TJ 13055, 2 avr. 2026, RG 25/06554

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juin 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Avril 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 12 juin 2026
à Me [Localité 1] Kimberley
Le 12 juin 2026
à M. [P] [J]
Le 12 juin 2026
à Me Yves GROSSO

N° RG 25/06554 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7FVG

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [T]
né le 18 Octobre 1958 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [P]
né le 07 Février 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [F] [P]
né le 27 Janvier 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Kimberley LEON, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [B] épouse [P]
née le 06 Février 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Kimberley LEON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er août 2019, M. [J] [T] a donné à bail à M. [J] [P] et Mme [K] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par actes sous signature privée du 23 juin 2019, M. [F] [P] et Mme [S] [P] se sont portés cautions personnelles et solidaires des sommes dues par les locataires.

Mme [K] [P] est décédée le 24 février 2022 de sorte que M. [J] [P] est devenu seul locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025 un commandement de payer la somme de 7.586,41 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été signifié aux cautions par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 18 et 19 novembre 2025, le bailleur a fait assigner le locataire et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2026 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil des cautions pour être finalement retenue à l’audience du 2 avril 2026.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du défendeur,Rejeter les demandes des défendeurs, Les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 12.235 euros arrêtée au 28 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 25 août 2025, Les condamner solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation, Les condamner solidairement à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Les cautions, représentées par leur conseil, ont également sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
A titre principal, constater que les demandes du bailleur se heurtent à des contestations sérieuses et le débouter de ses demandes, A titre subsidiaire, leur octroyer des délais de paiement, dire que les règlements seront imputés sur le capital et condamner le locataire à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, En tout état de cause, débouter le bailleur de ses demandes formées contre les cautions et le condamner ainsi que le locataire à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

M. [J] [P] a comparu en personne et expliqué qu’il n’avait plus aucune ressource depuis un an.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 29 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (pages 5 et 6) rédigée en ces termes :
« Le présent contrat se résilié immédiatement et en plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants :
A défaut de paiement aux termes de tout ou partie du loyer et des charges […] ».
Dès lors, le fait que la clause litigieuse fasse état d'une résiliation de plein droit du contrat de bail dans un délai d’un mois après commandement demeuré infructueux alors que la loi exigeait à la date de conclusion du contrat un délai minimum de deux mois laissé au locataire pour régulariser sa situation après la délivrance d'un commandement préalable, rend nécessaire une appréciation de sa conformité aux dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 laquelle ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.
Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte pas à aucune contestation sérieuse.
Il résulte des développements qui précèdent que les demandes tendant au constat de la résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à ordonner l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnité d’occupation se heurtent à l'existence de contestations sérieuses.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Si le locataire ne conteste pas la dette dans son principe ni dans son quantum, les cautions soutiennent que la demande en paiement dirigée à leur encontre fait l’objet de contestations sérieuses.

Il résulte des actes de cautionnement versés aux débats qu’ils visent, en qualité de locataires, Mme [K] [P] et M. [J] [P] et qu’ils indiquent que le bail a été consenti à compter du 1er août 2019 pour se terminer le 31 juillet 2022.

Il est établi que Mme [K] [P] est décédée le 24 février 2022 de sorte que M. [J] [P] est devenu le seul locataire. Il est également établi que cet élément a eu des conséquences sur l’engagement des cautions puisqu’un seul locataire, avec donc des ressources moins importantes, est depuis lors tenu au paiement des loyers.
En outre, les engagements de cautions font référence à la durée du bail de trois ans (du 1er août 2019 au 31 juillet 2022) mais ne précisent pas si les cautionnements sont maintenus en cas de renouvellement ou de tacite reconduction du contrat de bail.

Enfin, si le locataire ne conteste pas la dette locative, il n’en demeure pas moins que la régularité des engagements de caution emporte des conséquences sur sa situation puisque la dette peut être due solidairement ou non avec les cautions.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que la demande en paiement fait l’objet de contestations sérieuses de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge du demandeur et les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,