TJ 13055, 2 avr. 2026, RG 25/07068

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juin 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Avril 2026

GROSSE :
Le 12 juin 2026
à Me Rémy CRUDO
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 12 juin 2026
à Me Léna DENICOURT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/07068 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7JCY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [P]
né le 21 Février 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Rémy CRUDO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [J] [O]
née le 18 Décembre 1981, demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Léna DENICOURT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 5 août 2018, M. [P] a donné à bail à Mme [O] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 760 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025 un commandement de payer la somme de 10.748,56 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2026 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de la défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 2 avril 2026.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse, La condamner à payer la somme provisionnelle de 17.179,56 euros, comptes arrêtés au 31 mars 2026, Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 840 euros,Débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes,La condamner à payer la somme de 1.440 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
La défenderesse, représentée par son conseil, a également sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Lui accorder les plus larges délais de paiement,Condamner le bailleur à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts, Débouter le bailleur de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 8 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 29 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2025, pour la somme en principal de 10.748,56 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 août 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, il n’est pas contesté que le loyer courant avant l’audience n’a pas été réglé, la défenderesse ayant procédé à un paiement 289 euros en mars, soit une somme bien inférieure au loyer total de 840 euros, étant souligné que le loyer du mois de février n’a pas été payé et que la dette est particulièrement élevée et ne permet pas d’envisager un apurement en plus du paiement du loyer courant.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 840 euros actuellement, et de condamner la défenderesse à son paiement.
Il n’est pas contesté par la défenderesse que la dette locative, à la date du 31 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, s’élève à la somme de 17.179,56 euros (montant de 10.748,56 euros figurant dans le décompte joint au commandement de payer + loyers de janvier, février et mars 2026 pour 840 euros chacun – règlements effectués par la locataire en janvier et mars 2026 pour 840 euros et 289 euros).

La défenderesse sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 17.179,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande indemnitaire de la défenderesse

En vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Par ailleurs, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Ainsi, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En l’espèce, la défenderesse invoque un préjudice de jouissance résultant du mauvais état du logement et produit un constat de commissaire de justice dressé le 16 janvier 2026 et un diagnostic électrique réalisé le 6 février 2026, soit pour les deux documents, postérieurement à l’assignation, qui établiraient que le logement est indécent, notamment s’agissant de l’installation électrique.

Pour autant, ainsi que le souligne le demandeur, l’état des lieux d’entrée produit relève que l’ensemble de l’appartement et ses équipements étaient dans un état neuf. Au surplus, depuis la conclusion du bail en 2018, la défenderesse ne justifie aucunement avoir alerté le bailleur de désordres qui affecteraient l’appartement.

Il en résulte que la demande fait l’objet de contestations sérieuses de sorte qu’elle échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,