T. com. 0501, 15 mai 2026, n° 2025J00045

TRIBUNAL

COMMERCE DE [Localité 1]

15/05/2026 JUGEMENT DU QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT-SIX

Le Tribunal a été saisi de la présente affaire par Assignation en date du 08 avril 2025

La cause a été entendue à l'audience du 06 février 2026 à laquelle siégeaient :
* Monsieur Pascal CLAPASSON, Président,
* Monsieur Marc PLATON, Juge,
* Monsieur François REMONNAY, Juge,

assistés de :
* Maître Chloé TOUTAIN, greffier,

après quoi les Juges sus-nommés en ont délibéré pour rendre ce jour la présente décision :

Rôle n°

[Immatriculation 1]

ENTRE * CDM IMMOCONSEILS

[Adresse 1]

[Localité 2]

DEMANDEUR – représentée par

Maître [R] [X] -

[Adresse 2]

[Localité 3]
* OCAL

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Localité 4] –

représentée par

SELARL BGLM -[Adresse 5] [Localité 2]

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du code de procédure civile) : 55,11 € HT, 11,02 € TVA, 66,13 € TTC

Copie exécutoire délivrée le 15/05/2026 à SELARL BGLM

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE :

La société CDM IMMOCONSEILS qui exerce sous l'enseigne ERA IMMOBILIER une activité de transactions immobilières, a régularisé en date du 24 mars 2022 deux mandats exclusifs de vente pour des biens immobiliers appartenant à la société OCAL.

Ces mandats de vente portaient sur :

Mandat 220 796 : Un appartement situé [Adresse 6], à savoir un T2 situé au troisième étage d'un ensemble immobilier cadastré section AD numéro [Cadastre 1], outre-les 2088/10000 des parties générales communes, et ce, moyennant un prix de cession de 149 000 €, soit un prix net vendeur de 139 000 € le 24 mars 2022 ;

Mandat 220 799 : Un appartement situé [Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 8], à savoir un T2 situé au deuxième étage d'un ensemble immobilier cadastré section AD numéro [Cadastre 1], outre-les 1292/10000 des parties générales communes, et ce, moyennant un prix de cession de 94 000 €, soit un prix net vendeur de 86 700 € le 24 mars 2022.

Suite à ces mandats, la société CDM IMMOCONSEILS a fait régulariser deux compromis de vente, datés respectivement des 3 novembre et 21 décembre 2022.

Le compromis du 3 novembre 2022, régularisé par les époux [B] pour la cession du lot situé au troisième étage, prévoyait un prix de cession de 135 000.00 euros outre une commission d'agence de 10 000.00 euros à la charge de l'acquéreur, sous conditions suspensives.

L'acte de cession devait être régularisé au plus tard le 3 février 2023, avec une levée des conditions suspensives au 2 janvier 2023.

Le compromis du 21 décembre 2022, régularisé par les consorts [S] et [C] au titre de la cession de l'appartement situé au deuxième étage, prévoyant un prix de cession de 94 500.00 euros outre une commission d'agence de 7 500.00 euros, également sous conditions suspensives.

L'acte de cession devait être régularisé au plus tard le 21 avril 2023, avec une levée des conditions suspensives au 19 février 2023.

Ces deux compromis prévoyaient la réalisation par la société OCAL de divers travaux de finition des deux appartements.

Aux 3 février et 21 avril 2023, certaines conditions suspensives incombant à la société OCAL n'ayant pas été levées, Maître [O] [U], notaire, a proposé à la signature des parties un avenant afin de proroger les effets du compromis de vente.

La société OCAL a refusé de procéder à la signature de cet avenant.

Plusieurs discussions amiables ont eu lieu entre les parties, sollicitant notamment de la société OCAL le paiement d'une indemnité d'immobilisation outre dommages-intérêts au titre des frais bancaires, en l'absence d'achèvement des travaux objet des conditions suspensives.

La société OCAL a indiqué ne pas souhaiter donner suite aux demandes d'indemnisation, évoquant quant à elle une absence de respect de la loi HOGUET ainsi qu'un comportement déloyal de la société CDM IMMOCONSEILS.

C'est dans ces conditions que suivant acte du commissaire de justice en date du 8 avril 2025, la société CDM IMMOCONSEILS a assigné la société OCAL devant le tribunal de commerce de Gap, aux fins de :

Dire la société CDM IMMOCONSEILS recevable et bien fondée en ses demandes,

Condamner la société OCAL à indemniser la société CDM IMMOCONSEILS les préjudices subis du fait de ces manquements fautifs,

En conséquence,

Condamner la société OCAL à verser à la société CDM IMMOCONSEILS les sommes suivantes :

000 € au titre du mandat numéro 220 796, outre intérêts à compter du 24 mai 2024, date de la mise en demeure,

7 300 € au titre du mandat 220 799, outre intérêts à compter du 24 mai 2024, date de la mise en demeure,

0000 € en réparation du préjudice distinct, du fait du comportement abusif de la société OCAL, outre intérêts à compter de l'acte introductif d'instance,

Dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt par application de l'article 1343 2 du Code civil,

Condamner la société OCAL à verser à la société CDM IMMOCONSEILS la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

Dire qu'en cas d'exécution forcée par Commissaire de justice, la société OCAL supportera solidairement le coût des sommes retenues par huissier par application de l'article 10 du décret 96 – 1080 du 12 décembre 1996, modifiés par décret du 8 mars 2001 est désormais codifié au code de commerce,

Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réplique, la société OCAL sollicite du tribunal de :

A titre principal :
* Débouter la société CDM IMMOCONSEILS de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel :
* Condamner la société CDM IMMOCONSEILS au paiement à la société OCAL d'une somme de 17 300 €, outre intérêts à compter du 24 mai 2024, correspondant à la date de la mise en demeure, ainsi qu'à une somme de 10 000 €, outre intérêts à compter de l'acte introductif d'instance,
* Condamner la société CDM IMMOCONSEILS au paiement à la société OCAL d'une somme de 3 500 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les dépens au recouvrement forcé éventuellement entrepris.

A l'audience, la société CDM IMMOCONSEILS était représentée par Maître Anne VALLEE, avocate au barreau des Hautes-Alpes, la société OCAL était représentée par Maître Franck MILLIAS, avocat au barreau des Hautes-Alpes.

SUR CE :

L'article 1103 du code civil dispose que «

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits

» ;

L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l'inexécution » ;

L'article 1240 du même code subordonne l'octroi de dommages-intérêts à la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Sur les demandes relatives aux mandats 220 796 et 220 799 :

La société CDM IMMOCONSEILS sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer les sommes de 10 000.00 euros et 7 300.00 euros outre intérêts, au titre des mandats exclusifs relatifs à chacun des biens immobiliers litigieux et au visa de l'article 1217 du code civil.

Il convient de préciser qu'il s'agit d'une demande indemnitaire contractuellement prévue en cas de faute du mandant et due par ce dernier, et non de la rémunération du mandataire en tant que telle.

Il convient donc de vérifier si les conditions contractuelles sont remplies, sans statuer sur la question de la charge des honoraires du mandataire incombant au mandat ou aux acquéreurs ; aucune vente n'ayant au surplus été conclue en l'espèce.

Le chapitre (11) du mandat de vente la clause indemnitaire stipule que :

« (…) le Mandant :

S'oblige à signer aux prix, charges et conditions convenues aux présentes toute promesse de vente ou tout compromis de vente, assorti, le cas échéant, d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le Mandataire dans un délai maximum de cinq jours ouvrables à compter de transmission de l'offre.

S'engage à traiter exclusivement par l'intermédiaire du Mandataire et/ou à diriger sur celui-ci toutes demandes qui lui seront adressées et notamment celles issues de la pose d'un panneau sur les Biens.

S'interdit, pendant la durée du Mandat et pendant la période de douze mois après le terme du Mandat, de traiter directement ou indirectement par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec tout acquéreur ayant été présenté par le Mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.
* S'interdit de consentir un Mandat de vente à tout autre intermédiaire sans que la résiliation du présent Mandat ne pleinement effective.

En cas de violation des obligations énoncées ci-avant, il s'engage à verser au Mandataire, en vertu des articles 1217 et 1231-5 du code civil, une indemnité compensatoire forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au Mandat.

Si par ses agissements ou par le non-accomplissement de ses obligations le Mandant venait à faire obstacle à la bonne exécution du Mandat, alors le Mandataire aurait parfaitement accompli sa mission, le mandant sera tenu de régler l'indemnité compensatrice mentionnée ci-dessus » ;

L'octroi de cette indemnité nécessite donc la démonstration d'une faute du mandant.

La société CDM IMMOCONSEILS reproche à la société OCAL le non-respect des dispositions d'urbanisme, à savoir notamment le fait d'obtenir un permis de construire respectant l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France ; l'absence de réalisation des travaux listés aux compromis ; et le refus de signature des avenants destinés à proroger les effets des compromis.

Il apparaît au regard des pièces aux débats que la société OCAL avait obtenu un premier permis de construire le 24 novembre 2014, sous réserve de respecter les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France par un permis de construire modificatif;

Qu'elle a effectué une demande de permis de construire modificatif le 20 janvier 2023, lequel a été refusé par le 9 mars 2023 ;

Que la société OCAL a donc effectué les diligences en vue d'effectuer les travaux, mais ne pouvait réaliser ces derniers en raison du refus de sa demande de permis modificatif ;

Elle n'a donc commis aucune faute en s'abstenant d'accomplir les travaux, ne pouvant y procéder sans autorisation.

Au surplus, il convient de préciser que la société CDM IMMOCONSEILS avait connaissance de l'avis défavorable de l'Architecte des Bâtiments de France au moment de la signature des compromis de cession mais qu'il n'en est pas fait mention dans ledit compromis ;

Qu'elle n'a donc pas estimé à ce moment que l'absence de réalisation des travaux par la société OCAL pouvait constituer une faute faisant obstacle à la bonne exécution de son mandat.

Il résulte également des éléments du dossier que les conditions suspensives prévoyaient que : « Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée (sauf renonciation par l'acquéreur à ses conditions), chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de parties d'autres, et la somme remise par l'acquéreur, à titre d'acompte, lui sera immédiatement restituée, et ceci sans aucune formalité ».

Ces conditions suspensives devaient être levées respectivement les 2 janvier et 19 février 2023, or il apparaît que tel n'est pas le cas en l'espèce ; la société CDM IMMOCONSEILS n'apportant la preuve de la levée d'aucune des conditions suspensives.

Elle ne justifie donc pas que l'absence de levée des conditions suspensives, et donc l'absence de réalisation de la cession qui en a découlé, résulte du comportement de la société OCAL.

Dès lors, il ne peut être reproché à la société OCAL d'avoir fait obstacle à la bonne exécution de son mandat par la société CDM IMMOCONSEILS.

La société CDM IMMOCONSEILS n'est donc pas fondée à demander le paiement de l'indemnité compensatrice visée au chapitre 11 de chacun des mandats de vente.

Il convient en conséquence de débouter la société CDM IMMOCONSEILS de sa demande en condamnation de la société OCAL au paiement des sommes de 10 000 € au titre du mandat numéro 220 796, outre intérêts à compter du 24 mai 2024, date de la mise en demeure ; et de 7 300.00 € au titre du mandat 220 799, outre intérêts à compter du 24 mai 2024, date de la mise en demeure.

Il convient également de débouter la société CDM IMMOCONSEILS de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts pour comportement abusif :

La société CDM IMMOCONSEILS sollicite l'octroi de la somme de 10 000.00 euros à titre de dommages-intérêts du fait du comportement abusif de la société OCAL.

Elle indique à cet effet que la société OCAL a été défaillante dans le cadre des opérations ayant conduit à la signature des compromis de cession litigieux ; à tel point que la demanderesse a dû servir d'intermédiaire entre la défenderesse et ses interlocuteurs (notaire, diagnostiqueur …), l'accompagner et lui rappeler ses obligations.

Elle ne démontre cependant pas, par les pièces qu'elle produit aux débats, tant les faits qu'elle allègue que le préjudice en découlant.

Il convient en conséquence de débouter la société CDM IMMOCONSEILS de sa demande en condamnation de la société OCAL au paiement de la somme de 10 000.00 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes de dommages-intérêts formées par la société OCAL :

La société OCAL sollicite l'octroi de dommages-intérêts pour la somme de 17 300.00 euros, au titre du préjudice lié au risque d'avoir à acquitter à la société CDM IMMOCONSEILS le montant de ses commissions pour des ventes non réalisées.

La société OCAL ne démontre cependant pas en quoi la société CDM IMMOCONSEILS a commis une faute, ni en quoi elle a subi un préjudice ; ne démontrant pas avoir versé de commission indue à la société CDM IMMOCONSEILS.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 17 300.00 euros.

Elle sollicite également l'octroi de la somme de 10 000.00 euros à titre de dommages-intérêts, sans justifier sur quel fondement et donc sans prouver l'existence d'une faute de la société CDM IMMOCONSEILS et d'un préjudice lié.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 10 000.00 euros.

Sur les frais et dépens :

L'équité et la situation des parties commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en condamnant la société CDM IMMOCONSEILS au paiement à la société OCAL de la somme de 2 000.00 euros.

La société CDM IMMOCONSEILS, qui succombe, supportera les entiers dépens de la présente instance.

Le tribunal rappellera l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :