TJ 75056, 12 juin 2026, RG 26/00102

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [K] [L] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aurore FRANCELLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00102 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXUE

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDERESSE
SYNDIAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic La société GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE GTF
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P422

DÉFENDERESSE
Madame [K] [L] [N]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 12 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00102 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXUE

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [K] [L] [N] est propriétaire du lot n°135 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF a fait assigner Madame [K] [L] [N] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris pour la voir condamner au paiement des charges de copropriété.

Par conclusions signifiées à étude le 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner Madame [K] [L] [N] à lui payer avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts les sommes suivantes :
6 193,27 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 4 mars 2026,2 000 euros de dommages et intérêts,2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens incluant notamment les frais des sommations de payer (344,56 euros).
À l'audience du 20 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses conclusions, auquel il est renvoyé pour l'exposé de ses moyens conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Assignée à étude, Madame [K] [L] [N], n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [K] [L] [N],l'extrait du compte copropriétaire de Madame [K] [L] [N] arrêté au 4 mars 2026 à la somme de 6 537,83 euros (en ce inclus 1 166,36 euros de frais de recouvrement en ce compris les frais de sommations),les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 6 décembre 2021, 10 octobre 2023, 25 juin 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets provisionnels, vote du fonds ALUR ainsi que les travaux suivants : réfection de la peinture du hall (assemblée générale du 6 décembre 2021, résolutions n°23 et 24), remplacement de la porte d'entrée du bâtiment 7 (assemblée générale du 25 juin 2024, résolution n°36),les différents appels de fonds adressés à Madame [K] [L] [N] pour la période du 1er janvier 2021 au 1er trimestre 2026,les lettres de relance des 21 octobre 2021, 10 février 2022, 8 septembre 2022, 3 novembre 2022, 30 janvier 2023, le 17 mai 2023,24 août 2023, 30 octobre 2024 et 30 janvier 2025 (avec les accusés de réception) et la lettre de relance du 4 octobre 2024 (sans l'accusé de réception),les sommations de payer par actes de commissaire de justice des 4 mars 2025 et 28 mai 2025 signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile,le contrat de syndic.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [K] [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 371,47 euros, après déduction des frais de recouvrement (6 193,27 euros – 1 166,36 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 mars 2026 (1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation sur la somme de 4 907,63 euros conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) ».

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 821,80 euros dont 241,80 euros pour l'envoi de relances entre octobre 2021 et octobre 2024 et 580 euros sous l'intitulé « appel GTF recouvrement » correspondant à des frais de transmission du dossier.

Cependant, les relances étant toutes antérieures aux sommations de payer des 4 mars 2025 et 28 mai 2025, les frais réclamés à ce titre ne peuvent être retenus. Quant aux frais de transmission du dossier au commissaire de justice et à l'avocat, ils ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera donc également rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s'acquitter des charges dues, Madame [K] [L] [N] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a nécessairement causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s'agissant des charges et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [K] [L] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, et à supporter le coût des sommations de payer des 4 mars 2025 et 28 mai 2025 (relevant normalement des frais de recouvrement au sens de l'article 10-1 précité de la loi du 10 juillet 1965) pour un montant total de 344,56 euros.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS