TJ 86194, 13 mars 2026, RG 25/00212

Minute n°

RG N° RG 25/00212 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G3YP
Nature de l'affaire : 5AA

S.A. NOVIA ([Localité 1] HABITAT)

C/
[B] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 MARS 2026

Sous la Présidence de Madame SAINT-GENEZ Marion, Vice-Présidente , Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 JANVIER 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. NOVIA ([Localité 1] HABITAT),
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [Q] [D] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [B] [M]
né le 26 Août 1972 à [Localité 3] (93),
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 2023 à effet au 7 mars 2023, la [Localité 1] HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA a donné à bail à usage d’habitation à [C] [E] et [B] [M] un logement situé15 [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 411,02€, d’un loyer annexe pour un garage accessoire au logement (box 51) d’un montant de 48,40€, outre les acomptes sur charges récupérables d’un montant total de 108,69€, soit la somme totale de 568,11€.

Suivant avenant du 12 juin 2024 signé par l’ensemble des parties, le titulaire dudit bail était stipulé comme étant à compter de cette date, M. [B] [M] exclusivement et qu’il n’était autrement dérogé au bail dont toutes les clauses et conditions non contraires à l’avenant demeuraient en vigueur pour le temps restant à courir.

Suite à des impayés, les parties ont convenu à l’amiable de l’établissement d’un échéancier.

M. [M] n’ayant pas respecté les termes de cet accord, le bailleur lui a fait signifier le 20 novembre 2024 un commandement de justifier de payer la somme de 2.339,45 € pour le logement et 649,35€ pour le garage, visant la clause résolutoire insérée au bail (signification à étude).

Par exploit du commissaire de justice du 27 octobre 2025, la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA a assigné [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

- ordonner l'expulsion de [B] [M] et de tous occupants de son chef dès l’expiration du délai légal si besoin est avec le concours de la [Localité 4] Publique,

- condamner [B] [M] à lui payer la somme de 3.337,53 € pour le logement et la somme de 576,61 € pour le box au titre des loyers et acomptes sur charges, indemnités d’occupation échus à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamner [B] [M] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à libération des lieux,

- condamner [B] [M] à lui payer la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner [B] [M] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

A l'audience, la [Localité 1] HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA maintient ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 5.906,83 €.

Assigné à personne, [B] [M] ne comparaît pas à l’audience.

[B] [M] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé par l’assistant de service social.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 12 avril 1989,
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La [Localité 1] HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA justifie du signalement le 21 octobre 2024 de la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales de la [Localité 5] et de la notification par voie électronique du 21 novembre 2024 du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, valant saisine de ladite commission.

La [Localité 1] HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA justifie de la notification par voie électronique en date du 28 octobre 2025 de l’assignation au représentant de l’Etat dans la [Localité 5].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, ladite loi s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 12 avril 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 12 avril 1989 disposait :
" I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...)”

L’article 24 I de la loi du 12 avril 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ".

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 12 avril 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis du 13 juin 2024 Cour de Cassation).

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi du 12 avril 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail stipule en son article 5 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou des loyers ou des charges, le contrat de bail est résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après la signification d’un commandement de payer.

Par acte du commissaire de justice du 20 novembre 2024, un commandement de payer a été signifié à [B] [M] d'avoir à payer la somme en principal de 2.339,45€ pour le logement et 649,45€ pour le garage, le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement délivré à [B] [M] (signification à étude) reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et comporte les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte du bailleur que ce commandement est resté infructueux pendant le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce.

Bien qu’assigné à personne, M. [M] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé par l’assistante de service social. Sa situation sociale et financière demeure inconnue. Il n’a procédé à aucun règlement depuis juillet 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater au 20 janvier 2025 la résiliation du bail portant sur le logement et sur le box/garage (box 51) accessoire du logement principal.

A compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ des lieux, [B] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer mensuel en cours pour le logement lors de la résiliation du bail et des acomptes sur charges, et du box garage, soit 604,76€, et révisable suivant les modalités prévues au bail.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’à la date de l’audience, une somme de 5.556,75€ restait due par [B] [M] au titre des loyers pour le logement et le garage, les acomptes sur charges et indemnités d’occupation échus et non réglés, déduction faite des frais d’acomptes sur charges générales pour le box qui ne sont pas stipulées au bail et qui ne sont pas justifiées par des éléments probants ainsi que des frais de commandement et d’assignation à inclure dans les dépens.

[B] [M] ne comparaît pas pour justifier du règlement de la dette.

Ainsi, il sera condamné à verser à la [Localité 1] HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA une somme d'égal montant avec intérêts au taux légal de la décision.

Sur la demande d'expulsion

Le bail étant résilié, il y a lieu d'autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l'expulsion de [B] [M] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef avec en cas de besoin le concours de la force publique.

Il convient, par application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, de décider d'office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [B] [M] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner [B] [M] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d'assignation et les frais de leur dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 5].

Eu égard à la situation financière des défendeurs, des considérations d’équité justifient de débouter la [Localité 1] HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais de sa demande d’indemnité formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,