TJ 13055, 24 mars 2026, RG 25/01343

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Juin 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 24 Mars 2026

GROSSE :
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à Me .. Florence BUTIGNOT..............
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/01343 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6EAT

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [U] [S] [B]
né le 31 Mars 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Florence BUTIGNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [J] [L]
née le 04 Septembre 1960 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Pierre julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [L]
né le 10 Août 1962 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre les parties, le 27 novembre 2021, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 680 euros, outre 70 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, Monsieur [H] [B] a fait délivrer à Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] un congé pour reprise des lieux, à effet au 26 novembre 2024.

Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] n’ont pas libéré les lieux à la date d'effet du congé délivré.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [H] [B] a fait assigner Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 27 mai 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [H] [B] et Madame [J] [L], représentés par leur Conseil, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il y a lieu de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

Monsieur [N] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, bien que régulièrement cité par acte remis à étude.

L'affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la validité du congé pour reprise et ses conséquences
L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vendre n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l'article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

En application des dispositions susvisées, lorsqu'il donne congé au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel de sa décision de reprise et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [H] [B] a fait signifier à Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] un congé pour reprise, le 14 février 2024.

La validité du congé n’est pas contestée quant conditions formelles fixées par la loi, qu’il s’agisse des mentions obligatoires ou de la durée du préavis.

Le congé revêt par ailleurs un caractère sérieux et légitime en ce qu’il est motivé par la volonté de Monsieur [H] [B] d’habiter lui-même dans le logement.

Monsieur [H] [B] justifiant de son intention réelle et sérieuse d'occuper le logement litigieux, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à l'expiration du congé, le 26 novembre 2024.

Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] se trouvant occupants sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2024, il y a lieu d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 3].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Au vu des dispositions des articles 544 et 1240 du code civil, Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 27 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 750 euros).

Sur le paiement des loyers et charges
Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1709 et 1728 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [H] [B] verse aux débats le bail ainsi que des décomptes des loyers et charges.

Il ressort des pièces fournies qu'au 24 mars 2026, la dette locative de Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] s’élevait à la somme de 22 746 euros, terme du mois de mars 2026 inclus.

Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] ne contestent pas que les montants appelés, et ne transmettent aucun document témoignant de la réalisation de paiements soldant cette dette.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] au paiement de la somme de 22 746 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
Vu l’article 1343-5 du code civil,
Vu l'opposition de Monsieur [H] [B],

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [J] [L], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, aucune reprise du versement du loyer n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne sauraient être accordés.

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [B], Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS