TJ 13055, 26 mars 2026, RG 25/06058

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juin 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le 12 juin 2026
à Me SANGUINETTI Eliette
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EXPEDITION :
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N° RG 25/06058 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CP5

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [N]
né le 04 Janvier 1954 à [Localité 1], domicilié : chez SAS FONCIA [Localité 2], [Adresse 1]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [P]
né le 13 Mai 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [M] [D] épouse [S]
née le 06 Août 1995 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé prenant effet le 1er février 2020, M. [B] [N], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 2], a consenti un bail d’habitation à M. [P] [S] et Mme [M] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 89,99 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 août 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 500,13 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [S] et Mme [M] [S] le 26 août 2025.

Par assignations du 30 octobre 2025, M. [B] [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [S] et Mme [M] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2856,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 26 mars 2026, M. [B] [N] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 414,56 euros arrête au 19 mars 2026. M. [B] [N] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [P] [S] et Mme [M] [S] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Il justifie enfin de la propriété du bien.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Sur les loyers et charges impayés :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

M. [B] [N] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu'un décompte actualisé à la somme de 414.56 euros au 19 mars 2026.

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire les sommes de 160,23 euros et 182,23 euros (soit 342,46 euros), correspondant aux frais de procédure dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 72,10 euros au 19 mars 2026, hors frais de procédure, M. [P] [S] et Mme [M] [S] qui n'ont pas comparu ne justifiant pas de l'extinction de leur obligation, seront en conséquence condamnés à payer cette somme à titre de provision représentant les loyers et charges impayés à la date du 19 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2500,13 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, la régularisation par le versement d’une somme de 3 000 euros étant intervenue le 9 novembre 2025.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 octobre 2025.
Cependant, il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, telles que modifiées par la loi du 24 mars 2014, que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
La loi du 27 juillet 2023 modifiant ces dispositions trouve ici à s’appliquer s’agissant d’un commandement délivré le 22 août 2025 de sorte que les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ne devraient être prononcés qu’à la demande d’une des parties, à condition que le paiement du loyer courant a bien été repris antérieurement à l’audience et sous réserve que l’octroi des délais soit compatibles avec la situation de M. [P] [S] et Mme [M] [S] et ne nuise pas aux intérêts du propriétaire.
Par sa décision du 29 juillet 1998 (n°98-403 DC) le Conseil Constitutionnel a indiqué dans ses paragraphes 3 et 4 « Considérant qu'il ressort également du Préambule de la Constitution de 1946 que la sauvegarde de la dignité de la personne humaine contre toute forme de dégradation est un principe à valeur constitutionnelle ; Considérant qu'il résulte de ces principes que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle ; »
Au visa de l’article 16 du Code civil, la Cour de cassation (Civ, 1ère, 26 septembre 2018, n°17-16.089) a estimé que le principe du respect de la dignité de la personne humaine est un principe à valeur constitutionnelle dont il incombe au juge de faire application pour trancher le litige qui lui est soumis.
Au cas présent, une application stricte des critères de la loi du 6 juillet 1989 modifiée devrait conduire, par l’absence des locataires, à les priver du bénéfice de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de demande en ce sens du propriétaire. Ce faisant, le juge se trouverait contraint d’ordonner l’expulsion et donc la privation du droit au logement cependant que les éléments de la procédure donnent à voir que la dette antérieure a été soldée à la date du 22 janvier 2026 et que la seule dette restant due au 19 mars 2026 correspond au reliquat de la régularisation de la taxe des ordures ménagères appelée au mois de mars 2026.

Au regard du dernier décompte produit par le bailleur et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [P] [S] et Mme [M] [S] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 15 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.
Il y a lieu, dès lors, et compte tenu de la modicité de la dette restant due, d'accorder des délais de paiement à M. [P] [S] et Mme [M] [S] dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision et de dire que les effets de la clause sont suspendus le temps de ce délai et sous réserve des conditions énoncées.
Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut pour M. [P] [S] et Mme [M] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,M. [P] [S] et Mme [M] [S] devenus occupant sans droit ni titre, sera tenu de verser à Monsieur [N] [B] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, qu’il convient de fixer, à défaut de justificatif, à la somme de 835,78 euros, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible
3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [P] [S] et Mme [M] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [B] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,