TJ 42187, 15 juin 2026, RG 26/00104

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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- JUGEMENT -

PROCÉDURE
N° RG 26/00104 - N° Portalis DBYP-W-B7K-CRNG

JUGEMENT

N° 26/00029

DU 15 JUIN 2026

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expédition le:
ME [B])
M. [P])

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Me Clothilde CANAVATE, avocate au barreau de Paris, substituée par Me Christine ANDRE avocate au barreau de Roanne,

D’UNE PART

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant

D’AUTRE PART

LA JUGE : Jocelyne POYARD,

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 18 MAI 2026

JUGEMENT : prononcé publiquement le 15 JUIN 2026, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [F] a formé opposition par déclaration en date du 26 janvier 2026 à une ordonnance d’injonction de payer rendue à son encontre le 6 janvier 2026 pour la somme principale de 4 069 euros à la demande de la SCI [Adresse 4] concernant des appels de charges relatives au fonctionnement d’une société civile d’attribution d’un droit de jouissance attribuée périodiquement à ses associés, pour un bien immobilier situé à Cannes.

Dans ses conclusions remises le 16 mars 2026, la SCI [Adresse 4] demande au tribunal de condamner M. [Y] [F] à lui payer la somme de 5 325 euros correspondant aux arriérés de charges arrêté au 16 février 2026 ainsi qu’aux frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance, de dire et juger qu’il ne pourra entrer en jouissance des droits affectés à ses parts sociales avant complet paiement de sa dette, de le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi que celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Dans ses conclusions remises le 27 avril 2026, M. [Y] [F] demande au tribunal de revoir la somme initiale de 4 069 euros devenue la somme de 5325 euros devant le tribunal, et fait valoir qu’il conteste les charges disproportionnées du fait de la non location d’une seule semaine alors que les périodes qui lui étaient attribuées se situer pendant les vacances scolaires de Pâques d’Île-de-France, et ce sur toute la période 2021 - 2025, et de rejeter les autres demandes de la SCI [Adresse 4].

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 mai 2026 lors de laquelle les deux parties ont déposé leurs dossiers en indiquant s’en remettre à leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS

Sur le paiement des charges

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et l’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le présent litige est régi par les dispositions de la loi n°86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, dont l’article 3 dispose :

Les associés sont tenus, envers la société, de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction, l'acquisition, l'aménagement ou la restauration de l'immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital social et de participer aux charges dans les conditions prévues à l'article 9 de la présente loi.

Si un associé ne satisfait pas à ces obligations, il peut être fait application des deuxième, troisième et quatrième alinéas de l'article L. 212-4 du code de la construction et de l'habitation.

L'associé défaillant ne peut prétendre, à compter de la décision de l'assemblée générale, ni entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation, ni se maintenir dans cette jouissance.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] verse aux débats ses statuts dont l’article 17 prévoit que tout associé est tenu de contribuer, proportionnellement au nombre de ses parts, aux appels de fonds nécessités par l’acquisition ou l’aménagement des biens immobiliers sociaux, et qu’il est en outre tenu de participer aux charges d’entretien et d’administration, conformément à l’article 21 de ses statuts.

Il est établi que M. [Y] [F] est titulaire de 480 parts sociales de la SCI [Adresse 6] [Adresse 5], ce qui résulte de l’acte de cession du 30 novembre 2020 versé aux débats, qui concerne le lot n°19 de l’ensemble immobilier, constitué par un appartement situé au quatrième étage, et une période d’occupation à Pâques.

Aux termes de la résolution 10 adoptée à la majorité requise par l’assemblée générale ordinaire des associés de la SCI [Adresse 4], tous pouvoirs ont été donnés au gérant de la SCI pour exercer les poursuites permettant la récupération des sommes dues par les associés défaillants et les frais engagés pour le recouvrement des charges seront supportés par le défaillant à raison de 25 euros pour chacune des mises en demeure par lettre recommandée, de 70 euros pour chacune des sommations de payer adresser par huissier ou par avocat, outre les diligences accessoires nécessaires au recouvrement, à la recherche des domiciles des débiteurs, ainsi que les frais exposés pour les procédures judiciaires.

La SCI [Adresse 5] verse également aux débats :

- les appels annuels de charges adressées à M. [Y] [F], émis le 23 janviers 2021 pour 645 euros, le 17 décembre 2021 pour 575 euros, le 30 novembre 2022 pour 700 euros, le 11 décembre 2023 pour 924 euros, le 29 août 2024 pour 399 euros correspondant à un appel exceptionnel de fonds de trésorerie, le 9 décembre 2024 pour 1076 euros, et le 11 décembre 2025 pour 1041 euros,

- la mise en demeure qui lui a été adressée au défendeur par l’entremise de son commissaire de justice le 5 mai 2025, portant sur la somme totale de 4 214 euros au titre des charges arrêtées à la date du 29 avril 2025, dont le destinataire a accusé réception le 9 mai 2025,

- la mise en demeure qui lui a été adressée au défendeur par l’entremise de son commissaire de justice le 8 octobre 2025, portant sur la somme totale de 4 284 euros au titre des charges arrêtées à la date du 3 octobre 2025, dont l’accusé de réception n’est pas joint.

Elle justifie également d’avoir adressé à M. [Y] [F], qui ne conteste pas :

- le procès-verbal de son assemblée générale ordinaire du 19 septembre 2019 approuvant à la majorité requise les comptes de l’exercice de l’année 2018 et adoptant le budget prévisionnel de fonctionnement de l’exercice 2020 pour un montant de 257 702 euros ainsi que le budget prévisionnel de travaux de rénovation des salles de bains pour l’exercice 2020 à hauteur de 60 000 euros,

- le procès-verbal de son assemblée générale ordinaire du 10 novembre 2021 approuvant à la majorité requise les comptes de l’exercice des années 2019 et 2020, et adoptant le budget prévisionnel de fonctionnement de l’exercice 2021 ainsi que le budget provisionnel des travaux de rénovation des salles de bains d’un montant de 60 000 euros pour l’exercice 2020 , et adoptant le budget prévisionnel de fonctionnement de l’exercice 2022 pour un montant de 249 918 euros ainsi que le budget prévisionnel des travaux de rénovation des appartements d’un montant de 50 000 euros pour l’exercice 2022,

- le procès-verbal de son assemblée générale ordinaire du 2 novembre 2022 approuvant à la majorité requise les comptes de l’exercice de l’année 2021, adoptant le budget prévisionnel de fonctionnement de l’exercice 2023 ainsi que la requalification des budget de rénovation des salles de bains des exercices 2020 et 2021 en budgets de rénovation des appartements pour 60 000 euros chacun, et approuvant le principe d’un budget de travaux de rénovation des appartements estimés à 618 000 euros financés par des appels de provision sur les exercices 2020, 2021 et 2022 pour un total de 170 000 euros et par le recours à un emprunt bancaire d’un montant de 450 000 euros,

- le procès-verbal de son assemblée générale ordinaire du 15 novembre 2023 approuvant à la majorité requise les comptes de l’exercice de l’année 2022 et adoptant le budget prévisionnel de fonctionnement de l’exercice 2024, ainsi que le budget prévisionnel de gros entretien et de remplacement de matériel et l’appel de fonds de roulement complémentaire pour ce même exercice,

- le procès-verbal de son assemblée générale ordinaire du 25 juin 2024 approuvant à la majorité requise les comptes de l’exercice de l’année 2023 et adoptant le budget prévisionnel de fonctionnement de l’exercice 2025, ainsi que le budget prévisionnel de gros entretien et de remplacement de matériel et l’adoption du principe d’un budget de complément de provision rénovation des appartements pour 90 000 euros,

- le procès-verbal de son assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2025 approuvant à la majorité requise les comptes de l’exercice de l’année 2024 et adoptant le budget prévisionnel de fonctionnement et l’appel d’une « provision vente CCH » sur l’exercice 2026.

La SCI [Adresse 5] verse enfin aux débats le relevé de compte arrêté à la date du 16 février 2026 concernant M. [Y] [F], dont il résulte un solde débiteur de 5 325 euros, concernant les différents appels de charges et les mises en demeure adressées au défendeur par la SCI Villa [Adresse 7], le commissaire de justice mandatée par ses soins et son conseil, pour le recouvrement des sommes dues sur les exercices 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026.

M. [Y] [F] prétend avoir adressé par courrier du 21 mars 2023 un chèque d’acompte de 250 euros mais ne rapporte pas la preuve, et se contente d’affirmer pour le surplus qu’il estime excessives les sommes qui lui sont réclamées alors qu’il n’aurait pu bénéficier de la jouissance de l’appartement sur la période convenue lors de l’acquisition de ses parts sociales, ce qui n’est pas non plus démontré autrement que par ses propres écrits, avec ces précisions que, d’une part, la propriété d’une part sociale confère à l’associé un droit de jouissance d’un temps partagé portant sur une fraction du bien immobilier, et l’oblige par ailleurs à contribuer à proportion des titres qu’il détient, aux charges relatives au fonctionnement de la société, à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement et le fonctionnement de l'immeuble, aux charges communes et aux charges liées à l'occupation et que, d’autre part, la SCI [Adresse 4] justifie de la restitution au crédit du compte M. [Y] [L] de 70,14 euros sur l’année 2021, de 71,99 euros sur l’année 2022, de 75,88 euros sur l’année 2023, de 86,76 euros sur l’année 2024, de 66,45 euros sur l’année 2025 et de 68,30 euros sur l’année 2026.

Il résulte de ce qui précède que M. [Y] [F] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 5 325 euros, qui produira intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

L’article 18 des statuts de la SCI [Adresse 4] prévoit que l’associé qui ne satisfait pas aux obligations auxquelles il est tenu envers la société en vertu des dispositions statutaires, notamment concernant sa contribution obligatoire aux appels de fonds, ne peut prétendre ni à entrer en jouissance de la fraction des biens immobiliers sociaux à laquelle il a vocation, ni à se maintenir dans cette jouissance, et qu’il ne pourra pas non plus prendre part au vote de l’assemblée générale.

M. [Y] [F] ne s’étant pas acquitté des sommes dont il reste redevable envers la SCI [Adresse 4] au titre des exercices des années 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026, ne pourra prétendre entrer en jouissance des droits affectés à ses parts sociales avant apurement de sa dette.

Sur les dommages et intérêts

À l’appui de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 1 500 euros, la SCI [Adresse 5] se contente d’affirmer que la « défaillance récidivante » du défendeur pour le paiement des charges qui lui incombent lui occasionneraient un préjudice en termes de temps passé et frais de traitement de contentieux excédant le cadre normal de la simple administration.

Ce faisant, elle ne rapporte ni la preuve d’un comportement fautif du défendeur, ni la preuve du préjudice dont elle invoque l’existence, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au principal, M. [Y] [F] sera condamné aux dépens.

Compte tenu de la situation des parties et de l’équité, il sera condamné à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS