TJ 13055, 2 avr. 2026, RG 25/06978

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juin 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Avril 2026

GROSSE :
Le 12 juin 2026
à Me MALEK-[O]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 12 juin 2026
à Me WAHED Marc
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06978 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7IMR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. INESS pris en la personne de son gérant Monsieur [L] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marion MALEK-COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [C]
née le 07 Mars 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marc WAHED, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée à effet au 1er septembre 2022 et d’une durée de trois ans, la SCI Iness a donné à bail à Mme [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 550 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par lettre remise en main propre le 9 janvier 2925, la bailleresse a donné à la locataire un congé pour vendre le bien, à effet au 1er septembre 2025.

Pa acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] aux fins d’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2026 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 2 avril 2026.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse, Dire et juger que la trêve hivernale prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas, le bail ayant pris fin avant le 1er novembre 2025, Dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’accorder le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par la défenderesse au montant du dernier loyer et charges avec indexation, La condamner à payer la somme provisionnelle de 4.888,49 euros, comptes arrêtés au 25 mars 2026, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, La condamner à payer la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,La condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, La débouter de ses demandes et subsidiairement, limiter les délais de paiement et pour quitter les lieux à trois mois.
La défenderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Rejeter les demandes de la SCI Iness, Lui octroyer des délais de paiement de 36 mois pour apurer la dette locative, Lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux, Condamner la bailleresse aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur les demandes de la bailleresse
En vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».
S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé de se prononcer sur la validité d’un congé, il peut néanmoins retenir que les moyens opposés par le locataire relativement à la régularité du congé empêchent de considérer que le maintien du locataire dans le logement constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la défenderesse n’oppose aucun moyen de droit ou de fait pour contester la régularité du congé.
Il y a donc lieu de constater que par l’effet du congé, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre et que son maintien dans les lieux, après la date d'effet d'un congé, constitue un trouble manifestement illicite.
Par conséquent, la demande d’expulsion sera accueillie dans les termes du dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Il en est de même s’agissant des délais prévus par l’article L.412-6 du même code dès lors qu’il importe peu que le bail soit résilié avant le 1er novembre puisque ce texte prévoit qu’il « est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée » avant le 1er novembre. C’est donc la date à la laquelle l’expulsion est exécutée qui importe et non celle de la fin du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l’a privée de la jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 622,70 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

Il ressort du décompte fourni que la défenderesse reste devoir la somme de 4.838,49 euros (frais déduits), à la date du 26 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2026 inclus.

Pour la somme au principal, la défenderesse, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

La défenderesse sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4.838,49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera dit n’y avoir lieu sur la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière dès lors que cette demande excède les pouvoirs du juge des référés.

Il en est de même s’agissant de la demande indemnitaire relative à la perte de chance de réaliser la vente du bien puisque la bailleresse n’établit pas, avec l’évidence qui s’impose en référé, ni la réalité de la faute alléguée, ni le préjudice qui aurait été subi.

Sur les demandes de la locataire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, hormis un virement de 300 euros effectué quelques jours avant l’audience, le loyer n’est plus réglé par la défenderesse depuis plus d’un an. Elle n’apparait dès lors pas en capacité de payer la dette en plus du règlement du loyer courant.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Par ailleurs, l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :
« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L’article L.412-4 du même code précise que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, la défenderesse a d’ores et déjà, de fait, bénéficié d’un délai pour quitter les lieux puisque le congé a été donné pour le 1er septembre 2022, étant rappelé que le loyer n’est plus payé, de sorte qu’un maintien dans les lieux ne ferait qu’aggraver la situation des deux parties.

La demande de délais pour quitter les lieux sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens, étant rappelé que contrairement à ce que soutient la demanderesse, ces dépens n’incluent pas « les frais de constat, de relance et de mise en demeure ».

Compte tenu de la situation respective des parties, la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,