T. com. 1901, 30 janv. 2026, n° 2025F00023

ROLE : [Immatriculation 1]

JUGEMENT du 30 janvier 2026

ENTRE : La SAS IMMOBILIERE NOUGEIN

[Adresse 1]

DEMANDERESSE comparant par Maître Sébastien CAVALLO, Avocat inscrit au Barreau de PARIS, postulant par Maître Emmanuel GARRELON, Avocat inscrit au Barreau de BRIVE d'une part,

ET : Monsieur [T] [N]

[Adresse 2]

DEFENDERESSE comparant par Maître Cédric PARILLAUD, Avocat inscrit au Barreau de BRIVE

d'autre part.

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant contrat en date du 15 décembre 1999, la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN a consenti à la société TOPCO SUPERMARCHE, aux droits de laquelle est venue la société [Localité 1], un bail commercial d'une durée de 9 ans à effet au 1er janvier 2000, pour un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Ledit bail a été renouvelé par avenants des 1er février 2012 puis 1er décembre 2017, avec une date d'expiration au 31 décembre 2026.

Selon acte sous seing privé en date du 25 avril 2022, la société [Localité 1], représentée par son président [T] [N], a cédé le fonds de commerce qu'elle exploitait dans les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] à la société MLC.

Ledit acte de cession comportait une clause de garantie solidaire du paiement des loyers entre le cédant et le cessionnaire ainsi rédigée « dans tous les cas, le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou sous-locataire, pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail et ces droits et obligations de garantie s'étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires occupant ou non les lieux pendant la durée du présent bail ».

Suivant procès-verbal en date du 30 juin 2022, l'assemblée générale de la société [Localité 1] a décidé de la dissolution anticipée de la société et nommé [T] [N] en qualité de liquidateur amiable.

Suivant procès-verbal en date du 17 novembre 2023, l'assemblée générale de la société [Localité 1] a constaté la clôture de la liquidation amiable.

Selon jugement en date du 19 mars 2024, le Tribunal de commerce de PAU a prononcé la liquidation judiciaire de la société MLC.

Selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 avril 2024, la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN a régulièrement déclaré sa créance au passif de la société MLC, au titre des loyers d'une partie des loyers des 3ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024. Les loyers postérieurs ne seront plus réglés jusqu'au 26 septembre 2024, date du rachat dudit fonds de commerce par la société [Adresse 4] dans le cadre de la procédure collective de la société MLC.

Le montant total des loyers impayés s'élève à la somme de 55 922.10 € TTC à savoir :
* 9 465.20 € TTC au titre du règlement partiel de la facture FA004251 en date du 1er juillet 2023 correspondant aux loyers du 3ème trimestre 2023
* 15 718.50 € TTC au titre de la facture FA004446 en date du 1er janvier 2024 correspondant aux loyers

du 1er trimestre 2024
* 15 718.50 € TTC au titre de la facture FA004508 en date du 1er avril 2024 correspondant aux loyers du 2èm trimestre 2024
* 15 019.90 € TTC au titre de la facture FA004755 en date du 10 octobre 2024 correspondant aux loyers pour la période du 1er juillet au 26 septembre 2024.

Selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 octobre 2024, la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN a mis en demeure [T] [N], es qualité de liquidateur amiable de la société [Localité 1], elle-même garante du paiement des loyers solidairement avec la société MLC, de lui régler la somme de 55 922.10 € TTC sous huitaine.

Le pli a été avisé mais est revenu non réclamé.

Selon lettre simple et recommandé en date du 2 janvier 2025, la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN a dénoncé sa mise en demeure du 28 octobre 2024 à [T] [N], sans manifestation de la part de ce dernier.

C'est dans ces circonstances que la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN a assigné [T] [N] par acte de Maître [S] [C], huissier de justice à [Localité 3], en date du 5 mars 2025, aux fins d'entendre :
* Constater que [T] [N], es qualité de liquidateur amiable de la société [Localité 1], a commis une faute en liquidant cette dernière de façon hâtive et sans provision au titre de la garantie de loyers souscrite auprès de la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN
* Condamner [T] [N], es qualité de liquidateur amiable de la société [Localité 1], à payer à la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN des dommages-intérêts à hauteur de la somme totale de 48 680.77 € TTC outre les intérêts de retard à compter du 28 octobre 2024 jusqu'à complet paiement, correspondant à la garantie solidaire légale de l'article L145-16-2 du code de commerce
* Ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année en application de l'article 1343-2 du code civil
* Condamner [T] [N], es qualité de liquidateur amiable de la société [Localité 1], à payer à la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens

Après 7 renvois sollicités par les avocats des parties pour échanger leurs pièces et conclusions, l'affaire a été plaidée à l'audience du 28 novembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Pour ce qui concerne l'exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures développées oralement à la barre de ce Tribunal, à l'audience publique du 28 novembre 2025, aux termes desquelles,

La SAS IMMOBILIERE NOUGEIN réitère l'ensemble de ses demandes énumérées dans l'assignation introductive d'instance en augmentant celle formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 4 000 € et en adjoignant celle de voir rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de droit à titre provisoire en application de l'article 514-4 du code de procédure civile, nonobstant appel, aucune circonstance particulière ne justifiant d'y faire obstacle

[T] [N] demande au Tribunal de :
* Juger que [T] [N] n'a commis aucune faute dans le cadre de sa mission de liquidateur amiable de la société [Localité 1]
* Débouter la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN de l'intégralité de ses demandes Subsidiairement.
* Juger que la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN ne peut prétendre qu'à l'indemnisation de la perte de chance d'avoir pu recouvrer sa créance à l'encontre de la société [Localité 1] à hauteur de 5 000 € A titre infiniment subsidiaire,
* Juger que la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN ne peut solliciter le paiement que la somme de 29 916.30

€ correspondant aux loyers impayés par la société MLC jusqu'à son placement en liquidation judiciaire le 19 mars 2024
* Condamner la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN à payer à [T] [N] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

DISCUSSION :

Le 15 décembre 1999 a été signé le bail commercial liant pour 9 ans, à compter du 1er janvier 2000, la SAS IMMOBILIERE et la [Localité 1] SAS. Une clause de garantie solidaire était prévue qui stipulait « dans tous les cas, le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou souslocataire, pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail et ces droits et obligations de garantie s'étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires occupant ou non les lieux pendant la durée du présent bail ».

Ledit bail a été renouvelé par avenants des 1er février 2012 puis 1er décembre 2017, reportant la date d'expiration au 31 décembre 2026. La SAS [Localité 1] se retrouvait donc garant solidaire du paiement des loyers jusqu'à cette nouvelle date.

En avril 2022 a eu lieu la vente du Fond de Commerce de la [Localité 1] SAS. Dans l'acte de cession du 25 avril 2022 est énoncée, page 11, une « obligation de solidarité » qui stipule : le «

Cédant » demeurera garant solidaire de son cessionnaire vis-à-vis du bailleur pour le paiement des loyers … »
* C'est là un rappel des conditions d'engagement solidaire figurant dans le bail liant la [Localité 1] SAS à l'IMMOBILIERE NOUGEIN.

Les associés de la [Localité 1] SAS ont décidé par Assemblée Générale du 30/06/2022, soit 2 mois après la vente de leur Fond de Commerce, de la dissolution de la [Localité 1] SAS et de la nomination de Mr [T] [N], ex Président de ladite société, en qualité de liquidateur amiable.

Le choix de la liquidation amiable ayant été fait, le liquidateur, Monsieur [T] [N], est devenu le garant, en lieu et place de la SAS [Localité 1] dissoute.

C'est donc à titre personnel que Mr [N] s'est engagé à garantir la bonne exécution de la procédure et la liquidation des comptes. Les loyers à échoir faisaient partie intégrante des dettes à provisionner.

Or, dans le procès-verbal de l'Assemblée Générale Ordinaire du 17/11/2023 qui a approuvé les comptes de la liquidation de la [Localité 1] SAS. Aucune provision, ni même mention n'apparait concernant le bail et les loyers qui restaient à échoir jusqu'à l'expiration du bail fin décembre 2026.

Toutefois le Tribunal considère que rien ne permet d'affirmer que l'absence de provision des loyers (qui ne sont pas une dette sociale) était intentionnelle et de nature à caractériser une faute délictuelle.

Il s'avère que l'acquéreur suivant, la société MLC, a cessé de payer ses loyers au courant du trimestre 2023 jusqu'à sa liquidation de mars 2024 ; A ces loyers impayés, sont venus se rajouter les loyers « absents » (faute de locataire) jusqu'au 26 septembre 2024, date d'entrée dans les locaux de la société [Adresse 5] ;

Ces loyers impayés et non payés représentent une somme totale de 55 922.10 € TTC au 26/09/2024.

La vente, sur liquidation judiciaire, du Fond de Commerce de la société MLC est intervenue fin septembre 2024. Par suite, La SAS IMMOBILIERE a régulièrement produit sa créance auprès du liquidateur de MLC sans qu'apparaisse clairement le sort réservé à cette inscription ;

Dès le mois d'octobre 2024, la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN relançait et mettait régulièrement en demeure de payer, le contractant du bail commercial, Mr [N], garant personnel du fait de la liquidation amiable.

Au regard de ces éléments, le Tribunal juge donc que c'est à bon droit que la SAS

IMMOBILIERE NOUGEIN réclame les loyers impayés à Mr [T] [N], es qualité de liquidateur amiable de la société [Localité 1];

En conséquence, le Tribunal condamne Mr [T] [N], à payer à la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN la somme totale de 48 680.77 € TTC (loyers impayés de 55 922.10 € TTC desquels est déduite la caution versée initialement) outre les intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2024 ;

Le Tribunal ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS IMMOBILIERE NOUGEIN les frais irrépétibles qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Dès lors, il y aura lieu de condamner Monsieur [T] [N] à lui payer la somme 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Mr [T] [N] qui succombe aura la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS