TJ 86194, 26 mars 2026, RG 25/00099

Minute n°

RG N° RG 25/00099 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GV33
Nature de l'affaire : 5AE

[I] [C]

C/
[Q] [X] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 26 MARS 2026

Sous la Présidence de Monsieur WINTER Stéphane, 1er Vice-président , Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 18 DECEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [I] [C]
née le 07 Août 1978 à [Localité 1] (49),
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée Me Ludovic DOUSSET, avocat au barreau de POITIERS,

ET :

DEFENDERESSE

Madame [Q] [X] [T],
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Mathilde BARROUX, avocat au barreau de POITIERS

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 23 avril 2025, Madame [I] [C] a fait assigner Madame [Q] [T], l’ex-locataire du logement qu’elle lui a loué suivant contrat de bail du 14 mars 2024 situé [Adresse 3] [Localité 3] ([Localité 4]), aux fins que le juge des contentieux de la protection la condamne à lui payer les sommes suivantes :
- 3.066 euros au titre des loyers impayés,
- 2.624,31 euros au titre des réparations locatives,
- 111,44 euros au titre des charges récupérables,
- 178,68 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie,
- 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'appui, elle a exposé que le loyer fixé par le contrat du 14 mars 2024 s’élevait à 660 euros, montant du dépôt de garantie versé, qu’à compter du mois de septembre 2024, Madame [T] a réglé le loyer irrégulièrement jusqu’à son départ, qu’au long de la location elle fait preuve de mauvaise foi. Elle a précisé que celle-ci lui a adressé une lettre recommandée du 8 février 2025 portant congé à effet au 2 mars 2025, alors qu’aucun motif n’était invoqué en faveur d’un délai de préavis réduit à un mois, qu’ainsi le bail a été résilié à la date du 12 mai 2025, le congé ayant été reçu le 12 février 2025. Elle a ajouté qu’en raison des difficultés rencontrées pour fixer un rendez-vous d’état des lieux de sortie amiable, elle a dû mandater un commissaire de justice pour l’établir, Madame [T] devant prendre à sa charge la moitié du coût de cette intervention. Elle a indiqué que l’état des lieux de sortie a révélé des défauts d’entretien locatif et désordres dont elle a fait chiffrer les travaux.

L’affaire a été examinée à l’audience du 18 décembre 2025, fixée après deux renvois sollicités et acceptés par les parties.

Madame [C], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, contestant le bien fondé des arguments et réclamation des adverses, notamment s’agissant des griefs exposés par l’ex-locataire concernant son obligation de livraison, et s’agissant d’une situation financière obérée qu’elle lui a finalement cachée au moment de signer le bail.

Madame [T], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de limiter le montant des loyers impayés à la somme de 2.904 euros, et, à titre reconventionnel, de condamner Madame [C] à lui régler la somme de 1.968,70 euros au titre de la réduction des loyers en raison de l’inexécution de ses obligations contractuelles. Elle a sollicité la limitation de la prétention adverse au titre des réparations locatives à la somme de 1.018,36 euros, et le rejet de la demande au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie.

A l’appui, elle a opposé qu’elle a toujours été de bonne foi durant la location, précisant que, dès son entrée dans les lieux, elle a informé Madame [C] de problèmes rencontrés dans les équipements du logement, que malgré cela, et à compter de septembre 2024 où elle-même a rencontré des difficultés financières (saisies sur ses salaires liées à des dettes antérieures, frais bancaires induits par ces saisies) elle a toujours fait le maximum pour régler ce qu’elle pouvait avant de faire ouvrir une procédure de traitement de sa situation de surendettement. Elle a fait également grief à Madame [C] de fixer la fin du bail au 12 mai 2025 alors que le congé est daté du 12 février 2025, outre de demander réparation du préjudice résultant d’une impossibilité de louer avant la remise en état du logement, alors qu’elle-même l’ayant quitté le 1er mars 2025, son adversaire avait largement le temps pour effectuer les réparations utiles.

Le jugement a été mis en délibéré au 26 février 2026, date prorogée au 26 mars 2026 en raison d’une surcharge d’activité.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il n’est pas contesté que Madame [T] ne justifiait pas des motifs de l’article 15-I 1° à 5° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accordant au locataire un délai de préavis applicable d’un mois, au lieu de trois mois.

Pour le calcul de la période pendant laquelle Madame [T] était tenue de régler les loyers et charges du logement loué, il sera donc retenu un délai de 3 mois.

Le même article 15-1 précise que le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement et que ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Madame [T] ne produit pas l’accusé de réception de la lettre de congé du 8 février 2025 qu’elle a adressé à Madame [C], elle ne peut donc pas se prévaloir d’un point de départ du congé à la date du 8 février 2025.

Dans ces conditions, il sera retenu que le point de départ du congé est daté du 12 février 2025, soit un préavis expiré au 12 mai 2025.

Madame [T] ne conteste pas le montant de loyers impayés invoqué sauf à réduire le montant dû pour le mois de mai 2025, qu’elle souhaite voir fixer à la somme de 252 euros et non de 330 euros.

Le loyer étant dû jusqu’à la prise d’effet du congé de trois mois, soit jusqu’à la date du 12 mai 2025, étant rappelé que seule la renonciation expresse du bailleur au délai de préavis ou son acceptation expresse d’un nouveau locataire - pas l’état des lieux de sortie ou la remise des clés - sont de nature à faire cesser l’obligation de règlement des loyers, la somme due pour le mois de mai 2025 sera retenue à hauteur de 330 euros, soit un total de 3.066 euros dépôt de garantie déduit (3.726 euros - 660 euros de dépôt de garantie).

Madame [T] réclame l’indemnisation d’un préjudice résultant d’un manquement de Madame [C] à l’obligation de délivrance du logement loué et de ses équipements (dysfonctionnement des plaques de cuisson, remplacées en août 2024 ; dysfonctionnement réguliers des WC ; clôture incomplète du jardin pendant plusieurs mois).

Madame [C] oppose que les problèmes de fonctionnement des plaques de cuisson n’ont pas amené la locataire à solliciter leur changement immédiatement et qu’après leur changement les difficultés de fonctionnement résultaient d’une méconnaissance du mode d’usage, tandis que le bouchage régulier des WC était le résultat d’un mauvais usage et qu’aucun préjudice n’était démontré concernant la clôture du jardin, dont la dégradation était imputable au voisin et qui a été finalement réparée.

Il résulte du bail que sa prise d’effet était prévue au 30 mars 2024.

Il ressort des échanges de mails produits aux débats par Madame [T] que celle-ci a signalé le 29 mars 2024 que le brise-vue de la clôture avant s’arrachait et que, s’agissant de la plaque de cuisson, il manquait un bouton pour allumer un feu et que lorsqu’elle était allumée le gaz s’en échappait, l’amenant à ne pas l’utiliser.

Le 6 août 2024, Madame [T] a signalé à la bailleresse que la plaque de cuisson dysfonctionnait et qu’elle ne l’utilisait donc plus, outre que deux lames de bois de la clôture étaient tombées, Madame [C] l’informant le lendemain 7 août 2024 qu’elle allait changer la plaque de cuisson, avant de l’informer qu’elle allait finalement faire le nécessaire par message du 24 août 2024.

Madame [T] avait par ailleurs signalé le 20 juin 2024 que les WC étaient bouchés, avec une légère sortie d’eau souillée par l’évacuation au sol à l’intérieur, sollicitant l’intervention d’un plombier compte tenu de la localisation de cette fuite d’eau souillée. Madame [C] a fait intervenir un plombier, qu’elle a contacté le 21 juin 2024, ce qui résulte d’un message adressé à la locataire le 2 juillet 2024.

Par lettre recommandée réceptionnée par Madame [C] le 9 novembre 2024, Madame [T] lui a réclamé un dédommagement, en lui rappelant les dysfonctionnements signalés (notamment la plaque de cuisson finalement remplacée mais 5 mois et 4 jours après le signalement, WC bouchés le 20/10/24 réparés 8 jours après entraînant l’obligation de l’usage d’une poubelle, installation d’un grillage à la place de la clôture abîmée avec la perte du brise vue initial, le jardin n’étant par ailleurs plus clos sur une partie).

Madame [C] a répondu notamment à sa locataire, par courrier du 25 novembre 2024, qu’elle n’a pas changé la plaque de cuisson dès lors qu’elle entendait se doter d’une plaque électrique, qu’elle a fait déboucher les WC en juin 2024 par un plombier, qu’une nouvelle intervention a eu lieu le 27/10/24, pensant que l’intervention avait eu lieu quelques jours avant, ayant été sans nouvelles depuis l’information d’une intervention initialement prévue le 22/10/24 (mais qui n’aurait pas pu se faire en raison de l’indisponibilité de la locataire), qu’elle avait appris du plombier que ce bouchage résultait d’un trop plein de papiers dans les WC, que les frais de débouchage aurait dû rester à la charge de la locataire, que la clôture avait été remplacée et les travaux validés par Madame [T] au moment de la pose du grillage, Madame [C] lui rappelant qu’elle pouvait toujours installer un brise-vue.

Il ressort de ces éléments :
- l’existence d’un manquement de Madame [C] à son obligation de délivrance d’un équipement fonctionnel - la plaque de cuisson - jusqu’à son remplacement, soit pendant une durée de 5 mois ; Madame [C] ne peut pas opposer que la locataire avait indiqué (ce qui ne résulte pas du message du 29 mars 2024, ni d’aucuns autres) qu’elle en ferait son affaire, n’étant pas contesté que l’équipement faisait partie des éléments loués ;
- Madame [T] n’apporte pas la preuve que le dysfonctionnement des WC, signalés à deux reprises, est le résultat d’un défaut de conception, les interventions en octobre 2024 et février 2025 révélant des bouchages par un usage trop important de papier (compte rendus d’interventions) ; le manquement de ce chef n’étant donc pas établi ;
- le changement de la nature de la clôture, perte du brise-vue, faisant partie des éléments loués, et qu’il n’appartenait pas à la locataire de rajouter à ses frais après le remplacement, constitue un manquement de Madame [C] à son obligation de maintient en cours de la location des équipements objet du bail.

A défaut de décompte proposé aux débats plus précis, il conviendra de fixer le montant de la réparation du préjudice résultant de ces deux manquements, au regard de leur importance et de la période concernée, à la somme de 660 euros correspondant à un mois de loyer.

S’agissant des conditions de la sortie du bail, il est rappelé que l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location et que si l'état des lieux ne peut pas être établi dans ces conditions, il l’est par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Par message du 8 février 2025, Madame [T] a informé Madame [C] qu’elle quitterait le logement le premier week-end du mois de mars 2025, et, par message du 1er mars 2025, qu’elle avait libéré le logement, que celui-ci était ouvert et qu’elle avait laissé les clés sur la porte et sur le meuble de la cuisine.

Par message du 27 février 2025, Madame [C] avait indiqué à Madame [T] qu’elle était disponible pour l’état des lieux de sortie le 3 mars 2025 à 17h30 ou le mardi 4 mars à 18 heures, tandis que Madame [C] a contacté une étude de commissaires de justice le 3 mars 2025 pour la convocation de la locataire pour l’état des lieux de sortie.

Par message du 22 mars 2025, Madame [T] reproche à Madame [C] de n’avoir pas répondu à ses propositions de date pour l’état des lieux de sortie - propositions qui ne figurent pas dans les pièces produites, d’avoir ainsi mandaté un commissaire de justice, qui a fixé un rendez-vous auquel elle n’a pas pu se rendre en raison d’une urgence médicale.

Par message en réponse du 24 mars 2025, Madame [C] conteste avoir refusé un état des lieux amiable, releve que les dates proposées ne convenaient pas à Madame [T] en joignant une réponse de celle-ci le confirmant.

Il ressort de ces éléments que :
-à compter du 1er mars 2025, l’établissement de l’état des lieux de sortie était urgent, le logement ayant été libéré, laissé ouvert et avec les clés dedans,
-Madame [T] ne justifie pas avoir proposé une date alternative aux propositions de Madame [C] pour les 3 ou 4 mars 2025,
-Madame [T] ne justifie pas avoir demandé le report de la réunion convoquée par le commissaire de justice.

Dans ces conditions, il sera jugé que les conditions d’un établissement amiable de l’état des lieux de sortie n’étaient pas réunies, que cet établissement devait être opéré par voie de commissaire de justice, qu’en conséquence les frais de cet établissement seront supportés par chacune des parties par moitié, soit 178,68 euros à la charge de Madame [T].

S’agissant des réparations locatives, Madame [C] demande le paiement des frais de nettoyage du logement (650 €), de remise en état du jardin (96 €), de remise en état des peintures des murs et de la porte de la chambre n° 2 (848,96 €), de la réfection des joints du lavabo de la salle de bain et de l’évier de la cuisine et des frais de vidange du collecteur et remplacement des joints (549,35 €), soit un total de 2.144,31 €.

Madame [T], qui conteste devoir les frais de nettoyage du logement et du jardin, oppose que le logement à la date de l’entrée dans les lieux n’était pas dans un état parfait, ce que confirme l’état des lieux d’entrée, les éléments et état général étant qualifiés seulement de “bon”.

En revanche, les problèmes dénoncés par Madame [T] par message du 29 mars 2025, n’ayant pas été constatés contradictoirement, seront écartés. De même, Madame [T] n’établit pas que le logement était sale intérieurement et extérieurement à l’entrée dans les lieux. Elle ne saurait par ailleurs reproché à Madame [C] d’avoir tardé pour l’établissement du constat de commissaire de justice, 14 jours après son départ, dès lors que la locataire a laissé le logement ouvert en y laissant les clés.

La comparaison des états de lieux d’entrée (amiable et contradictoire, signé le 25 mars 2024) et de sortie (par constat de commissaire de justice établi le 14 mars 2025) révèlent les éléments suivants, étant rappelé que l’ensemble du logement et des équipements sont qualifiés dans l’état des lieux de sortie de seulement “bon.s”:

-l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas d’état de saleté s’agissant du logement ou de ses éléments,

- pièce principale avec coin cuisine (état des lieux de sortie) :
* rail de la porte d’entrée et seuil de l’entrée sales
* sol carrelé sale
* une fixation de vis prête à tomber avec une tache noire sur un mur,
* peinture du plafond sale
* lustre très sale
* éléments de la cuisine sales
* plan de travail en état d’usage avec quelques traces (mais déjà mentionné dans l’état des lieux d’entrée)
* bouteille de gaz manquante
* évier taché (mais déjà mentionné dans l’état des lieux d’entrée)
* plaque de cuisson en mauvais état, très sale et tachée (cette plaque a été changée 5 mois après l’entrée dans les lieux)
* mitigeur entrartré
* hotte aspirante sale
* une des deux lumières ne fonctionne pas
* porte entre le couloir et le séjour très sale et écaillée sur la tranche
- cellier :
* carrelage sale
* porte en bois plein très sale
* murs en état d’usage avec quelques traces
- bureau :
* petites traces et trois chevilles sur les murs
* rebord de fenêtre sale
- chambre 1 :
* quelques petits impacts sur les lattes du parquet flottant
* traces d’impact et de collants sur les murs
- chambre 2 :
* parquet flottant sale
* peinture des murs dégradée et trace d’un poster
* porte en bois sale
- salle d’eau :
* traces et collants sur les murs
* vasques entartrées
* une bonde manquante
* robinetterie entartrée (la photographie révèle un robinet de lavabo à changer)
* douche entartrée et sale
* joints de la douche tachés de rouge (mais l’état des joints est signalé dans l’état lieux d’entrée)
* paroi escamotable très entartrée
- toilettes :
* carrelage sale et papier peint décollé (dégats des eaux)
* bouchon VMC sale
* porte sale et écaillée
- extérieur :
* pelouse non tondue (mais la longueur n’est pas énorme)
* présence d’un vieux fauteuil
* mauvaises herbes sur la terrasse et dans le préau (mais la relativement courte durée de la location ne permet pas de le retenir à la charge de la locataire)
* présence de détritus
* lierre (même remarque par rapport à la durée de la location)
* taches sur un mur pignon
* gouttière enfoncée en partie basse
* plaque de ciment cassée.

En tenant compte en outre notamment de l’état d’usage des peintures des murs, il sera retenu à la charge de Madame [T] les coûts de réparation suivants :
- 650 euros TTC de frais de nettoyage de l’appartement,
- 500 euros, forfaitairement fixés, de frais de réfection des peintures,
- 431 euros TTC - dont 20 € de déplacement - pour les frais de plomberie (les travaux au titre du chauffe-eau et collecteur ne sont pas justifiés par le constat d’état des lieux de sortie)
soit un total de 1.581 euros.

S’agissant des charges récupérables, il sera retenu le montant réclamé de 111,44 euros au titre des taxes sur les ordures ménagères (107 euros annuels) et des interventions de débouchages des WC (250 euros chacune) liées à un mauvais usage de l’équipement.

Dans ces conditions, Madame [T] sera condamnée à payer à Madame [C] :
- 3.066 euros (loyers impayés, dépôt de garantie déduit)
- 178,68 euros (frais de constat d’état des lieux de sortie)
- 1.581 euros (réparations locatives)
- 111,44 euros (charges récupérables),
- -660 euros (réparation du préjudice de la locataire) à titre de compensation,
soit la somme de 4.277,12 euros.

Madame [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront les éventuels frais d'exécution forcée à la charge du débiteur, à l'exclusion de ceux à la charge du créancier.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [T] à payer à Madame [C] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,