TJ 75056, 12 juin 2026, RG 26/00545

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Isabelle CHAUVEAU

Copie exécutoire délivrée
le :
à : M. [H] [A]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/00545 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2ZG

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [H] [A], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Isabelle CHAUVEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0176
(bénéficie de l’aide juridictionnelle décision du 24/12/25)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00545 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2ZG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2024, M. [H] [A] a consenti un bail d'habitation à M. [X] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 620 euros et d'une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2654,69 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 13 octobre 2025, M. [H] [A] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [X] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 5434,67 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- les loyers dus du 1er septembre 2025 jusqu'à la résiliation du bail,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 10 avril 2026, M. [H] [A] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [X] [W] sollicite de voir :
- DECLARER que le bail consenti à Monsieur [W] le 08/11/2024 par Monsieur [A] est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;
En conséquence,
- DECLARER que la durée de ce bail ne saurait être inférieure à 3 ans;
Vu l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989,
- DECLARER Monsieur [A] irrecevable en sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail faute pour lui de rapporter la preuve de la notification de l'assignation au Préfet dans le délai legal;

Subsidiairement,
- DECLARER que le logement loué à Monsieur [W] n'est pas décent :
En conséquence,
- CONDAMNER Monsieur [A] à réaliser les travaux de mise en conformité préconisés par le SERVICE TECHNIQUE DE L'HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 1] :
- ORDONNER la suspension du paiement du loyer jusqu'à exécution desdits travaux ;
- DEBOUTER Monsieur [A] de sa demande de résiliation du bail et expulsion;
- CONDAMNER Monsieur [A] à payer à Monsieur [W] une somme de 8.291 € (arrêtée à avril 2026) à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis ;
- JUGER que la dette locative s'élève au 01/04/2026 un montant de 8.600€ ;
- ORDONNER la compensation entre les deux sommes ;
- CONSTATER qu'après compensation, il existe un solde débiteur de compte du locataire d'un montant de 309 €;
En conséquence,
- AUTORISER Monsieur [W] à s'en acquitter par versements mensuels échelonnés sur 36 mois ;
- ACCORDER à Monsieur [W] un délai d'un an à compter du prononcé de la décision à intervenir pour quitter les lieux loués ;
- DEBOUTER Monsieur [A] de ses demandes plus amples ou contraires
- DIRE que les dépens seront recouvrés conformément à la Loi sur l'Aide Juridictionnelle.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Sur la loi applicable au bail et sa durée

Le défendeur sollicite de voir dire que la loi du 6 juillet 1989 est applicable au présent bail et qu'il convient en conséquence de fixer la durée du bail à trois ans.

Le bailleur ne justifie pas de la mention sur le bail, objet du présent litige, de la loi du 23 décembre 1986 qui précédait la loi du 6 juillet 1989. Il vise par ailleurs, dans ses conclusions le décret 2023-796 du 18 août 2023 aux fins de justifier de la fixation de la durée du bail à un an.

Il convient de faire droit à la demande de M. [W] et de dire que le bail est soumis à la loi du 6 juilllet 1989.
Force est de constater que le bail produit ne présente pas les caractéristiques du bail meublé, sa durée sera donc fixée à trois ans.

Sur la demande de résiliation du bail

1 Sur la recevabilité

M. [H] [A] justifie avoir notifié l'assignation le 16 octobre 2025 au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2 Sur l'exception d'inexecution

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces deux obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément et ne peut suspendre ou réduire le règlement du loyer. En effet, même dans l'hypothèse d'un logement non conforme aux normes de décence, le locataire qui ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406).

En l'espèce, M. [X] [W] produit le rapport de l'inspecteur de salubrité de la Direction du Logement et de l'habitat de la ville de [Localité 1] en date du 19 septembre 2025 à la suite de la visite effectuée le 12 aout 2025 ayant permis de constater les désordres suivants dans le logement occupé par Monsieur [X] [W] situé bâtiment cour au 2 o étage porte droite :
- Une importante humidité de condensation règne dans le logement en raison d'une aération permanente inexistante
- Des infiltrations d'eau se manifestent au niveau du mur du couloir mitoyen à la salle d'eau et au niveau du sol de la cuisine, en raison de l'état précaire des installations sanitaires
- L'alimentation électrique est vétuste, insuffisamment protégée, n'est pas mise en sécurité
- Les revêtements de parois des murs de la salle d'eau sont détériorés par ces problèmes d'humidité
Et ce en infraction des règles sanitaires d'hygiène et de salubrité prévues par le Code de la Santé Publique.
Un rapport Etanche et Toit en date du 27 novembre 2025 fait état de désordres liés à un dégât des eaux incompatibles avec un usage normal et sain du logement. Cependant comme indiqué en préambule de ce rapport, ce document ne vaut pas expertise judiciaire. Il n'est pas produit de constat de commissaire de justice.

De son côté, M. [A] produit un état des lieux d'entrée en date du 8 novembre 2024 faisant état de pièces en état très bon, bon ou moyen et un rapport de recherche de fuite d'eau en date du 28 avril 2025 dans les parties communes et dans le logement du rez de chaussée de l'immeuble, ainsi que notamment dans le logement de M. [W] se situant au 2ème étage, ce dernier étant mentionné comme présentant un taux de saturation à 20% avec traces d'humidité dans les parties communes.

Si les pièces produites par le défendeur permettent d'établir des désordres dans le logement à compter du 12 août 2025 liées notamment à un dégât des eaux dont l'origine n'est pas établi, elles ne peuvent suffire à démontrer que les désordres invoqués rendaient le logement totalement inhabitable et ce dès le mois de décembre 2024, date du premier impayé, soit deux deux mois après la signature du bail et de l'état des lieux sus visés.

M [W] n'était en conséquence pas fondé à suspendre unilatéralement le paiement du loyer et ne peut se prévaloir aujourd'hui d'une exception d'inexécution.

3 Sur le montant du loyer

Aux termes du bail en date du 8 novembre 2024, le loyer est fixé à 620 euros, outre une provision pour charges de 60 euros.
Il est produit le certificat Loi Carrez du logement faisant état d'une superficie de 23,38 m2.
Aux termes de la grille d'encadrement des loyers de la DRIHL applicable à [Localité 1] produite par le défendeur et non contestée par le bailleur, pour un bail non meublé d'un immeuble construit entre 1946 et 1970, au [Adresse 4], le loyer de référence s'établit à 24,6 € le m2, soit 575, 14 euros à la date de signature du bail, soit un surplus de 44,86 euros par mois à cette date.
Compte tenu des désordres constatés à compter du 12 août 2025 dont le bailleur était informé à compter du 29 septembre 2025 par le service technique de l'Habitat, il convient de faire application du loyer minoré à compter du 1er octobre 2025, soit 17,8 du m2 à cette date, soit 416, 16 euros, soit un surplus de loyer de 203, 84 euros à compter de cette date.

4 Sur le fond

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l'article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 23 avril 2025, M. [X] [W] n'a manifestement pas réglé la dette locative de 2654,69 euros qui y était mentionnée.

M. [H] [A] verse aux débats un décompte démontrant qu'à compter du mois de décembre 2024 M.[W] cessait de de régler tout loyer.
Au terme de ce jugement, M.[W] sera condamné à régler la somme de 7172,01 euros au titre de la dette locative.
Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec celui du loyer et le caractère récent du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et de nature à entraîner la résilation du contrat aux torts exclusifs de M. [X] [W] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant qui sera fixé à 680 euros.

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [A] ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement et pour quitter les lieux

Le défendeur n'a réalisé aucun règlement depuis 15 mois et ne justifie pas être en capacité aujourd'hui de régler sa dette outre l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer . Il n'y a pas lieu en conséquence de lui accorder des délais de paiement, ni de délai pour quitter les lieux. Sa demande sera rejetée.

Sur la demande visant à voir condamner le bailleur à réaliser des travaux de mise en conformité

Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de travaux formée par le locataire, le bail étant résilié au terme du présent jugement et l' expulsion de ce dernier ordonnée, sa demande est devenue sans objet.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il est produit un relevé de comptes par le bailleur faisant état d'une somme perçue de 2500 euros au titre du règlement du loyer et des charges sur la période courant de la signature du bail au 1er avril 2026.
Si M [W] affirme avoir versé la somme de 514,67 euros au terme du mois de novembre 2024, il n'en rapporte pas la preuve.
Au terme du présent jugement, le montant du loyer a été révisé en application de la grille d'encadrement des loyers de la DRIHL applicable à [Localité 1] soit 575, 14 euros à la date de signature du bail, et 416, 16 euros,à compter du 1er octobre 2025.

Ainsi, M. [W] était tenu de verser les sommes suivantes :
- 575, 14 euros +60 euros de charges par mois du 8 novembre 2024 au 30 septembre 2025, 10,73 mois x 635,14 euros soit : 6815,05 euros
- 416,16 euros + 60 euros de charges du 1ER octobre 2025 au 1er avril 2026 (476,16 €x 6 mois), soit 2856,96 euros.

Soit une dette locative d'un montant de 7172,01 euros (6815,05 euros + 2856,96 euros - 2500 euros)

M. [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5434,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement

Il est établi par le rapport de l'inspecteur de salubrité de la Direction du Logement et de l'habitat de la ville de [Localité 1] en date du 19 septembre 2025 à la suite de la visite effectuée le 12 aout 2025 l'existence des désordres suivants :
- Une importante humidité de condensation règne dans le logement en raison d'une aération permanente inexistante
- Des infiltrations d'eau se manifestent au niveau du mur du couloir mitoyen à la salle d'eau et au niveau du sol de la cuisine, en raison de l'état précaire des installations sanitaires
- L'alimentation électrique est vétuste, insuffisamment protégée, n'est pas mise en sécurité
- Les revêtements de parois des murs de la salle d'eau sont détériorés par ces problèmes d'humidité
en infraction des règles sanitaires d'hygiène et de salubrité prévues par le Code de la Santé Publique.

Cela est constitutif d'un manquement à l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent, en bon état et dont la jouissance paisible était possible, à la locataire;

Il y a donc lieu de condamner le bailleur à payer à M. [W] la somme de 1071 euros, correspondant à 30% du loyer principal avec provision pour charges pour la période courant du mois de septembre 2025 au 1er avril 2026, soit 7,5 mois.à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance subi (416,16 euros + 60 x 30% x 7,5).

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Chacune des parties succombant à la cause, il convient de dire que chacune d'elle conservera la charge de ses dépens et des frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,