TJ 75056, 12 juin 2026, RG 25/10645

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : SASU TRANSACTION GESTION IMMOBIL
CABINET SETI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pascale VITOUX LEPOUTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10645 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBL2D

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDEURS
Monsieur [S] [H]
et
Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pascale VITOUX LEPOUTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0273

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [Z]
représenté par son mandataire La SASU TRANSACTION GESTION IMMOBIL - CABINET SETI domicilié [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10645 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBL2D

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2019, Monsieur [Z] a donné à bail à Monsieur [Y] [B] et Monsieur [S] [H] un appartement situé [Adresse 1]. La gestion a été confiée à la SAS TRANSACTION GESTION IMMOBIL - CABINET SETI.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, Monsieur [Y] [B] et Monsieur [S] [H] ont assigné M. Monsieur [S] [H] à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [Z] représenté par son mandataire, la société TRANSACTION GESTION IMMOBIL - CABINET SETI à réaliser les travaux suivants :
- La recherche des causes des infiltrations dans le logement et leur suppression afin de supprimer les causes d'infiltrations dans le logement et de présence des moisissures,
- Le nettoyage, la désinfection de l'ensemble des surfaces contaminées par un procédé dont la mise en œuvre est adaptée et protectrice de la santé des personnes ;
- L'exécution des travaux nécessaires pour remettre en état les revêtements des parois détériorés par les infiltrations et le développement de moisissures afin d'obtenir une surface adaptée à leur usage ;
- Afin d'assurer la protection contre les intempéries dans le logement, assurer le fonctionnement normal et l'étanchéité des menuiseries extérieures, notamment pour l'ensemble des fenêtres du logement ;
- Le contrôle et la mise en sécurité les équipements électriques ;
- Afin de faire cesser durablement les stagnations d'eau et de prévenir tout risque d'infiltrations dans le logement, la réalisation des aménagements nécessaires pour assurer une évacuation normale des eaux pluviales et de lavage, en prévoyant un dispositif de retenue des matières solides, une protection contre les rongeurs ainsi que des aménagements facilitant les opérations de désengorgement.

ASSORTIR cette condamnation à réaliser des travaux, d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, le Tribunal assortira cette injonction d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [Z] représenté par son mandataire, la société TRANSACTION GESTION IMMOBIL CABINET SETI à faire réaliser un constat par commissaire de justice à la fin des travaux et ce afin de constater leur réalisation ;

CONDAMNER Monsieur [Z] représenté par son mandataire, la société TRANSACTION GESTION IMMOBIL - CABINET SETI au remboursement des sommes versées au titre de la révision du loyer depuis novembre 2022, soit 2 305,20, montant à parfaire au jour de l'audience, à Monsieur [Y] [B] et Monsieur [S] [H] ;

FIXER le montant du loyer à la somme de 942,10 euros et la séquestration du loyer auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, jusqu'à complète réalisation des travaux de remise en état ;

CONDAMNER Monsieur [Z] représenté par son mandataire, la société TRANSACTION GESTION IMMOBIL - CABINET SETI à payer à Monsieur [Y] [B] et Monsieur [S] [H] une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

CONDAMNER Monsieur [Z] représenté par son mandataire, la société TRANSACTION GESTION IMMOBIL - CABINET SETI à payer à Monsieur [Y] [B] et Monsieur [S] [H] la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER Monsieur [Z] représenté par son mandataire, la société TRANSACTION GESTION IMMOBIL - CABINET SETI à payer à Monsieur [Y] [B] et Monsieur [S] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 10 avril 2026, les demandeurs, représentés par leur conseil, réitèrent leurs demandes dans les termes de leur assignation. Monsieur [Z], régulièrement convoqué à l’audience, n’a pas comparu et n’est pas représenté.

Il est renvoyé aux écritures des demandeurs pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces deux obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur la demande d’exécution de travaux

Il ressort des pièces produites par les demandeurs que l'appartement litigieux présente de nombreux désordres dont certains sont imputables au bailleur. Il a ainsi été constaté par la Direction du logement et de l'habitat de [Localité 1] (Courrier et mise en demeure de la Direction du Logement et de l'Habitat de la ville de [Localité 1] du 27 aout 2025) à l’issue des visites diligentées le 24 janvier et 23 juin 2025 :
- La présence de traces d'infiltrations d'eaux accompagnées de moisissures dans le salon et la chambre notamment au niveau:
Des plafonds ainsi que des murs donnant vers l'extérieur;Des contours des fenêtres ; - Le développement de moisissures et revêtements de murs dégradés en de nombreux endroits du logement et notamment au niveau des :
Murs donnant sur l'extérieurs et plafonds;Murs et plafond de la salle de bain;Murs et canalisations d'eau situées sous l'évier de la cuisine. - Une aération insuffisante en raison d’une VMC défectueuse

- Les fenêtres du logement non-étanches à l'eau et perméables à l'air n'assurant plus une protection efficace contre les intempéries ;

- La présence de fils électriques non protégés mécaniquement dans la cuisine au niveau :
*De la lampe d'éclairage de l’évier ;
* Des raccordements électriques situés sous l'évier.

Une mise en demeure a été délivrée par la Direction du logement et de l'habitat de la ville de [Localité 1] en date du 27 août 2025, imposant au propriétaire la réalisation des travaux suivants à faire exécuter dans un délai de 3 mois afin de :
- faire cesser durablement les infiltrations d'eaux et le développement des moisissures, rechercher et supprimer par des moyens efficaces et durables les causes :
*D'infiltrations dans le logement,
*De présence des moisissures puis procéder au nettoyage, désinfection de l'ensemble des surfaces contaminées par un procédé dont la mise en œuvre est adaptée et protectrice de la santé des personnes;
- Exécuter les travaux nécessaires pour remettre en état les revêtements des parois détériorés par les infiltrations et le développement de moisissures afin d'obtenir une surface adaptée à leur usage;

- Exécuter les travaux nécessaires pour assurer l’aération générale et permanente dans le logement
- Contrôler et mettre en sécurité les équipements électriques ;
- Afin d'assurer la protection contre les intempéries dans le logement, assurer le fonctionnement normal et l'étanchéité des menuiseries extérieures, notamment pour l'ensemble des fenêtres du logement.

Il est indiqué qu’une visite de vérification des travaux exécutés sera entreprise à l’issue du délai accordé, sans que la tenue de cette visite ne soit confirmée, ni le compte rendu de celle-ci produite le cas échéant.

Le 04/09/2025, la commission de conciliation a déploré l'absence du bailleur dûment convoqué et non excusé et a constaté que le logement a fait l'objet d'un signalement au STH, qui a établi un rapport le 27/08/2025, attestant de la non décence du logement. La commission a estimé que le bailleur devait se conformer aux injonctions du STH dans les meilleurs délais.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera décidé de condamner le bailleur à faire réaliser les opérations et travaux suivants :
- Rechercher les causes des infiltrations dans le logement afin de les supprimer
- Faire assurer le nettoyage et la désinfection de l'ensemble des surfaces et revêtements détériorés par les infiltrations et le développement des moisissures ;
- Réaliser les aménagements nécessaires pour assurer l’évacuation normale des eaux pluviales et de lavage,
- Exécuter les travaux nécessaires à l’aération du logement
-Assurer l'étanchéité des menuiseries extérieures des fenêtres du logement ;
- Assurer la mise en sécurité des équipements électriques.
Et à faire établir un constat par commissaire de justice constatant la réalisation des opérations sus visées dans un délai de six mois.

Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte.

Sur la demande visant au remboursement des sommes versées au titre de la révision du loyer

Aux termes de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989,II.-La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

En l’espèce, Monsieur [Z] représenté par son mandataire, la société TRANSACTION GESTION IMMOBIL - CABINET SETI ne rapporte pas la preuve que le logement mis en location ne relève pas des classes F ou G à défaut de produire le diagnostic de performance énergétique afférent au logement de Monsieur [Y] [B] et Monsieur [S] [H].

En conséquence, il ne pouvait procéder à la révision du loyer à compter du renouvellement du bail au mois de novembre 2022. Il convient en conséquence de faire droit à la demande des locataires, de maintenir le loyer au montant de 942,10 euros à compter de cette date et de condamner Monsieur [Z] à rembourser les sommes réglés en surplus, soit 33 euros par mois pour la période de novembre 2022 à octobre 2023 (396 euros ), 67, 10 euros par mois pour la période suivante jusqu’en octobre 2024 (805,2 euros) , et 92 euros par mois de cette date à aujourd’hui (1656 euros), soit 2 857,20 euros.
Il n’y a pas lieu d’ordonner la séquestration du loyer auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, jusqu'à complète réalisation des travaux de remise en état.

Sur les demandes de dommages et intérêts

- au titre du trouble de jouissance

S’agissant du préjudice de jouissance en lien avec les infiltrations et problèmes d’humidité constatées et au delà, de la réalisation des travaux de nature à faire cesser pour l'avenir le trouble de jouissance, les locataires sont bien fondés à solliciter la réparation de leur préjudice de jouissance, pour la période passée, par l'allocation de dommages et intérêts.

Ce préjudice n'est pas sérieusement contestable concernant les désordres sus visés constatés par la Direction du logement et de l'habitat de [Localité 1] qui sans rendre inhabitable l’appartement ne permet pas une jouissance complète des lieux. Le préjudice de jouissance sera fixé à la somme de 2500 euros.

- au titre de la résistance abusive
Les éléments produits ne permettent pas de caractériser la résistance abusive du bailleur. En conséquence, la demande sera rejetée.

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10645 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBL2D

Sur les mesures accessoires

Le bailleur qui succombe sur le principe des demandes, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [B] et Monsieur [S] [H] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros leur sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS