CA Paris, 12 juin 2026, RG 24/04522

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 12 JUIN 2026

(n° 2026/ 132 , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04522 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJBNP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Melun - RG n° 21/01251

APPELANTE

La société S.M.B.P. SARL, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 403 059 835

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉ

Syndicat Des Copropriétaires de l'ENSEMBLE IMMOBILIER sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MARNE LA VALLEE

Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°317064285

[Adresse 3] [Localité 4]

[Localité 5]

Représenté et assisté de Me Jimmy SERAPIONIAN de la SELEURL CHR-AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0307

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Catherine GIRARD -ALEXANDRE, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffiere, présente lors de la mise à disposition.

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FAITS ET PROCÉDURE

L'acte de vente prévoyait la constitution d'une servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 1] afin de permettre à M. [D] d'accéder à son fonds à pied ou en voiture et sa desserte en eau, électricité et en télécommunication, ainsi que l'évacuation des eaux usées.

A l'occasion de sa vente par la société SICB à la société Sudimmo, la parcelle n° [Cadastre 1] a été divisée en plusieurs parcelles n° 1788 à 1794.

Mme [R], devenue propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 2] en 1988, l'a revendue le 28 février 2020 à la société SMBP. L'acte rappelle celui du 16 décembre 1982 qui a constitué au profit de ce fonds une servitude de passage sur le fonds cadastré section D numéro [Cadastre 1].

Le fonds servant est actuellement constitué par la parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 3], issue de la parcelle numéro [Cadastre 1], située [Adresse 4].

La société SMBP a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) aux fins de condamnation, sous astreinte, à rétablir la= servitude en supprimant le portail motorisé, ainsi que le dispositif destiné à limiter la hauteur de franchissement à 2 mètres et à réaliser les travaux permettant de porter la largeur de la rampe d'accès à sa parcelle de 2,80 mètres à 3,80 mètres, hors trottoirs, conformément aux prévisions de l'acte constitutif de la servitude. Elle a en outre sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle a sollicité, avant dire droit, l'organisation d'une mesure d'instruction.

Par jugement du 9 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Melun a constaté l'extinction par son non-usage trentenaire de la servitude conventionnelle de passage et débouté la société SMBP de l'ensemble de ses demandes. Il a en outre condamné la société SMBP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société SMBP a interjeté appel de ce jugement. Le syndicat des copropriétaires lui ayant remis aux anciens propriétaires la télécommande permettant l'ouverture du portail installé par le syndicat des copropriétaires, la société SMBP ne sollicite l'infirmation du jugement qu'en ce qu'il a constaté l'extinction de la servitude et demande à la cour d'interdire au syndicat des copropritaires de s'opposer à l'exercice de la servitude conventionnelle de passage qui s'exerce depuis l'entrée du parking de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] jusqu'au portail d'accès à la parcelle numéro [Cadastre 2] par la voie de circulation du parking.

Elle réclame en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour contester l'extinction de la servitude conventionnelle de passage instituée par l'acte du 16 décembre 1982, elle invoque un projet d'acte de 1986 entre Mme [R], alors propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 2], et la société Sudimmo qui prévoyait que 'Pour tenir compte des modifications apportées à la voie sur laquelle était prévue l'exercice du droit de passage défini dans l'acte de vente du 16 décembre 1982, les parties conviennent que ce droit (en ce compris celui relatif aux canalisations) s'exercera désormais sur le tracé de la nouvelle voie, telle que celle-ci figure sur le plan dressé par Monsieur [W], géomètre-expert, demeuré annexé aux présentes après mention'. Elle fait valoir que, si cet acte n'a pas été signé par les parties, elle a exercé son droit de passage conformément à la nouvelle assiette telle que définie par ce projet et produit des attestations destinées à justifier l'exercice de ce droit depuis moins de trente ans.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement et à l'irrecevabilité, comme nouvelle, de la demande de la société SMBP invoquant l'existence d'un droit de passage distinct de celui qui avait été institué par l'acte du 16 décembre 1982.

Il conclut en outre au rejet des prétentions de la société SMBP en faisant valoir, d'abord que la servitude conventionnelle est aujourd'hui éteinte par son non-usage trentenaire, ensuite que la société SMBP ne peut prétendre avoir acquis par prescription une nouvelle servitude de passage.

A titre subsidiaire, pour le cas où l'assiette de la servitude revendiquée par la société SMBP serait admise, il soutient que son emprise doit être limité à une largeur de 2,80 mètres du fait du non-usage trentenaire de la totalité de l'emprise qui avait été consentie par l'acte du 16 décembre 1986. Il ajoute que la cour devra également juger que cette servitude doit être réservée au passage de piétons et de voitures particulières.

Il sollicite enfin la condamnation de la société SMBP à lui payer la somme de 7 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Considérant que la société SMBP ne demande pas à la cour de constater l'existence d'une nouvelle servitude, distincte de celle qui avait été instituée par l'acte du 16 décembre 1986, mais soutient seulement que l'assiette de cette servitude a été modifiée d'un commun accord entre les propriétaires du fonds dominant et du fonds servant qui avait modifié son projet de construction ; qu'aucune demande nouvelle n'ayant été formée par la société SMBP, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires ;

Considérant qu'il est constant qu'une servitude conventionnelle de passage a été constituée par l'acte du 16 décembre 1982 pour permettre l'accès de la parcelle numéro [Cadastre 4] par la parcelle numéro [Cadastre 5] selon un tracé, défini par le plan annexé à l'acte, empruntant sur l'emplacement d'un parking aérien une voie en forme de fer à cheval ; qu'il est également constant que le tracé de cette voie a été modifié par le propriétaire du fonds servant, qui était alors la société Sudimmo, à la suite d'une modification de son projet immobilier, 'pour des raison financières' ainsi que l'indique la demande de permis de construire modificatif, qui prévoyait de réduire le nombre d'emplacement de stationnement en sous-sol et d'augmenter celui en surface ; que si le projet d'acte, établi en 1986, modifiant l'assiette de la servitude n'a pas été signé, l'existence d'un accord entre les parties en vue de cette modification résulte des éléments de la cause, notamment l'impossibilité matérielle de l'exercice du droit de passage sur l'assiette originellement prévue et le fait que le propriétaire du fonds dominant utilise depuis 1984 un nouveau passage correspondant à celui défini par le projet d'acte modificatif de la servitude, ce que ne conteste pas le syndicat des copropriétaires qui a écrit, en page 2 de ses conclusions d'appel, que 'dès 1984, le passage en cause (défini par l'acte du 16 décembre 1986) a été supprimé au profit d'un autre passage' ; qu'il est ainsi établi que le propriétaire du fonds dominant, pour tenir compte de la nouvelle situation des lieux, et donc à la demande du propriétaire du fonds servant, a exercé son droit en empruntant, depuis 1984, une assiette compatible avec cette situation ; qu'il en résulte l'existence d'un accord entre le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant, modifiant l'assiette de la servitude instituée par l'acte du 16 décembre 1986 ; qu'en conséquence, la société SMBP justifiant par la production d'attestations l'existence, depuis moins de trente ans, d'actes de passage conformes aux nouvelles modalités d'utilisation du passage, il convient d'infirmer le jugement qui a constaté l'extinction du droit de passage litigieux ; qu'il n'y a pas lieu, à titre préventif, d'interdire au syndicat des copropriétaires de s'opposer à l'exercice du droit de passage dont bénéficie le fonds de la société SMBP ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun élément de nature à établir le non-usage trentenaire de l'assiette de la servitude avec une emprise de 3,80 mètres ; que sa demande tendant à constater l'extinction partielle de la servitude et à sa réduction à une emprise de 2,80 mètres doit donc être rejetée ;

Considérant que la société SMBP ne conteste pas, à l'exception de son assiette, que les autres modalités de la servitude conventionnelle ont été maintenues et, notamment, que celle-ci 'est exclusivement réservée aux piétons et aux voitures particulières, à l'exception de tous camions ou voitures commerciales et uniquement pour desservir le pavillon...' ; qu'il n'y a donc pas lieu de rappeler ces modalités ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement