TJ 86194, 13 mars 2026, RG 25/00204

Minute n°

RG N° RG 25/00204 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G3JZ
Nature de l'affaire : 5AA

Société HABITAT DE LA [Localité 1]

C/
[B] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 MARS 2026

Sous la Présidence de Madame SAINT-GENEZ Marion, Vice-Présidente , Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 JANVIER 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société HABITAT DE LA [Localité 1],
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Damien GENEST de la SCP GAND PASCOT GENEST, avocats au barreau de POITIERS,

ET :

DEFENDERESSE

Madame [B] [L]
née le 13 Juin 1962 à [Localité 3],
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 juillet 2022 à effet au 1er août 2022, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 1] “HABITAT DE LA [Localité 1]” a donné à bail à usage d’habitation à [B] [L] un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 314,70€, outre la somme de 40,25€ au titre de la provision mensuelle sur charges, soit un total de 354,95 €.

Le 12 août 2025, un commandement de payer la somme de 1.872,73€ en principal visant la clause résolutoire insérée au bail était signifié à [B] [L] (signification à étude).

Par exploit du commissaire de justice du 21 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne” HABITAT DE LA VIENNE” a assigné [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défautde paiement des loyers et charges,

- dire que [B] [L] est occupante sans droit ni titre des lieux,

- ordonner l'expulsion de [B] [L] et de tous occupants de son chef dès l’expiration du délai légal si besoin est avec le concours de la [Localité 5] Publique,

- condamner [B] [L] à lui payer la somme de 3.066,64 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 octobre 2025, ainsi que les loyers échus ou à échoir avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamner [B] [L] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges indexée sur la hausse des loyers HLM à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,

- condamner [B] [L] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026

A l'audience, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 1]” HABITAT DE LA [Localité 1]” représentée par son conseil, maintient ses demandes et s’oppose à l’octroi de délais de grâce. Elle actualise la dette à la somme totale de 4.189,44€, précisant que le décompte produit s’arrête au 31 décembre 2025 et n’inclut de fait pas d’éventuels versements postérieurs de la locataire.

Assignée à étude, [B] [L] comparaît en personne à l’audience.
Elle sollicite l’octroi de délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de grâce jusqu’à la décision de la commission de surendettement.
Elle précise avoir procédé au paiement du loyer courant la veille de l’audience de sorte que la somme de 387,97€ doit être déduite du montant réclamé par le bailleur. Elle déclare qu’en raison de l’état du logement et de ses équipements, ses factures d’énergie ont augmenté et qu’elle a privilégié de les régler au détriment du paiement du loyer dès lors qu’elle a un lit médicalisé électrique. Elle explique être retraitée, percevant une pension mensuelle de 1.152€ et ne bénéficier que de 10€ par mois au titre de l’allocation logement. Elle ajoute avoir déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement, déclarée recevable le 3 novembre 2025 par la commission de surendettement des particuliers.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties.

Suivant note en délibéré autorisée par le juge, Mme [L] a transmis un relevé de compte actualisé au 19 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’Office Public de l’Habitat de la [Localité 1] “HABITAT DE LA [Localité 1]” justifie de la notification le 13 août 2025 à la CCAPEX du commandement de payer.

L’Office Public de l’Habitat de la [Localité 1] “HABITAT DE LA [Localité 1]” justifie de la notification par voie électronique en date du 22 octobre 2025 de l’assignation au représentant de l’Etat dans la [Localité 1].

La demande est en conséquence recevable.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte du bailleur produit en délibéré par la locataire qu’à la date de l'audience, une somme de 3.642,58 € restait due par [B] [L] au titre des loyers et acomptes sur charges échus et non réglés, déduction faite des frais de commandement à inclure dans les dépens.

En conséquence, il y a lieu de condamner [B] [L] au paiement de la somme de 3.642,58 € au titre des loyers et des acomptes sur charges échus et non réglés dus à la date du 14 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de grâce et sur la suspension de la clause résolutoire

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
" I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...)”

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ".

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis du 13 juin 2024 Cour de Cassation).

L’article 24 V de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VI de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
[...]

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction en vigueur lors de l’audience, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 12 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail était signifié à [B] [L] pour un montant en principal de 1.872,73€.

Ce commandement délivré à [B] [L] (signification à étude) reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et comporte les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 octobre 2025.

Il ressort des pièces versées au débat que le 8 octobre 2025, [B] [L] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement, que le 3 novembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 1] a déclaré cette demande recevable et et l’a orientée vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Pour autant, à la date de l’audience, il n’est pas établi que la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 1] ait imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il ressort de l’état descriptif de la situation de la débitrice établi par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 1] et du diagnostic social et financier que [B] [L] est divorcée, sans personne à charge, que ses ressources constituées par sa pension de retraite s’élèvent à 1.152€ par mois et qu’elle bénéficie de l’aide personnalisée au logement à hauteur de 10€, ce qui peut fortement interroger au vu du montant de ses revenus, tandis que les charges mensuelles en ce inclus le loyer ont été estimées à 1.281€ par la commission de surendettement et à 790€ par l’assistant de service social s’agissant des charges fixes.

L’endettement de [B] [L] est constitué de la dette contractée auprès de HABITAT DE LA [Localité 1] et de dettes sur charges courantes, et s’élève à la somme totale de 4.465,17€ après actualisation de la dette locative.

Il résulte du décompte du bailleur qu’ à la date de l’audience, la locataire a repris le paiement du loyer courant et les charges.

Ainsi, des délais de grâce seront accordés à [B] [L] selon les modalités précisées dans le dispositif et qui seront appliqués jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant ces délais.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que la locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés, [B] [L] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse jusqu'à son départ des lieux, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours et les acomptes sur charges communes soit 397,97€, révisable suivant les modalités prévues au bail.

Sur les autres demandes

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner [B] [L] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer, les frais d'assignation et sa dénonciation à Monsieur le Préfet.

PAR CES MOTIFS,