CA Paris, 12 juin 2026, RG 24/09332

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 12 JUIN 2026

(n° 2026/ 137 , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/09332 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJOX6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Avril 2024 -Tribunal judiciaire de MELUN RG n° 23/00155

APPELANTE

Madame [C] [X] [K], née le 22 Mai 1975 à [Localité 1] (Suisse), de nationalité française, sécretaire de l'Education Nationale

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avcoat plaidant M. Le Bâtonnier Fraançois - Hugues CIRIER

INTIMÉS

Madame [Z], [G] [R] épouse [T], née le 08 Novembre 1978 à [Localité 3] (Pologne), de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [D], [N] [T], né le 14 Novembre 1975 à [Localité 5], de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistés de Me Patrick HEFTMAN, avocat au barreau de MELUN, toque : P 415

La société FONCIA [L] [I], (SAS), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 440 61 549

[Adresse 3]

[Localité 7]

Défaillante

L'assignation a été régulièrement délivrée à personne morale dûment habilitée à recevoir l'acte en date du 11 juillet 2024.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Catherine GIRARD - ALEXANDRE, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffiere, présente lors de la mise à disposition.

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* *

FAITS ET PROCÉDURE

M. [T] et Mme [R], qui ont acquis le 2 septembre 2021 de Mme [K] un appartement situé à [Localité 6], [Adresse 4] et [Adresse 5], ont reçu le 18 février 2022 du syndic, la société Foncia [L] [I] (la société Foncia), un appel de fonds d'un montant de 13 787,67 euros au titre d'un solde de régularisation des charges de copropriété, prenant en compte pour un montant de 14 011,20 euros les dépenses relatives à la consommation d'eau froide entre le 2 octobre 2020 et le 21 septembre 2021.

Après mise en demeure adressée à Mme [K] de leur rembourser la somme de 14 011,20 euros, M. [T] et Mme [R] l'ont assignée, ainsi que la société Foncia, et ont réclamé la condamnation de Mme [K] à lui payer cette somme, outre les intérêts capitalisés à compter du 18 octobre 2022, date de la mise en demeure, ainsi que 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et 2 520 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [K], soutenant que les relevés de consommation d'eau étaient erronés, a conclu au rejet des demandes de M. [T] et Mme [R] et, à titre subsidiaire, a sollicité la condamnation de la société Foncia, à laquelle elle reproche d'avoir indument prélevé la somme litigieuse sur le compte de M. [T] et Mme [R], à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Par jugement du 23 avril 2024, le tribunal judiciaire de Melun a condamné Mme [K] à payer à M. [T] et Mme [R] la somme de 14 011,20 euros, outre les intérêts, capitalisés, à compter du 18 octobre 2022, et la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il a en outre débouté M. [T] et Mme [R] de leur demande de dommages-intérêts et débouté Mme [K] de son action en garantie contre la société Foncia.

Mme [K] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'infirmation et conclut au rejet des demandes de M. [T] et Mme [R], subsidiairement à la condamnation de la société Foncia à la garantir des condamnations qui seraient prononcées contre elle. Elle réclame en outre la condamnation de M. [T] et Mme [R], ou de toute partie succombante, aux dépens et à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la régularisation de charges opérée par la société Foncia repose sur une erreur commise lors du relevé de consommation d'eau du 2 octobre 2020 qui indique une consommation d'eau de 329 m3 à cette date alors que, selon l'état des lieux de sortie de son ancien locataire établi par un huissier de justice le 31 mai 2019, le compteur affichait une consommation d'eau de 3 664 m3. Elle ajoute qu'à compter de cette date, l'appartement est resté vide jusqu'à sa revente à M. [T] et Mme [R], ce qui explique que la consommation d'eau entre le 31 mai 2019 et le 21 septembre 2021 n'ait été que de 1 m3 ainsi qu'il résulte du relevé de compteur du 21 septembre 2021 qui affichait une consommation de 3 665 m3.

Elle soutient qu'en conséquence la société Foncia a indûment prélevé sur le compte de M. [T] et Mme [R] la somme de 13 767,67 euros, que leur demande n'est pas fondée puisqu'elle n'est pas redevable de cette somme et, en tout état de cause, que la responsabilité de la société Foncia est engagée, ce qui justifie l'action en garantie formée contre elle à titre subsidiaire.

M. [T] et Mme [R] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme [K] à leur payer la somme de 6 068,40 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils rappellent que l'acte de vente conclu avec Mme [K] stipule que 'Dans l'hypothèse où des sommes seraient appelées par le syndic de l'acquéreur lors de la reddition de comptes, en complément desdites provisions, le vendeur s'engage à en opérer le remboursement directement auprès de l'acquéreur', ce qui justifie leur action contre Mme [K] qui n'est pas fondée à leur opposer l'erreur commise par la société Foncia lors du relevé du compteur.

La société Foncia, à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées à personne les 11 juillet 2024 et 13 août 2024, n'a pas constitué avocat.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Considérant qu'il résulte de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 qu' 'A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

(...)

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes' ;

Que cependant, dans les relations entre le vendeur et l'acquéreur, il peut être dérogé à cette disposition, ce qui est le cas en l'espèce puisqu'une clause du contrat de vente stipule que 'Dans l'hypothèse où des sommes seraient appelées par le syndic de l'acquéreur lors de la reddition de comptes, en complément desdites provisions, le vendeur s'engage à en opérer le remboursement directement auprès de l'acquéreur' ;

que M. [T] et Mme [R] sont donc fondés à réclamer à Mme [K] le remboursement de la somme prélevée sur leur compte par le syndic à la suite la reddition de comptes, cette somme correspondant à une consommation d'eau d'une période antérieure à la vente ; qu'il convient de confirmer le jugement de ce chef ;

Considérant qu'il est versé aux débats un état des relevés des compteurs par la société Ista qui indique que le compteur d'eau froide de l'appartement litigieux affichait les 27 septembre 2017, 5 octobre 2018, 4 octobre 2019, 2 octobre 2020 une consommation de 329 m3 et que le 21 septembre 2021 il affichait une consommation de 3 665 m3 avec la précision, dans la rubrique 'observation du service' ; 'Forte consommation vérifiée' ; que les relevés de 2017 à 2020 n'apparaissent pas cohérents puisque le constat d'état des lieux, établi le 6 juin 2011 lors de l'entrée du locataire de Mme [K], indiquait que le compteur d'eau froide affichait une consommation de 313 m3 et que, lors du départ de ce locataire, Mme [K] a fait établir le 31 mai 2019 un état des lieux par un huissier de justice qui a procédé au relevé des compteurs et indiqué que l'index de consommation d'eau froide était de 3 664 m3 ; qu'il résulte de ces éléments que, si les relevés du compteur d'eau froide de 2017 à 2020 sont manifestement erronés en ce qu'il n'ont pas enregistré de consommation d'eau froide alors que l'appartement était occupé jusqu'en 2019 et qu'après le départ du locataire le compteur affichait une consommation de 3 665 m3, il doit être constaté que de l'eau a été consommée pendant cette période par le locataire de Mme [K], ce qu'établit aussi bien le relevé effectué par l'huissier de justice le 31 mai 2019 que le relevé effectué par la société Ista le 21 septembre 2021 ; que les dépenses d'eau facturées à M. [T] et Mme [R] correspondent à cette consommation ; qu'il convient de confirmer le jugement qui a débouté Mme [K] de son action en garantie contre la société Foncia ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement