CA Bourges, 12 juin 2026, RG 25/00287

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

SM/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP ROUAUD & ASSOCIES

-SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS

- TJ

LE : 12 JUIN 2026

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 JUIN 2026

N° RG 25/00287 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DXEI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 13 Février 2025

PARTIES EN CAUSE :

I - Mme [S] [U] épouse [Q]

née le 09 Janvier 1959 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 17/03/2025

II - M. [H] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

- Mme [P] [V]

née le 28 Avril 1985 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [U] épouse [Q] est propriétaire d'un immeuble cadastré section ZE nos [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 5] (18).

Mme [P] [V] et M. [H] [C] sont propriétaires de la parcelle voisine, cadastrée section ZE no [Cadastre 3].

Par exploit en date du 5 octobre 2023, Mme [U] épouse [Q] a fait assigner Mme [V] et M. [C] devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins notamment de voir reconnaître une servitude par destination du père de famille sur leur parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3] afin de pouvoir accéder à sa parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 2] et d'ordonner la libération du passage sous astreinte.

Par jugement en date du 13 février 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a :

' débouté Mme [U] épouse [Q] de toutes ses demandes,

' condamné Mme [U] épouse [Q] aux dépens,

' condamné Mme [U] épouse [Q] à payer aux consorts [M] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a relevé que les parcelles cadastrées section ZE nos [Cadastre 2] et [Cadastre 3] étaient issues d'un même héritage ayant appartenu au même propriétaire et que l'acte de donation-partage du 14 décembre 1988 contenait la mention d'un droit de passage sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 4] pour permettre l'accès à l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2], de sorte que la demande de reconnaissance d'une servitude complémentaire par destination du père de famille n'était pas fondée. Il a considéré, en tout état de cause, que Mme [U] épouse [Q] n'apportait pas la preuve de l'état d'enclave de sa parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 2].

Par déclaration en date du 17 mars 2025, Mme [U] épouse [Q] a interjeté appel de ce jugement en l'ensemble de ses dispositions.

Par arrêt en date du 23 janvier 2026, la cour d'appel de Bourges a :

' déclaré recevables les demandes de Mme [U] épouse [Q] tendant à voir reconnaître à son profit un droit de passage à pied sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3] et ordonner une expertise judiciaire,

' débouté Mme [U] épouse [Q] de sa demande de reconnaissance d'une servitude par destination du père de famille sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3] appartenant à Mme [V] et M. [C],

' ordonné la réouverture des débats à l'audience du 28 avril 2026 à 14 heures afin de :

> permettre à Mme [U] épouse [Q] de produire :

* deux estimations, réalisées par un notaire ou un agent immobilier, de la valeur vénale de l'immeuble cadastré section ZE nos [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

* trois devis détaillés portant sur les travaux permettant de créer un accès intérieur à la pièce située au rez-de-chaussée, à droite, de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2] et à la pièce située à l'étage, à gauche, du même immeuble, en envisageant notamment :

1) le cas de l'ouverture de la pièce du rez-de-chaussée, à droite, sur le rez-de-chaussée de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 1] ou sur la pièce située au milieu de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2] ou sur la pièce située à l'étage, à droite, de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2],

2) le cas de l'ouverture de la pièce située à l'étage, à gauche, de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2] sur le 1er étage de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 1] ou sur la pièce située à l'étage, à droite, de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2] ou sur l'une des pièces du rez-de-chaussée de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2] accessibles depuis l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 1],

étant précisé qu'en cas de pluralité de solutions techniquement réalisables, il conviendra de faire chiffrer la moins onéreuse pour les besoins de la présente procédure,

> recueillir toutes observations utiles des parties, à la lumière de ces pièces, sur la faisabilité et la proportionnalité des travaux par rapport à la valeur du fonds,

' ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture,

' réservé les autres demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 avril 2026, Mme [U] épouse [Q] demande à la cour de :

' réformer le jugement entrepris,

' reconnaître à son profit un droit de passage à pied sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3],

' condamner solidairement les consorts [M] à enlever tous encombrants sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3] qui bloquent le libre passage, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du « jugement » à intervenir,

' condamner solidairement les mêmes en cas de toute nouvelle infraction aux dispositions du « jugement » qui lui aura accordé un droit de passage sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3] à régler une indemnité de 2 000 euros par infraction constatée,

' « dire » qu'elle ne devra régler aucune indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts [M],

' à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire avec mission pour l'expert judiciaire qu'il plaira à la cour de désigner de :

> se faire remettre l'ensemble des actes de propriété des parties et de leurs auteurs ainsi que tous documents utiles,

> convoquer les parties dans le respect du contradictoire,

> se rendre sur les lieux, commune de [Localité 6], [Adresse 3], parcelles cadastrées section ZE nos [Cadastre 4], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

> décrire les servitudes grevant la propriété des consorts [M] (assiette, tracé, modalités d'usage) au profit de sa propriété et plus particulièrement en ce qui concerne l'accès,

> donner un avis sur l'état d'enclave de son fonds pour pouvoir entrer à pied sur l'arrière du bâtiment cadastré section ZE no [Cadastre 2],

' faire toutes observations utiles à la résolution du litige concernant les parcelles cadastrées section ZE nos [Cadastre 4], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

' condamner solidairement, en cause d'appel, les consorts [M] à lui régler une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 avril 2026,

Mme [V] et M. [C] demandent à la cour de :

' « débouter » Mme [U] épouse [Q] de ses demandes nouvelles en cause d'appel,

' confirmer le jugement entrepris,

' débouter Mme [U] épouse [Q] de l'intégralité de ses demandes,

' condamner Mme [U] épouse [Q] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] et M. [C] ont déposé des observations écrites le 21 avril 2026.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 avril 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

Sur la reconnaissance d'un droit de passage lié à l'état d'enclave

Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

L'article 683 dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

En l'espèce, Mme [U] épouse [Q] demande à la cour de lui reconnaître un droit de passage à pied sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3] appartenant à Mme [V] et M. [C], affirmant que l'arrière de la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 2] est enclavée et qu'il convient de passer sur les parcelles cadastrées section ZE nos [Cadastre 4] et [Cadastre 3] pour y accéder.

Pour justifier de l'état d'enclave, Mme [U] épouse [Q] produit notamment un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 avril 2025, dont il résulte que le bâtiment à usage de débarras situé sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 2] est constitué de trois pièces au rez-de-chaussée et de deux pièces à l'étage. Il résulte du plan annexé au constat que ce bâtiment est mitoyen, sur toute sa longueur, de la maison située sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 1], appartenant également à Mme [U] épouse [Q].

Les pièces du rez-de-chaussée situées à gauche et au milieu du plan disposent d'un accès par l'intérieur de la maison cadastrée section ZE no [Cadastre 1], de sorte que seule est en litige la pièce du rez-de-chaussée située à droite (le débarras), qui ne dispose que d'un accès par l'extérieur par la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3]. De même, la pièce de l'étage située à droite sur le plan dispose d'un accès par l'intérieur de la maison cadastrée section ZE no [Cadastre 1], de sorte que seule la pièce de l'étage située à gauche, dans laquelle se trouve le ballon d'eau chaude de la maison, est en litige, en ce qu'elle ne dispose que d'un accès par l'extérieur par la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3].

Il convient de rappeler que la preuve de l'état d'enclave, qui se caractérise par une absence ou insuffisance d'accès à la voie publique, appartient au demandeur.

L'état d'enclave ne peut être reconnu que si le demandeur ne dispose pas d'une solution de nature à remédier à l'absence d'issue du fonds (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3e, 12 juillet 2018, no 17-18.488) ou si les travaux permettant d'aménager une issue ont un coût disproportionné à la valeur du fonds (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3e, 8 octobre 1986, no 84-17.331).

Les deux pièces litigieuses de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2] ne pourraient donc être déclarées enclavées si des travaux intérieurs, dont le coût ne serait pas disproportionné par rapport à la valeur du fonds, permettaient de créer un accès à la voie publique par la porte d'entrée de la maison cadastrée section ZE no [Cadastre 1].

Les devis produits par Mme [U] épouse [Q] après réouverture des débats démontrent que la création d'un tel accès est techniquement possible pour les deux pièces litigieuses.

L'appelante a ainsi été en mesure de faire chiffrer le coût des travaux permettant l'ouverture de la pièce du rez-de-chaussée, à droite, de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2] sur le rez-de-chaussée de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 1] et sur la pièce située au milieu de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2].

La première solution a été chiffrée par l'entreprise Maldini à la somme de 4 100 euros HT avec déplacement de l'escalier et fourniture et pose d'une porte, alors qu'elle a été considérée comme techniquement irréalisable par la société [Y] « du fait de l'escalier [situé dans la maison cadastrée section ZE no [Cadastre 1]] et de sa trémie non modifiable ».

La seconde solution n'a pas été envisagée par l'entreprise Maldini, mais a été chiffrée par la société [Y] à la somme de 5 050 euros HT sans fourniture ni pose d'une porte.

Mme [U] épouse [Q] a également pu faire estimer le coût des travaux permettant l'ouverture de la pièce située à l'étage, à gauche, de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2] sur l'étage de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 1] et sur la pièce située à l'étage, à droite, de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2].

La première solution a été chiffrée par l'entreprise Maldini à la somme de 4 100 euros HT avec fourniture et pose d'une porte et la seconde à 3 500 euros HT sans fourniture et pose d'une porte.

La société [Y] a chiffré la création d'une « ouverture à l'étage » à la somme de 7 550 euros HT, sans que le devis ne permette de déterminer la solution technique retenue.

Il doit être observé que si les devis mentionnent également le déplacement du ballon d'eau chaude et le rebouchage des accès donnant sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3], de tels travaux ne sont pas nécessaires pour permettre un accès aux deux pièces litigieuses de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2], de sorte qu'il n'en sera pas tenu compte.

Par ailleurs, c'est en vain que Mme [V] et M. [C] critiquent l'absence de communication de devis chiffrant « l'ouverture du mur en briques », dès lors que le mur auquel ils font référence, qui sépare les pièces du rez-de-chaussée, à droite et au milieu, de l'immeuble cadastré section ZE no [Cadastre 2], est un mur porteur, ainsi qu'il résulte du devis de la société [Y], qui a chiffré l'ouverture prétendument omise à la somme de 5 050 euros HT.

Aux fins d'appréciation de la proportionnalité du coût des travaux d'aménagement, Mme [U] épouse [Q] produit deux évaluations du bien immobilier cadastré section ZE nos [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. La première a été réalisée par la SCP [W] [K] et [A] [I], notaires associés, qui estime la valeur vénale du bien, d'une surface habitable de 110 m2, à 40 000 euros net vendeur, au regard notamment d'un « problème sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 2] concernant un droit de passage pour travaux » et du fait que « beaucoup de travaux sont à prévoir (électricité, assainissement, fenêtres, isolation...) ». La seconde estimation a été réalisée par l'agence immobilière Orpi [Localité 7], qui évalue la valeur du bien, d'une surface habitable de 75 m2, à un montant compris entre 40 000 et 45 000 euros en prenant en considération « un droit d'accès aux portes et fenêtres donnant sur le côté de la maison ».

Il résulte de l'ensemble des pièces produites après réouverture des débats que si les travaux d'aménagement sont techniquement réalisables, leur coût (entre 7 600 et 12 600 euros HT) apparaît disproportionné, dans la mesure où il représenterait entre un tiers et un sixième de la valeur du bien immobilier appartenant à Mme [U] épouse [Q].

Il convient en conséquence de reconnaître l'état d'enclave des deux pièces litigieuses de l'immeuble bâti sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 2] et, infirmant le jugement entrepris de ces chefs, de :

' dire que cette parcelle (le fonds dominant) bénéficie d'une servitude de passage s'exerçant sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3] (le fonds servant), pour accéder à pied à la pièce de droite du rez-de-chaussée (le débarras) et à la pièce de gauche de l'étage (la pièce contenant le chauffe-eau) de l'immeuble bâti sur le fonds dominant, longeant ledit immeuble et dont l'assiette ne peut dépasser 1 mètre de large, et

' condamner les consorts [M] à enlever tous encombrants sur la parcelle cadastrée section ZE no [Cadastre 3] qui empêcheraient l'exercice de cette servitude de passage, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée de deux mois.

En revanche, en l'absence de tout élément laissant penser que les consorts [M] pourraient ne pas respecter les dispositions du présent arrêt, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [U] épouse [Q] de sa demande tendant à les condamner en cas de toute nouvelle infraction aux dispositions du « jugement » qui lui aura accordé un droit de passage à lui payer une indemnité de 2 000 euros par infraction constatée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Partie principalement succombante, Mme [V] et M. [C] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.

L'issue de la procédure et l'équité commandent enfin de les condamner à payer à Mme [U] épouse [Q] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de les débouter de leur propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS