CA Paris, 12 juin 2026, RG 24/03215

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 12 JUIN 2026

(n°2026/ 129 , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03215 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI5W6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 20/01937

APPELANTE

La société VLV ORFILA, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 797 651 395

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 substitué par Me Florence REGENT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 3] représenté par son syndic : la société PICHET IMMOBILIER SERVICES SARL, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 4] au RCS de [Localité 5] sous le n° 432 296 234, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège.

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON,magistrat honoraire exerçant des fonctions juridixtionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Monsieur Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

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FAITS ET PROCÉDURE

La société VLV Orfila, qui avait acquis un immeuble situé à [Localité 7], [Adresse 5] en vue de la réalisation d'une opération immobilière a constaté que les canalisations d'évacuation des eaux usées et pluviales provenant de l'immeuble voisin traversait son fonds, a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires) aux fins de condamnation à supprimer ces canalisations et en paiement de la somme de 28 118,26 euros correspondant aux frais qu'elle a exposés qu'elle a réglés au titre de la gestion des eaux de cet immeuble.

Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la société Orfila de ces demandes.

Pour la débouter de sa demande de suppression des canalisations litigieuses, le tribunal, après avoir constaté que les deux parcelles proviennent de la division de la parcelle d'origine en trois parcelles, a retenu l'existence, entre les deux fonds, des servitudes réciproques d'écoulement des eaux et de passage de réseaux divers.

Et pour la débouter de sa demande en paiement de la somme de 28 118,26 euros, il a retenu que celle-ci n'est justifiée que par la production d'un devis mais qu'il n'est pas justifié de la réalisation des travaux correspondants, que, compte tenu de l'existence de cette servitude, le syndicat des copropriétaires n'avait pas à gérer 'ses propres eaux sur sa propre parcelle', enfin que la société Orfila ne justifie pas du mauvais état des canalisations litigieuses dès lors que le constat d'huissier sur lequel elle se fonde a été établi alors que les travaux de démolition de l'immeuble existant étaient déjà très avancés.

La société Orfila a interjeté appel de ce jugement dont elle demande l'infirmation, mais seulement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 23 118,26 euros. Elle conclut à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer cette somme, outre 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que suite à la découverte des canalisations litigieuses, l'expert qu'elle avait fait désigner en référé préventif lui a demandé, pendant la durée du chantier, de continuer à collecter les eaux usées et les eaux pluviales provenant de l'immeuble situé [Adresse 6] jusqu'à ce que soit trouvée une solution quant au sort de cette canalisation. Elle indique que la vétusté de ces canalisations était à l'origine de fuite qui entraînaient des infiltrations dans les caves de l'immeuble situé [Adresse 7] et qu'elle a ainsi fait réaliser les travaux de remise en état.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement et a sollicité le paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les désordres affectant les canalisations litigieuses ne sont pas dus à leur mauvais état mais ont été causés par la société Orfila lors des travaux de démolition de l'existant, celle-ci ayant d'ailleurs, de sa propre initiative fait réaliser les travaux de réparations.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Considérant que selon les dispositions combinées des articles 697 et 698 du code civil, les frais nécessaires à l'utilisation et à la conservation des canalisations passant sous un terrain en application d'une servitude conventionnelle sont à la charge du propriétaire du fonds dominant, sauf disposition contraire du titre ou lorsque les travaux ont été rendus nécessaires en raison d'une faute du propriétaire du fonds servant ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que la société Orfila a fait réaliser des travaux consistant en la fourniture et la pose d'une pompe de relevage et de cuves de rétention sur chacun des réseaux, la reprise des réseaux aériens et des réseaux situés sous le dallage, l'installation d'un regard de visite, le raccordement à l'ovoïde, le tout pour un prix de 24 216,50 euros incluant également des frais relatifs à des démarches auprès du service assainissement de la commune ; que ces travaux relatifs à l'entretien et à la modernisation du réseau doivent en conséquence être à la charge du syndicat des copropriétaires, en l'absence de preuve qu'ils sont imputables aux travaux de démolition de l'existant réalisés par la société Orfila sur son terrain, alors qu'au contraire les pièces produites par la société Orfila (note n° 4 de l'expert judiciaire et procès-verbal de constat d'hussier des 18 et 20 juillet 2016) font état de la vétusté des canalisations qui sont en outre fuyardes ; qu'il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Orfila la somme de 23 118,26 euros ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement