TJ 13055, 26 mars 2026, RG 25/04157

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juin 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le 12 juin 2026
à Me Jean VOISIN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 12 juin 2026
à Me Clara MERIENNE
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04157 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6VQC

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [I] [X] veuve [B]
née le 16 Septembre 1937 à [Localité 1], domiciliée : chez SOCIETE J&M PLAISANT, [Adresse 1]
représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [B]
né le 19 Octobre 1957 à [Localité 1], domicilié : chez SOCIETE J&M PLAISANT, [Adresse 1]
représenté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Q] [B]
né le 21 Septembre 1959 à [Localité 1], domicilié : chez SOCIETE J&M PLAISANT, [Adresse 1]
représenté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [W]
né le 19 Mars 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représenté par Me Clara MERIENNE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2018, Mme [I] [X] veuve [O] [E], M. [S] [B] et M. [Q] [B] ont consenti un bail d’habitation à M. [V] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision pour charges de 49,99 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 683,81 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 1er juillet 2025, Mme [I] [X] veuve [O] [E], M. [S] [B] et M. [Q] [B] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [V] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 993,75 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 26 mars 2026, Mme [I] [X] veuve [O] [E], M. [S] [B] et M. [Q] [B], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 24 mars 2026, s'élève désormais à 2 294,16 euros.

M. [V] [W], représenté par son conseil sollicite de voir :
A titre principal :
Constater l'existence de contestations sérieuses ; Rejeter toutes les demandes des consorts [B] en référé et l'inviter à mieux se pourvoir au fond,A titre reconventionnel :
Au principal :
rejeter la demande d'acquisition de la clause réquisitoire et d'expulsion ; fixer le montant de la dette à 630,32 € ; suspendre la clause résolutoire et accorder les délais de paiement les plus larges à Monsieur [W] sur le fondement de l'article 24 de la loi du 8 juillet 1989, ou accorder le délai de paiement qu'il vous plaira ; A titre subsidiaire :
Accorder à Monsieur [W] les délais les plus larges avant l'expulsion au titre des articles L 412-1 et suivants du CPCE En tout état de cause.Rejeter la demande de frais irrépétibles et des dépens, à défaut statuer sur cette question en équité ; Ordonner la suspension de l'exécution provisoire.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [I] [O] [E], M. [S] [B] et M. [Q] [B] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant la première audience du 16 octobre 2025.

Ils justifient de leur titre de propriété.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Selon l'article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 mars 2025 pour un montant de 2 683,81 euros visant un décompte détaillé en date du 6 mars 2025.

A/ Sur le montant de la dette locative

Mme [I] [O] [E], M. [S] [B] et M. [Q] [B] versent au débat un décompte arrêté au 24 mars 2026 révélant un solde débiteur de 2 783,08 euros.
Ce décompte comprend :
Les versements par la CAF, Les versements du locataire, Des frais de relance, d’huissier et de remise dossier à avocat pour un montant total de 488,92 euros, Le 25 janvier 2022, un solde de charges pour l’année 2021 porté au débit du défendeur pour 79,36 euros, Le 20 janvier 2023, un solde de charges pour l’année 2022 porté au débit du défendeur pour 357,71euros, Le 31 mai 2024, un solde de charges pour l’année 2023 porté au débit du défendeur pour 338,99 euros, Le 24 octobre 2025, un solde de charges pour l’année 2024 porté au débit du défendeur pour 8,99 euros,
Ils versent au débat les relances et les soldes de charges des années 2021 à 2024.

M. [V] [W] conteste :
l’imputation des dépens dans le décompte, l’imputation des dettes antérieures au 1er juillet 2022 soit 578,38 euros au titre du loyer du mois de janvier 2021 et 79,36 euros de régularisation de charge au titre de l’année 2021, le 25 janvier 2022, invoquant la prescription triennale prévue par les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’imputation de la régularisation des charges opérées en 2023, 2024 et 2025 pour un montant qu’il estime non justifié. Il en déduit que la dette locative s’élève à 630,32 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments et des pièces produites que la dette locative peut aisément être fixée en référé en ce que :

S’agissant de l’imputation des frais de justice :
La somme de 488,92 euros a été déduite de la dette actualisée par les demandeurs.

S’agissant de la prescription : Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».
Il résulte des dispositions des articles 1342-10 et 1256 du code civil que : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».
Or, en l’espèce, la dette s’élevait à 1 189,16 euros au 1er Juillet 2022, point de départ de la prescription tenant l’assignation du 1er Juillet 2025. Or les versements effectués à compter du mois d’août 2022 ont suffi à couvrir la dette accumulée durant l’année 2021 par M. [V] [W].
Le défendeur ne démontre en aucune façon avoir indiqué, avant les derniers paiements réalisés en 2022 sur quelles dettes il souhaitait imputer ses paiements. Le fait qu’il ait payé à plusieurs reprises, mais d’ailleurs pas systématiquement, un montant égal au montant du loyer courant ne pouvait indiquer sa volonté non équivoque d’imputer ses paiements sur les loyers courants.
Par conséquent, les bailleurs ont légitimement imputé les paiements sur les loyers échus, par ordre d’ancienneté, tel que précisé dans la ventilation des paiements opérée dans le décompte des bailleurs.
Par conséquent les sommes aujourd’hui réclamées concernent des loyers et charges de moins de 3 années. Le moyen tiré de la prescription sera donc écarté.

S’agissant des régularisations de charge :
Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. (…)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. (…) A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale »

Il est rappelé que l’obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d'appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.
Le bailleur peut toujours justifier des charges appelées au cours de l'instance de demande en paiement.
Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l'attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement.

En l’espèce, Mme [I] [O] [E], M. [S] [B] et M. [Q] [B] attestent du calcul des charges générales communiquées par le syndic et de la synthèse de la répartition des charges par tantième ainsi que des pièces justificatives.

M. [V] [W] ne justifie aucunement d’une quelconque demande de ces récapitulatifs, de sorte qu’il ne peut légitimement contester le paiement des charges.
Il en résulte que M. [V] [W] est redevable des régularisations de charges régulièrement imputées par les bailleurs.

La dette locative réclamée par les bailleurs ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

B/ sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 683,81 euros n’a pas été réglée par M. [V] [W] dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer du 18 mars 2025 et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2025.

C/ Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 602,97 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [O] [E], M. [S] [B] et M. [Q] [B] ou à leur mandataire.

D/ Sur la demande en paiement

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu des pièces fournies par les parties M. [V] [W] sera condamné à payer la somme de 2 294,16 euros (après déduction des frais de procédure) aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

2. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [V] [W] justifie avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience, sans que puisse lui être opposé sur ce point la suspension du versement des allocations d'aide au logement. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement dans leur ultime montant.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [V] [W] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 64 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [V] [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [I] [O] [E], M. [S] [B] et M. [Q] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,