T. com. 3405, 1 avr. 2026, n° 2025004717

Numéro d'inscription au répertoire général : 2025 004717

Tribunal de Commerce de Montpellier

Jugement du 01/04/2026

prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'Article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Demandeur (s) : I.P INVESTISSEMENT PATRIMONIAL [Adresse 1] N° SIREN : 500 733 068 Représentant (s) : SELARL PHUNG 3P - AVOCATS

Défendeur (s) : [Adresse 2] [Adresse 3] N° SIREN : 908 809 940 Représentant(s) : SELARL CABINET D'AVOCATS SAUVEBOIS

Composition du Tribunal lors du débat et du délibéré :

Greffier présent lors des débats : Mme Carole LEMAITRE SOUBRILLARD Greffier présent lors du prononcé : Mme Carole LEMAITRE SOUBRILLARD

Débats à l'audience publique du 04/02/2026

Faits et Procédure :

La société ARIES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 908 809 940, a pour activité principale l'achat, l'échange, la location et l'exploitation de terrains et autres biens immobiliers.

Dans le cadre de son activité, la société ARIES a conclu le 13 décembre 2022, un compromis de vente avec la société MGC CONSEIL.

La société MGC Conseil a cédé à la société ARIES une parcelle de 3439 m2, comprenant une maison individuelle et un terrain à bâtir, située [Adresse 4] à [Localité 2], pour un prix de 400 000 €.

L'acte de cession prévoyait plusieurs conditions suspensives, dont l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire autorisant la construction d'un ensemble immobilier de 10 lots représentant 850 m2 de surface de plancher, ainsi que l'obtention d'une garantie financière d'achèvement des travaux pour un montant minimum de 2 000 000 €.

Une clause de cet acte stipulait également le versement par la société ARIES d'une commission de 20 000 € TTC à la société IP Investissement Patrimonial, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 500 733 068.

Cette rémunération devenait exigible au jour de la signature de l'acte authentique de vente. La signature de l'acte définitif était fixée au plus tard le 31 octobre 2023.

Le permis de construire a été accordé suivant arrêté en date du 13 juillet 2023, au profit d'une Société dite OCCITANE IMMOBILIER, représentée par Monsieur [Q] [B], par ailleurs, actionnaire unique de la société ELLYPSE INVEST & CONSULTING S.L., elle-même seule actionnaire de la société ARIES.

La date limite du 31 octobre 2023 n'ayant pu être respectée, et d'un commun accord des parties, la durée du compromis de vente était prorogée.

Par la suite, par courrier en date du 1er octobre 2024, l'étude Notariale de Maître [C], notaire en charge de l'acte, fixait un rendez-vous pour la signature au 31 octobre 2024, au sein de son étude, puis pour le 12 décembre 2024.

Le 11 décembre 2024, la société ARIES a informé le notaire par courriel qu'elle ne pourrait honorer le rendez-vous en raison de l'attente d'un accord de financement.

Le 21 janvier 2025, Maître [C], Notaire, adressait une énième convocation pour une date de signature fixée au 30 janvier 2025.

La société ARIES ne s'étant pas présentée à ce rendez-vous, cela a conduit le notaire à dresser un procès-verbal de carence.

Le 31 janvier 2025, la société ARIES a été mise en demeure de régler la rémunération de l'agent intermédiaire, de procéder aux formalités de transfert du permis de construire au bénéfice de la société venderesse et de payer les frais engagés par le notaire.

Cette mise en demeure étant restée sans suite, la société MGC Conseil et la SELARL de Notaires [M] [C] ont saisi le Président du Tribunal Judiciaire de Nîmes le 19 février 2025.

Par ordonnance du 27 août 2025, le Président du Tribunal de Commerce de Montpellier a constaté que les demandes principales de transfert du permis de construire et de condamnation provisionnelle étaient devenues sans objet. Il a condamné la société ARIES au paiement provisionnel des intérêts légaux sur la somme de 550 € à la SELARL [M] [C], ainsi qu'à verser 1 000 € à la société MGC Conseil et 600 € à la SELARL [M] [C] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

C'est en l'état que la société IP Investissement Patrimonial a fait assigner la société ARIES, devant le Tribunal de Commerce de Montpellier, par acte d'huissier de justice du 15 avril 2025.

Après 1 renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 04 février 2026, la formation de jugement, après avoir entendu les parties, a clos les débats et mis le jugement en délibéré.

Monsieur le Président d'audience a indiqué aux Parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026.

Les parties ont été présentes ou représentées à l'audience.

LES PRETENTIONS :

Aux termes de son assignation et de ses conclusions régulièrement déposées et reprises lors de l'audience, la société IP Investissement Patrimonial demande au Tribunal de :

Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil ;

Vu le compromis en date du 13 décembre 2022 ;

CONDAMNER

la requise à payer la somme de 20 000 € à titre principal, outre les intérêts de droit, à compter du 31 janvier 2025 ;

ORDONNER

que les intérêts échus qui seraient dus depuis au moins une année produiront eux-mêmes intérêts ;

CONDAMNER

la requise à payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'exécution à intervenir.
* Aux termes de ses conclusions régulièrement déposées et reprises lors de l'audience, la société ARIES demande au Tribunal de :

Vu l'article 1188 du Code civil,

Vu

l'article L 261-10-1 du Code de la Construction et de l'Habitat, Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER la société IP INVESTISSEMENT de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNER

la société IP INVESTISSEMENT à payer à la société ARIES la somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société IP INVESTISSEMENT au paiement des entiers dépens.

LES MOYENS :

Les moyens des parties sont développés dans leurs écritures ci-dessus visées, reprises lors de l'audience. Ils consistent essentiellement :
* En ce qui concerne la société IP Investissement Patrimonial :

A soutenir :

En droit :

La société IP INVESTISSEMENT PATRIMONIAL fonde sa demande sur l'article 1240 du Code civil qui stipule que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La société IP INVESTISSEMENT PATRIMONIAL considère que le refus de la société ARIES de signer l'acte authentique constitue une faute ayant privé la société IP INVESTISSEMENT PATRIMONIAL de la rémunération contractuellement prévue. Elle soutient que le préjudice subi correspond au montant de la commission dont elle a été privée. La commission est bien due, nonobstant la signature d'un acte authentique de réitération.

La Cour de Cassation s'est prononcée de manière constante sur ce point : le droit à honoraires de l'agent immobilier est établi dès la signature de la promesse, dès lors qu'elle constitue un accord sur le prix et la chose. Que dans ces hypothèses, l'acquéreur ne pouvait, sans commettre de faute refusait de réitérer, refus qui ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération.

En l'espèce :

Le compromis en date du 13 décembre 2022 constitue bien un accord sur la chose et sur le prix, ainsi que sur le montant des honoraires de l'agent immobilier.

La société ARIES sera donc condamnée à payer la somme en principal de 20 000 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, et qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil qui indique que « Le débiteur d'une obligation de somme d'argent se libère par le versement de son montant nominal.

Le montant de la somme due peut varier par le jeu de l'indexation.

Le débiteur d'une dette de valeur se libère par le versement de la somme d'argent résultant de sa liquidation ».
* En ce qui concerne la société ARIES :

A soutenir :

En droit :

La société ARIES invoque l'article 1188 du Code civil pour l'interprétation du contrat qui stipule que « le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

La société ARIES cite à l'appui de cette interprétation la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. Civ. 3e, 8 oct. 1974 et Cass. Civ 1er, 9 nov. 1993, n° 91-22.059).

La société ARIES se prévaut également de l'article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation concernant la garantie financière d'achèvement qui dispose que la garantie financière d'achèvement des travaux constitue l'engagement d'un établissement bancaire à débloquer les fonds nécessaires à l'achèvement d'un programme immobilier en cas de défaillance du promoteur.

En l'espèce :

Le compromis de vente, stipulait dans ses conditions suspensives :

« 2° - Dans l'intérêt du vendeur :

La perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l'acte authentique, avec le paiement du prix et des frais.

La présente vente est soumise à la condition d'obtention d'une garantie financière d'achèvement des travaux par l'acquéreur pour un montant minimum de 2.000.000,00 € ».

La finalité de la clause relative à l'obtention d'une garantie financière d'achèvement des travaux présente dans le compromis de vente ne fait aucun doute, et a inévitablement vocation à protéger l'acquéreur dans le cadre de la réalisation de son projet immobilier.

La société ARIES a fait tout son possible pour obtenir une garantie financière d'achèvement des travaux, en effectuant des demandes auprès de plusieurs établissements bancaires. Toutefois, ses démarches se sont heurtées à un refus systématique des établissements financiers, en raison de l'absence de pré-commercialisation, condition requise par les organismes financiers dans le secteur de l'immobilier neuf.

Par ailleurs, la société ARIES avait activement entrepris la commercialisation du projet immobilier, notamment par l'intermédiaire de sa filiale, la société SCCV OCCITANE IMMOBILIER, laquelle avait mandaté plusieurs sociétés afin d'assurer la prospection commerciale. Compte tenu des perturbations affectant le marché de l'immobilier depuis quelques années, ces démarches n'ont pas pu aboutir et aucune réservation n'a pu être finalisée.

Au surplus, la société MGC CONSEIL, l'Étude Notariale de Maître [C] et la société IP INVESTISSEMENT avaient parfaitement connaissance de l'existence et de la portée de cette condition suspensive, comme en attestent leurs échanges antérieurs, notamment dans un courriel du 13 décembre 2024 qui rappelait « Je vous remercie de nous tenir informés de l'état d'avancement de votre dossier de financement.

Dans le cas où vous n'obtiendrez pas votre financement, je vous remercie de bien vouloir nous adresser l'imprimé cerfa de transfert de permis au nom de la société TERRE DU SOLEIL conformément aux termes du compromis signé le 13 décembre 2022 ».

Le compromis de vente en date du 13 décembre 2022, stipule également expressément que :

« Les parties reconnaissent :

1) Que les présentes ont été négociées par l'agence « SARL IP INVESTISSEMENT PATRIMONIAL », titulaire de la carte professionnelle, en vertu du mandat qu'il lui a donné le 8 juillet 2022, sous le numéro 806.

2) Que la mission qui lui a été confiée par ce mandat se trouve terminée par la signature des présentes.

3) Qu'en conformité de ce mandat, il lui est accordé, à titre irréductible, la somme, TVA incluse, de 20.000 €, à titre de rémunération, due par l'acquéreur.

Cette rémunération ne deviendra exigible qu'au iour de la signature de l'acte authentique de vente ».

Il ressort clairement de cette clause que le paiement de la commission de l'agence immobilière était conditionné à la signature de l'acte authentique de vente, laquelle demeurait elle-même subordonnée à la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives prévues au compromis.

Or, en l'espèce, il est constant que malgré les démarches entreprises par la société ARIES, toutes les conditions suspensives n'ont pas été levées.

En conséquence, la vente n'a pas pu être régularisée et l'acte authentique n'a pas été signé. Dès lors, la commission de la société IP INVESTISSEMENT n'est jamais devenue exigible.

DISCUSSION:

En application des dispositions de l'article 1188 du Code civil « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

Le compromis de vente prévoyait, à la page 13, une condition suspensive tenant à "l'obtention d'une garantie financière d'achèvement des travaux par l'acquéreur pour un montant minimum de 2.000.000,00 €".

Bien que cette clause soit formellement insérée dans un paragraphe intitulé "Dans l'intérêt du vendeur", il ressort de sa finalité, qui est de garantir la bonne fin d'un programme immobilier en cas de défaillance du promoteur conformément à l'article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation, qu'elle a été stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, la société ARIES. Cette clause relative à l'obtention de la garantie financière d'achèvement a été stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, auquel elle offrait une garantie essentielle pour la réalisation de son projet.

La société ARIES justifie avoir entrepris des démarches auprès de plusieurs établissements bancaires pour obtenir cette garantie, mais s'est heurtée à des refus systématiques, en l'absence de pré-commercialisation suffisante du projet.

La société MGC CONSEIL, l'Étude Notariale de Maître [C] et la société IP INVESTISSEMENT avaient parfaitement connaissance de l'existence et de la portée de cette condition suspensive, comme en attestent clairement leurs échanges du courrier du 30 octobre 2024 et du courriel du 13 décembre 2024.

Le compromis de vente en date du 13 décembre 2022, stipulait également expressément que :

« Les parties reconnaissent :

1) Que les présentes ont été négociées par l'agence « SARL IP INVESTISSEMENT PATRIMONIAL », titulaire de la carte professionnelle, en vertu du mandat qu'il lui a donné le 8 juillet 2022, sous le numéro 806.

2) Que la mission qui lui a été confiée par ce mandat se trouve terminée par la signature des présentes ;

3) Qu'en conformité de ce mandat, il lui est accordé, à titre irréductible, la somme, TVA incluse, de 20.000 €, à titre de rémunération, due par l'acquéreur.

Cette rémunération ne deviendra exigible qu'au jour de la signature de l'acte authentique de vente ».

Il ressort de cette clause que le paiement de la commission de l'agence immobilière était conditionné à la signature de l'acte authentique de vente, laquelle demeurait elle-même subordonnée à la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives prévues au compromis.

En l'espèce, il est constant que malgré les démarches entreprises par la société ARIES, toutes les conditions suspensives n'ont pas été levées.

En conséquence, la vente n'a pas pu être régularisée et l'acte authentique n'a pas été signé.

Dès lors, la commission de la société IP INVESTISSEMENT n'est jamais devenue exigible.

Le Tribunal dira que la condition suspensive concernant l'acquéreur sur l'obtention d'une garantie financière d'achèvement des travaux par l'acquéreur est valable, et donc que toutes les conditions suspensives n'ont pas été levées. En conséquence, la vente n'a pas pu être régularisée, l'acte authentique ne pouvant être signé, et donc la commission réclamée par la société IP INVESTISSEMENT PATRIMONIAL ne sera pas due.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile :

Pour faire reconnaitre ses droits, la société ARIES a du exposer des frais non compris dans les dépens, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, il y aura donc lieu de condamner la société IP INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Sur l'exécution provisoire :

Le Tribunal rappellera l'exécution provisoire conformément à l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Sur les dépens :

Attendu que

par l'application de l'article 696 du Code de Procédure Civile, les entiers dépens de l'instance seront mis à la charge de la société IP INVESTISSEMENT qui perd son procès ;

PAR CES MOTIFS :