TJ 75056, 12 juin 2026, RG 25/10557

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M. [R] et M. [H]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10557 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLCI

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDEURS
S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [M] [R]
et
Monsieur [P] [X] [H], demeurant ensemble [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10557 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLCI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 1er août 2021, M. [I] [W] a donné à bail à M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3] (2e étage, 3e porte face) pour un loyer de 850 euros et 50 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par jugement d'adjudication en date du 16 septembre 2021, la société IMMOBILIERE 3F est devenue propriétaire du logement et par conséquent bailleresse de M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H].

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 19 334,98 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire prévue au bail, actes ayant donné lieu à procès-verbaux pour recherches infructueurse (art.659 du code de procédure civile).
Une sommation de quitter les lieux a été délivrée à la date du 18 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- A titre principal,
o Constater que M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] n'occupent plus les lieux ;
o Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] pour faute grave compte tenu notamment des faits avérés de sous-location et non-occupation des lieux ;

- A titre subsidiaire, constater la clause résolutoire acquise au profit de la société IMMOBILIERE 3F ;

- A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- En tout état de cause,
o Ordonner l'expulsion sans délai de M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l'assistance de la [Localité 2] Publique et d'un serrurier, si besoin est, sis [Adresse 3] ;
o Condamner M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] in solidum à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 39 786,71 euros, représentants les loyers et charges impayés au mois de décembre 2025 inclus ;
o Condamner M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] in solidum à verser à la société IMMOBILIERE 3F, à compter du 1er février 2026 ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, majorée de 30%, jusqu'à complète reprise des lieux ;

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10557 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLCI

o Subsidiairement, dire que cette indemnité d'occupation ne pouvant subsidiairement être inférieure au montant du loyer et des charges courantes, et ce jusqu'à complète reprise des lieux ;
o Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meubles ou local du choix de la société requérante, aux frais, risques et périls des cités ;
o Condamner M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] in solidum à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
o Condamner M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l'assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires à l'occasion de la présence procédure ;
o Dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.

A l'audience du 10 avril 2026, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient sa demande au titre de la dette locative s'élevant à 39 786,71 euros au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, réitérant l'ensemble des demandes formées dans l'assignation. La société bailleresse expose qu'une nouvelle citation des défendeurs a été réalisée qui s'est soldée par deux nouveaux procès-verbaux pour recherches infructueuses sur le fondement de l'article 659 du code de procédure civile.

Assignés par actes de commissaire de justice sur le fondement de l'article 659 du code de procédure civile, pour recherches infructueuses, M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 11 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

- Sur la demande principale relative au défaut d'occupation et à la sous-location

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.

Il résulte des dispositions de l'article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous louer le logement sans l'accord du bailleur.

Aux termes de l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l'article 1184, devenu 1224, du même code que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

Le deuxième alinéa de l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du même code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En l'espèce, il résulte des deux procès-verbaux établis sur le fondement de l'article 659 du code de procédure civile pour recherches infructueuses que les locataires M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] ne résident plus dans les lieux loués. Les voisins ont notamment indiqué aux commissaires de justice ne pas connaitre M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H].

Par courriel en date du 6 mai 2025, à destination de l'étude de commissaires de justice RM & Associés, M. [Y] a indiqué occuper les lieux de bonne foi et verser un loyer chaque mois à M. [P] [X] [H] depuis plusieurs mois.

Si les éléments produits permettent d'établir le défaut d'occupation, ils sont toutefois insuffisants à caractériser la sous-location, à défaut de toute preuve de versements de sommes d'argent au profit de M. [P] [X] [H]. Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [P] [X] [H] et M. [U] [M] [R] pour faute grave.

- Sur la demande subsidiaire relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire 18 avril 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 19 334,98 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La dette figurant au commandement de payer n'a pas été payée et la somme d'impayés locatifs a augmenté depuis cette date jusqu'à l'assignation en date du 10 novembre 2025 à la somme de 39 786,71 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mai 2025. M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H], ni comparants ni représentés, n'apportent aucune explication de nature à envisager le maintien dans les lieux et ne sollicitent ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

- Sur la demande en paiement de l'arriéré

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. En l'espèce, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] restent à devoir la somme de 39 786,71 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient en conséquence de condamner M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 sur la somme de 19 334,98 euros et de l'assignation pour le surplus.

- Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 900 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 31 mai 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [M] [R] et M. [P] [X] [H], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance incluant le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Aucune circonstance particulière ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS