TJ 75056, 12 juin 2026, RG 26/01204

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [W] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sébastien GARNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01204 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGK7

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic La société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1473

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [D]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 12 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01204 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGK7

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [D] est propriétaire des lots n°24 et 48 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En raison d'un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait délivrer une sommation de payer à Monsieur [W] [D] le 12 mai 2025, puis à la suite d'une tentative de conciliation, un constat de carence a été dressé le 14 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE a fait assigner Monsieur [W] [D] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de le condamner à lui payer les sommes suivantes :
3 108,48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2026,1 232,14 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
À l'audience du 20 mars 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu les termes de son assignation.

Assigné à étude, Monsieur [W] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [D],l'extrait du compte copropriétaire de Monsieur [W] [D] pour la période du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2026 à la somme de 4 340,62 euros (en ce inclus 1 232,14 euros de frais et intérêts),les procès-verbaux des assemblées générales des 16 septembre 2024 et 20 octobre 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : réalisation d'un diagnostic technique global (assemblée générale du 16 septembre 2024, résolution n°16), étude sur la réfection de la toiture des bâtiments A et B (même assemblée générale, résolution n°19),les différents appels de fonds adressés à Monsieur [W] [D] pour la période du 1er juillet 2024 au 31 mars 2026,le décompte annuel de répartition des charges de l'exercice 2024,les mises en demeure et relances pour impayés des 6 mai 2024, 24 mai 2024, 6 août 2024 et 27 août 2024 (sans les accusés de réception),la sommation de payer par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025,le contrat de syndic.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 108,48 euros (4 340,62 euros - 1 232,14 euros de frais et intérêts) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En application de l'article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais de la sommation de payer du 12 mai 2025 soit la somme de 168,91 euros.

En revanche, les frais de mises en demeure des 6 et 27 août 2024 (54 euros + 44 euros) ne seront pas retenus faute de production de la mise en demeure correspondante.

Les frais d'honoraires de « constitution du dossier transmis à l'huissier » (480 euros) et de « constitution du dossier transmis à l'avocat » (480 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l'article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.

Enfin, les intérêts réclamés à hauteur de la somme de 5,23 euros n'ont pas à être intégrés dans les frais nécessaires pour le recouvrement des charges et leur mode de calcul n'est pas explicité.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [W] [D] au paiement de la somme de 168,91 euros et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [W] [D] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Monsieur [W] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS