TJ 93008, 15 juin 2026, RG 25/01706

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 JUIN 2026

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 25/01706 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SUO
N° de MINUTE : 26/00336

Monsieur [S] [P]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [D] [F]
née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Ayant pour Avocat : Maître Thierry MONEYRON, SCP MONEYRON & LEVEILLARD, avocat au barreau de MEAUX

DEMANDEURS

C/

Madame [N] [V]
née le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [A] [G]
né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Ayant pour Avocat : Maître Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0823

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de Monsieur [Y] [H], Auditeur de Justice

DÉBATS

Audience publique du 23 Mars 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 7 septembre 2022, Mme [F] et M. [P] ont acquis de M. [G] et de Mme [V] un bien immobilier situé [Adresse 3].

Au cours du mois de mars 2024, les acquéreurs ont constaté une fuite au niveau de la toiture.

Mme [F] et M. [P] ont fait constater par procès-verbal d’huissier de justice divers désordres affectant le bien et, par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mai 2024, ont sollicité des vendeurs le paiement de travaux de réfection, ce que ces derniers ont refusé.

C’est dans ces conditions que Mme [F] et M. [P] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice :
- Mme [V], par acte d’huissier du 12 février 2025 ;
- M. [G], par acte d’huissier du 12 février 2025.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 janvier 2026 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 23 mars 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 15 juin 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, Mme [F] et M. [P] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,
- juger que l’immeuble est affecté de vices ;
- juger que les vices sont antérieurs à la vente ;
- juger que les défendeurs sont de mauvaise foi ;
- condamner les consorts [G]/[V] époux [G] à verser solidairement à Mme [F] et M. [P] la somme de 136 095 euros au titre des réparations effectuées pour réparer les désordres et sauvegarder le bien immobilier ;

A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira de désigner, avec pour mission de : « convoquer les parties ; se rendre sur le lieu où se trouve l’immeuble situé [Adresse 4] ; entendre les parties et se faire remettre tout document relatif au litige ; examiner la toiture, décrire les travaux effectués et les éventuels désordres affectant encore le bien, en déterminant la nature, l’étendue, la date d’apparition et en recherchant la cause ; dire si ces désordres présentaient ou présentent un danger ou une gêne dans l’utilisation de l’immeuble en indiquant dans quelle proportion ou s’ils rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ; décrire les travaux effectués et valider ou non le coût de ces travaux ; décrire et chiffrer d’éventuels travaux de réparation à effectuer ; fournir tous éléments pour permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et l’évaluation des préjudices allégués » ;

En tout état de cause,
- condamner les consorts [G]/[V] à verser solidairement à Mme [F] et M. [P] la somme de 3 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [G]/[V] aux entiers dépens de l’instance ;
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, Mme [V] et M. [G] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- rejeter l’ensemble des demandes de M. [P] et Mme [F] ;
- condamner M. [P] et Mme [F] aux entiers dépens ainsi qu’à payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 à M. [G] et Mme [V].

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fond de la demande principale en paiement

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l'acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose (étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose), il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l'action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome ; que si le vendeur ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Mais, conformément à l'article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu'il ne sera obligé à aucune garantie - quelle que soit l'action exercée -, pour les vices cachés dont il n'avait pas connaissance.

L’acheteur qui exerce l’action estimatoire est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d’être en possession d’un immeuble conforme à celui qu’il avait souhaité acquérir (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 1er février 2006, n° 05-10845).

Il appartient à celui qui se prévaut de désordres survenus à l'occasion de travaux d'en établir la matérialité, conformément à l'article 9 du code de procédure civile. Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, le tribunal relève en premier lieu que la preuve de l’existence des vices cachés allégués repose sur un rapport technique du 15 avril 2024 établi dans un cadre extrajudiciaire et non contradictoire, de sorte qu’il ne peut fonder à lui seul une condamnation des défendeurs, sauf à être corroboré par d’autres éléments de preuve faisant ici défaut dès lors qu’un simple procès-verbal de constat d’huissier n’est pas une analyse d’un technicien du bâtiment et ne peut donc être regardé comme une preuve suffisante en justice.

A ce dernier égard, il doit en effet être observé que la caractérisation d’un vice caché ne suppose pas d’établir simplement l’existence de vices ou de désordres, mais bien d’un défaut antérieur à la vente – qui précède ici de près de deux années la première découverte des infiltrations - rendant l’immeuble impropre à sa destination d’habitation, ce que ne peut faire qu’un professionnel ou un technicien du bâtiment, à plus forte raison s’agissant d’une demande principale en paiement de plus de 136 000 euros.

Par ailleurs, à tenir pour acquise l’existence d’un vice caché, l’action de Mme [F] et M. [P] se heurterait à la clause d’exclusion stipulée à l’acte de vente, qui ne cède que « s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Mme [F] et M. [P] soutiennent ici que leurs vendeurs n’ont pu ignorer l’existence des vices au regard :
- de « l’aspect très récent » des travaux de peinture réalisés dans les chambres, qui n’ont pu être réalisés selon eux que dans le but de dissimuler les infiltrations ;
- des traces de reprises (mastic, joints, clous, soudures) sur la couverture et les façades, qui révèleraient une intervention - non déclarée lors de la vente - afin de dissimuler les causes des infiltrations ;
- du fait que les vendeurs n’ont signalé aucuns travaux en toiture alors que le voisin a témoigné par écrit de ce que « lorsque Monsieur et Madame [G] sont devenus nos voisins, nous avons observé la transformation de la toiture, puis quelques mois ou années après, la présence d’ouvriers sur ce toit ».

Or, à défaut de rapporter la preuve positive de la connaissance du vice par les vendeurs, ce seul faisceau d’indices est insuffisant à emporter la conviction du tribunal dans la mesure où :
- il n’est pas possible de dater les travaux de peinture ni d’en déduire avec certitude que M. [G] et Mme [V] les ont eux-mêmes réalisés dans le but de dissimuler des traces d’humidité dont ils connaissaient l’origine et la gravité ;
- les traces de reprises de la couverture ont parfaitement pu être réalisées lors des travaux des combles sans que M. [G] et Mme [V] n’aient été informés par les entrepreneurs de l’existence d’un désordre atteignant la gravité requise pour être qualifié de vice caché, de même qu’elles peuvent parfaitement être antérieures à l’acquisition du bien par les défendeurs en 2000 ;
- la seule attestation du voisin, particulièrement laconique, ne peut permettre de déduire avec le niveau de certitude requis en justice que M. [G] et de Mme [V] ont réalisé des travaux d’ampleur destinés à reprendre un vice à l’origine des désordres en litige.

Il s’ensuit que les demandes se heurtent en toute hypothèse à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et doivent donc être rejetées.

Sur la demande présentée à titre subsidiaire tendant à voir ordonner une mesure d’instruction

La demande d'expertise judiciaire formée dans une procédure au fond est soumise aux articles 143, 144 et 146 du même code.

Selon l'article 143, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

En application des articles 144 et 146, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ou si une partie qui allègue un fait ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. Elles ne peuvent être toutefois ordonnées en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Aux termes de l'article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique.

Il en résulte que les juges du fond apprécient souverainement l'opportunité d'ordonner les mesures d'instruction demandées et la carence du demandeur dans l'administration de la preuve qui leur incombe.

En l’espèce, si une expertise judiciaire permettrait sans doute de caractériser ou d’exclure l’existence de vices cachés, rien n’indique cependant qu’elle donnerait la preuve de la connaissance antérieure desdits vices par les vendeurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [F] et M. [P], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [F] et M. [P], condamnés aux dépens, seront condamné à payer à Mme [V] et M. [G] une somme qu’il est équitable, en l’absence de preuve des frais exposés, de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,