TJ 86194, 13 mars 2026, RG 25/00221

Minute n°

RG N° RG 25/00221 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G4BH
Nature de l'affaire : 5AA

S.C.I. LA CHEVALLERIE

C/
[H] [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 MARS 2026

Sous la Présidence de Madame SAINT-GENEZ Marion, Vice-Présidente , Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 JANVIER 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA CHEVALLERIE,
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Mme [J], co-gérante,

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [H] [N]
né le 11 Décembre 1971 à [Localité 2],
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé en date du 11 avril 2025 à effet au même jour, la SCI LA CHEVALLERIE représentée par sa co-gérante [B] [J], a donné à bail à usage d’habitation à [H] [N] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 €, outre une provision mensuelle sur charges pour la vidange de la fosse sceptique d’un montant de 3,50€.

Le 19 août 2025, un commandement de payer la somme de 1.805,20 € en principal au titre des loyers et provisions sur charges visant la clause résolutoire insérée au bail était signifié à [H] [N] (signification à étude).

Par exploit du commissaire de justice du 6 novembre 2025, la SCI LA CHEVALLERIE a assigné [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT aux fins de voir :

- constater et en tant que de besoin prononcer par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement la résiliation du contrat de location au jour du jugement,

- ordonner l'expulsion de [H] [N] et de tous occupants de son chef dès l’expiration du délai légal si besoin est avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier,

- condamner [H] [N] à lui payer la somme de 2.708,34€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 19 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamner [H] [N] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,

- condamner [H] [N] à lui verser une indemnité de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner [H] [N] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

A l'audience, la SCI LA CHEVALLERIE, représentée par sa co-gérante [B] [J], maintient ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 4.062,34€. Elle précise n’avoir pas réussi à entrer en contact avec M. [N].

Assigné à étude, [H] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

[H] [N] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé par l’assistante de service social.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La SCI LA CHEVALLERIE dont il n’est pas justifié qu’elle constitue une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, justifie de la notification par voie électronique le 19 août 2025 du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, valant saisine de ladite commission.

La SCI LA CHEVALLERIE justifie de la notification par voie électronique en date du 7 novembre 2025 de l’assignation au représentant de l’Etat dans la VIENNE.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
" I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...)”

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ".

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis du 13 juin 2024 Cour de Cassation).

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que le bail liant les parties soit postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le bail stipule en page 4 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI bailleresse se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après la signification du commandement de payer.

Par acte du commissaire de justice du 19 août 2025, un commandement de payer a été signifié à [H] [N] d'avoir à payer la somme en principal de 1.805,20 €, le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement délivré à [H] [N] (signification à étude) reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et comporte les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte du bailleur que ce commandement est resté infructueux pendant le délai de deux mois, délai dont se prévaut le bailleur.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce.

Le locataire, non comparant, ne sollicite de fait aucun délai de grâce et ne demande pas non plus la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de grâce.

En outre, il résulte du décompte du bailleur que le locataire n’a versé aucun loyer depuis mai 2025, soit dès le 1er mois suivant son entrée dans les lieux.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 19 octobre 2025.

A compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ des lieux, [H] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer mensuel en cours lors de la résiliation du bail augmenté de la provision sur charges pour la vidange de la fosse sceptique, soit 443,50 €, et révisable suivant les modalités prévues au bail.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’à la date de l’audience, une somme de 3.991,50 € (443,50 € x9 mois) restait due par [H] [N] au titre des loyers, provisions sur charges, et indemnités d’occupation échus et non réglés.

A la lecture de l’avis d’imposition, de la précision du bailleur quant à l’existence d’un logement distinct mitoyen au logement donné à bail et au prorata de la durée d’occupation, il convient d’ajouter à cette somme la somme de 65,39€ au titre de la taxe d’ordures ménagères (soit 181 € due au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères/2 logements = 90,50€ x 8,67 au titre de la durée d’occupation -12 soit le nombre de mois en 2025) qui est une charge récupérable, à l’exclusion des “frais de gestion” dont il est demandé paiement et qui ne constituent pas une charge récupérable par le bailleur.

[H] [N], non comparant, ne justifie pas de fait du règlement de ces sommes.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant et de tout règlement depuis plusieurs mois, il ne peut lui être accordé d’office des délais de grâce.

Ainsi, il sera condamné à verser à la SCI LA CHEVALLERIE la somme totale de 4.056,89 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande d'expulsion

Le bail étant résilié, il y a lieu d'autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l'expulsion de [H] [N] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef avec le concours la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Il convient, par application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, de décider d'office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [H] [N] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner [H] [N] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d'assignation ainsi que leur dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 5].

La SCI LA CHEVALLERIE ayant du engager des frais notamment de déplacement à l’audience pour faire valoir ses droits, des considérations d’équité justifient de condamner [H] [N] à verser à la SCI LA CHEVALLERIE la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,