TJ 67482, 12 juin 2026, RG 25/08971

N° RG 25/08971 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N4Y3

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/08971 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N4Y3

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Grégoire FAURE

Le

Le Greffier

Me Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropropriétaires “[Adresse 3]"
sise [Adresse 4] à [Localité 3]
agissant par son syndic, la société LOGE IMMOBILIER exerçant à l’enseigne CG IMMOBILIER
immatriculée au RCS DE [Localité 1] sous le n°528 316 276
ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 3]
représentée par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 163

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [Z]
demeurant [Adresse 6]
non comparant, non représenté

Madame [I] [Z]
demeurant [Adresse 6]
non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Vice-Président
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président
et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/08971 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N4Y3

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z] sont propriétaires des lots 472 et 487 au sein de la copropriété [Adresse 3] située [Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 7] à 67200 Strasbourg (Syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer,sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation solidaire de ces derniers à lui payer :

* la somme de 5.164,02 € au titre des arriérés de charges augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3.702,31 à compter du 5 septembre 2025 ;
* la capitalisation des intérêts par année entière ;
* la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par leur carence au paiement des charges courantes ;
* la somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et subsidairement, si le Tribunal devait expurger les frais d'envoi de mises en demeure et/ou les honoraires de syndic pour constitution du dossier contentieux du principal la somme de 1.613,78€ au titre dudit article 700 du Code de Procédure Civile ;
* les dépens.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte.

Il précise également, pour appuyer sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du Code Civil, que les manquements répétés de Monsieur [U] [Z] et de Madame [I] [Z], qui se refusent à s'acquitter régulièrement des charges de copropriété, lui occasionnent un préjudice distinct de celui qu'indemnisent les indemnités de retard, l'indemnité de procédure et la condamnation au frais et dépens.

A l'audience du 16 mars 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires, régulièrement représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignés le 2 octobre 2025 par dépôt à l'étude de Me [J] [F], Commissaire de Justice à [Localité 1], les défendeurs ne se sont ni présentés ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026.

Le Syndicat des copropriétaires, d'une part, étant régulièrement représenté, et Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z], d'autre part, étant absents bien que régulièrement assignés, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l'assemblée générale et il a l'obligation impérative de s'en acquitter.

Selon l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s'agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l'exigibilité de la créance alléguée.

En l'espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires est suffisamment jusitifiée par les pièces suivantes :

- un extrait du Livre Foncier en date du 16 mars 2026 démontrant que Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z] sont propriétaires des lots 472 et 487 au sein de la copropriété [Adresse 3] située [Adresse 7] à [Localité 3] et duquel il résulte que le couple est marié sous le régime de la communauté de biens;

- le contrat de syndic approuvé par assemblée générale du 5 décembre 2024, signé le même jour, et portant sur la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 22 mars 2022 ayant adopté l'adhésion du syndicat au dispositif OPAH Résidentialisation, ayant adopté la demande d'aide au redressement de la gestion, ayant adopté le lancement d'une mission d'étude de travaux de résidentialisation et ayant donné mandat au conseil syndical pour choisir le maître d'oeuvre pour l'étude ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 15 décembre 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, fixant les avances sur charges payables trimestriellement d'avance selon budget prévionnel d'un montant de 796.178 € et régularisant les appels de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et votant le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 28 novembre 2023 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et votant le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 5 novembre 2024 validant les nouvelles esquisses d'étages, adoptant les travaux de résidentialisation, la mission du maître d'oeuvre ainsi que le financement des travaux de résidentialisation ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 5 décembre 2024 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, modifiant le budget prévionnel de l'exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, votant le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, autorisant le paiement de l'aide au redressement de la gestion 2024 et 2025, autorisant la réfection des marches de la cage d'escalier de l'entrée 72, 79, 81, et approuvant les travaux de remplacement du moteur de l'ascenseur de l'entrée 76 ;

-le règlement de la copropriété en date du 10 décembre 1975;

- un état des dépenses et un décompte de charges pour les périodes suivantes : période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

- les appels de fonds (provisions sur charges et fonds de travaux) pour les périodes suivantes : du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025, du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 ;

- les appels de fonds travaux de résidentialisation pour la période du 1er décembre 2024 au 30 juin 2025 ;

- les appels de fonds au titre des échéances de prêt pour les périodes suivantes : du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025, du 1er juillet 2025 au 30 juin 2025, et du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025

- un extrait de compte arrêté au 1er décembre 2025 ;

- une mise en demeure du 28 août 2025 pour impayés d'un montant de 4.352,31 € signifiée par acte de commissaire de justice le 5 septembre 2025 à Monsieur [U] [Z] et à Madame [I] [Z] ;

- la facture du commissaire de justice ayant procédé à la signification de la mise en demeure précitée pour un montant de 78,78 € ;

- une facture portant remise du dossier à l'avocat établie par le syndic pour un montant de 300 €.

Les pièces produites justifient une créance du Syndicat des copropriétaires à l'encontre de Monsieur [U] [Z] et de Madame [I] [Z] d'un montant de 4.750,24 €, au titre de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z], non comparants, ne justifient d'aucune contestation ni paiement libératoire.

Compte tenu de leur régime matrimonial qui est celui de la communauté de biens ainsi qu'en vertu de l'article 220 du Code Civil, les charges de copropriété étant des charges du ménage, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges arrêtés 1er décembre 2025 (appel du 4ème trimestre 2025 inclus), la somme de 4.750,24 €.

Conformément aux dispositions de l'article l'article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025, date de la signification de la mise en demeure du 28 août 2025 sur le montant de 3.667,31 € (sommes dues à titre de charges au moment de la sommation de payer), et à compter du 2 octobre 2025, date de l'assignation pour le surplus.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également la somme de 413,78 €, laquelle est décomposée de la manière suivante :

- 35 € au titre de la mise en demeure du 28 août 2025,
- 78,78 € au titre de la signification de la mise en demeure du 5 septembre 2025,
- 300 € au titre des frais de transmission à l'avocat.

La demande pour ces frais ne saurait prospérer sur le fondement de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être examinée sur le fondement de l'article 10-1 de la même loi.

Il résulte des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l'administration de l'immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu'il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :
- mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- relance après mise en demeure,
- constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles);
- suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l'espèce, les frais de mises en demeure pour le montant de 35 € correspondent aux coûts prévus par le contrat de syndic produit aux débats et constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant. Ils seront donc accordés. Il en va de même pour la signification de la mise en demeure réalisée le 5 septembre 2025 d'un montant de 78,78 €.

En ce qui concerne la somme de 300 € pour constitution de dossier pour l'avocat, elle ne se justifie qu'en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l'espèce, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément démontrant que l'action du syndic a été difficile et qu'il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 300 €.

Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z] seront par conséquent condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 113,78 € au titre des frais de recouvrement tels que prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 sur la somme de 35 €, date de la signification de la mise en demeure du 28 août 2025 et à compter du 2 octobre 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l'article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l'obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu'il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l'espèce, en refusant de s'acquitter régulièrement ses charges des copropriétés sans raison valable, Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, leur carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir leur mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter de la date qui en a été faite, soit du 2 octobre 2025, sera ordonnée, étant de droit en vertu de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et la demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

L'issue de la procédure et l'équité justifient que Monsieur [U] [Z] et Madame [I] [Z] soient condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire s'applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l'objet de la demande et l'absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS