé.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :