CA Paris, 12 juin 2026, RG 24/04131

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 12 JUIN 2026

(n° 2026/ 131 , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04131 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAIF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 20/03655

APPELANTS

Monsieur [X] [P] [D], né le 20 Janvier 1977 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.R.L. GROUPE IMMOSPHERE, représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 414 487 496

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous les deux représentés par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistés de par Me Diane VISINET de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K107

INTIMÉE

Madame [G], [K], [B] [W] Veuve [S], née le 28 Octobre 1943 à [Localité 5], assistée de son curateur : Monsieur [L] [S], né le 16 septembre 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3].

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K103

Assistée de Me Mathilde ARLES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0103

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Catherine GIRARD - ALEXANDRE, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

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* *

FAITS ET PROCÉDURE

Suite au décès de leur mère, Mme [S], propriétaire en indivision avec son frère, M. [W], de deux chambres de service dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 3], [Adresse 5], a conclu le 19 janvier 2017, par l'intermédiaire de M. [D] auquel elle a réglé la somme de 7 000 euros, avec la société Groupe immosphère, agent immobilier, un mandat de vente portant sur ces biens, sans exclusivité, au prix de 198 000 euros, net vendeur.

Le 16 novembre 2017, elle a conclu avec la société Groupe immosphère un mandat exclusif de vendre de ces mêmes biens au prix de 110 000 euros net vendeur. Le même jour une offre d'achat a été transmise à ce prix que Mme [S] et M. [W] ont acceptée.

Mme [S] et M. [W], qui avaient refusé de poursuive la vente, ont été condamnés par une décision devenue irrévocable à régulariser l'acte de vente.

Mme [S] a ensuite assigné M. [D] et la société Groupe immosphère, auxquels elle reproche de lui avoir fait conclure la vente à un prix dérisoire et réclamé leur condamnation à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 39 600 euros en réparation du préjudice causé par la perte de chance d'avoir pu vendre le bien à un prix plus élevé, la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a condamné in solidum M. [D] et la société Groupe immosphère à lui payer la somme de 35 820 euros en réparation de la perte de chance d'avoir pu vendre le bien à un meilleur prix et la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, condamné M. [D] à lui payer la somme de 7 000 euros que celui-ci a indûment perçue, condamné in solidum M. [D] et la société Groupe immosphère à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. [D] et la société Groupe immosphère, qui ne justifient pas la baisse du prix entre le premier mandat et le second, ont commis une faute pour avoir proposé la vente des biens litigieux à un prix inférieur à celui du marché qui s'élevait à la date de la vente, selon l'estimation fournie par la chambre des notaires, à 10 000 euros le mètre carré, soit une valeur de 198 000 euros.

M. [D] et la société Groupe immosphère ont interjeté appel de ce jugement dont ils sollicitent l'infirmation. Ils concluent au rejet des demandes de Mme [S] et à sa condamnation à payer à M. [D], qui a dû exécuter la condamnation prononcée par le tribunal avec exécution provisoire, la somme de 13 032,05 euros correspondant aux intérêts produits par les emprunts qu'il a contractés (11 702,10 euros), aux frais et aux intérêts produits par la somme à laquelle il a été condamnée., à celui-ci et à la société Groupe immosphère la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils font d'abord valoir que le mandat du 16 novembre 2017 n'était pas valable puisqu'il n'a pas été signé par M. [W], qu'aucune commission ne leur a d'ailleurs été versée, et que la vente des biens a été acceptée par les deux indivisaires sans leur intermédiaire.

Ils ajoutent qu'ils ne sont pas à l'origine de la fixation du prix à 110 000 euros qui a été demandée par Mme [S] afin qu'elle soit conforme à la valeur des biens dans la déclaration de succession, soit 55 000 euros pour chacune des chambres de service.

Ils soutiennent ensuite que ces biens étaient dans un état très délabrée et insalubre, sans eau ni WC, que mis en vente initialement au prix de 198 000 euros, elles n'avaient pas trouvé d'acquéreur au bout d'un an, que les estimations produites par Mme [S] ne tiennent pas compte de l'état des biens et que le prix auquel elles ont été vendues correspond à leur valeur.

Sur la demande de remboursement de la somme de 7 000 euros que Mme [S] a réglé à M. [D], celui-ci, qui se présente comme un ami de très longue date de Mme [S] qui lui a réglé cette somme par chèque du 12 février 2017, jour du quatrième anniversaire de ses deux enfants jumeaux, à titre de cadeau d'anniversaire, soit 3 500 euros par enfant. Il indique avoir ensuite encaissé ce chèque sur son compte bancaire avant d'effectuer un virement de 3 500 euros sur le livret d'épargne de chacun de ses deux enfants. Il produit également le témoignage d'une personne ayant assisté à la fête d'anniversaire qui déclare qu'après le départ de Mme [S] il lui a indiqué avoir reçu de celle-ci, pour ses deux enfants, une somme importante et 'qu'il allait ouvrir un compte à chacun de ses enfants'.

Mme [S] a formé un pouvoi incident contre le jugement dont elle demande l'infirmation en ce qu'il a limité à la somme de 35 820 euros le montant de l'indemnité qui lui a été allouée au titre de la perte de chance d'avoir pu vendre les biens à un meilleur prix et conclut à la condamnation in solidum de M. [D] et de la société Groume immosphère à lui payer la somme de 39 600 euros calculé sur la perte de chance, évaluée à 90 %, de vendre les biens au prix qui avait été fixé dans le mandat du 19 janvier 2017, soit 198 000 euros.

Elle conclut également à l'irrecevabilité de la demande de M. [D] à lui payer la somme de 12 732,05 euros, qui est nouvelle.

Elle réclame enfin la condamnation in solidum de M. [D] et de la société Groupe immosphère à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité de M. [D] et de la société Groupe immosphère, elle conteste avoir demandé de ramener le prix des biens à 110 000 euros afin qu'ils correspondent à celui indiqué dans la déclaration de succession de sa mère et précise que la lettre du notaire n'établit pas

MOTIFS DE L'ARRÊT

Considérant que si M. [D] et la société Groupe Immosphère n'ont fourni aucun élément justifiant la baisse de 88 000 euros du prix entre le mandat du 19 janvier 2017 et celui du 16 novembre 2017, Mme [S], sur qui pèse la charge de la preuve de la faute qu'elle leur reproche, produit des évaluations de biens immobiliers situés dans la même zone que celle des biens litigieux mais portant sur des biens dont les caractéristiques ne sont pas précisées et ne permettent pas de déterminer la valeur de chambres de service dont il n'est pas contesté qu'elles n'étaient pas alimentées en eau et étaient dépourvues de WC ; qu'il convient d'ordonner d'office une expertise afin de déterminer cette valeur ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement