TJ 06088, 12 juin 2026, RG 23/03379

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [C] [P] c/ S.D.C. RÉSIDENCE [Etablissement 1]

N° 26/
Du 12 Juin 2026

4ème Chambre civile
N° RG 23/03379 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PFKN

Grosse délivrée à

Me Olivier FAUCHEUR

la SELARL VARAPODIO

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du huit Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 19 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente , assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [C] [P]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

le Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE [Etablissement 2] en la personne de son Syndic,
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [P] est propriétaire du lot n°19 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] à [Localité 3] et administré par son syndic en exercice, la société le Cabinet Cerutti Gestion Immobilière.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 30 juin 2023 au cours de laquelle ont notamment été adoptées les résolutions n°5, 12 et 22 et a été rejetée la résolution n°23 mises au vote dans les termes suivants :

« Résolution n°5 : Approbation des comptes de l’exercice 2022-2023Conditions de majorité de l’article 24.

L’assemblée approuve en leur forme, teneur, imputation, les comptes de charges de l’exercice du 01/02/2022 au 31/01/2023 arrêtés à un total de 24.814,60 euros ; comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaires.

Résolution n°12 : Budget prévisionnel de l’exercice 2024-2025Conditions de majorité de l’article 24.

L’assemblée adopte le budget prévisionnel de 26.000 euros pour l’exercice du 01/02/2024 au 31/01/2025. Echéancier de 4 appels trimestriels exigibles le premier jour de chaque trimestre civil.

Résolution n°22 : A la demande de Mme [H] et M. [Z], autorisation pour l’installation d’une pergola sur leur terrasseConditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à l’article 25-1.

L’assemblée autorise Mme [H] et M. [Z] à installer une pergola sur leur terrasse conformément au modèle ci-joint.
A savoir que la mairie ainsi que l’architecte des bâtiments de France ont émis un avis favorable et autorisé le projet (accord ci-joint).

Résolution n°23 : A la demande de Mme [P], modification de l’EDDConditions de majorité de l’article unanimité

Conformément à la demande de Mme [P] ci-jointe, l’assemblée décide de confier à un géomètre expert la révision de l’EDD afin de modifier les tantièmes de répartition inscrits dans le cahier des charges du règlement de copropriété ».

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, Mme [J] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la nullité des résolutions n°5, 12, 22 et 23 de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 13 février 2026, Mme [J] [P] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sauf dans le cas où une éventuelle demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires serait accueillie, la révocation de l’ordonnance de clôture et :

A titre principal :
le prononcé de la nullité des résolutions n°5, 12, 22 et 23 de l’assemblée générale du 30 juin 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts,la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à faire :Procéder à la suppression des travaux illicites réalisés par les époux [Z],Procéder à la remise en état de ses stores, endommagés par ces travaux,Réviser, à ses frais exclusifs, l’état descriptif de division par un professionnel habilité, outre sa modification et son enregistrement,
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé quant à la question de la distorsion des tantièmes de copropriété résultant de l’état descriptif de division avec la réalité, avant dire droit :
La désignation de tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal afin de vérifier la concordance de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété par rapport à ses lots et ceux des époux [Z], vérifier les tantièmes des appartements [Z] et [P] ainsi que proposer un état descriptif de division rectificatif avec un recalcul des tantièmes attachés à ces lots, ce qui induira un recalcul des charges sur les cinq dernières années pour les lots concernés, afin qu’il soit conforme à la réalité des lieux, à la législation applicable et à l’égalité devant présider les relations entre tous les copropriétaires et avec mission habituelle en la matière,
En tout état de cause,
La condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de l’exécution forcée de la présente décision ainsi que les sommes dues en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des commissaires de justice, en cas d’exécution forcée par voie de commissaire de justice,La condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à lui extourner les frais exposés par ce dernier pour assurer sa défense.
Elle relate le contexte procédural dans lequel s’inscrit la présente procédure. Elle expose avoir porté plainte contre le syndicat et plusieurs copropriétaires pour chantage. Elle estime que le classement sans suite de cette plainte ne préjuge en rien de la véracité du chantage et de la violence verbale qu’elle subit. Elle ajoute avoir déposé une seconde plainte accompagnée des preuves matérielles du chantage et des pressions exercées contre elle. Elle indique que l’enquête est en cours et que l’agression dont elle a été victime a entraîné une incapacité temporaire totale de trois jours.
Elle soutient que ses affaires personnelles, déposées avec l’autorisation du syndic dans un local partie commune fermé à clef, ont été volées par les époux [Z] qui ont illégalement acquis cette partie commune.
Elle énonce que le vote par l’assemblée générale en faveur de l’autorisation de travaux qu’elle demandait était subordonné à son désistement de toutes les procédures qu’elle a introduites à l’encontre du syndicat. Elle ajoute que les copropriétaires l’interrompent constamment pendant les réunions et adoptent un ton très agressif à son égard.
Elle relate avoir également porté plainte contre les époux [Z] pour harcèlement et atteinte à sa vie privée, ces derniers l’ayant photographiée à son insu.
Elle expose que, dans ce contexte, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir le prononcé de l’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 17 septembre 2021 ayant rejeté sa demande d’autorisation de travaux. Elle dément avoir entrepris les travaux pour lesquels l’autorisation de l’assemblée générale ne lui a pas été accordée. Elle précise toutefois avoir obtenu un avis favorable de l’Architecte des bâtiments de France et de la mairie ainsi qu’un avis de faisabilité de l’ingénieur béton.
Elle expose avoir obtenu la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de réparation du système de chauffage collectif par jugement du 3 octobre 2023.
Elle soutient que l’exécution de cette décision n’est pas impossible, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, et que rien ne démontre que le système de chauffage collectif ne peut être remis en service après réparation selon les préconisations de l’expert judiciaire.
Elle conclut à la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 au motif que les copropriétaires n’ont pas disposé d’informations suffisantes pour voter de façon éclairée la résolution relative à l’approbation des comptes.
Elle se fonde sur les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que les copropriétaires n’ont jamais été informés de leur droit de consulter les pièces justificatives des charges de copropriété avant la réunion de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes du syndic et n’ont donc pas pu consulter ces pièces. Elle ajoute que l’accès aux éléments comptables au sein des bureaux du syndic lui a toujours été refusé et estime qu’une clause type insérée à la convocation ne permet pas de démontrer l’effectivité de l’accès aux documents comptables.
Elle indique que l’assemblée générale a fait le choix de changer de syndic après qu’elle ait mis en avant les fautes commises par la société LVS en cette qualité.
Elle fait valoir que le syndicat a uniquement proposé une consultation en ligne des comptes personnels des copropriétaires.
En réplique aux écritures adverses, elle soutient que le syndicat procède par voie d’affirmation et que si ce dernier produit un relevé de compte faisant mention de codes d’accès à un intranet, cela ne suffit pas à rapporter la preuve que cet intranet fonctionne et met à disposition tous les documents utiles, outre les éléments comptables personnels à chaque copropriétaire.
Elle estime également ne pas être tenue de consulter l’intranet alors qu’elle a demandé à plusieurs reprises un rendez-vous pour consulter les justificatifs comptables dans les locaux du syndic. Elle souligne que toutes ses demandes ont été ignorées et que le syndic ne démontre pas avoir mis ces documents à disposition dans ses locaux.
Elle relève que certaines pièces, tel que le projet individuel de répartition des charges, n’ont pas été annexées à la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2023.
Elle souligne en outre que le chauffage et la climatisation collectifs ont été illégalement supprimés en 2021 et que son compte de copropriété continue de se voir imputer les charges correspondant à ces équipements communs, outre les surconsommations d’électricité. Elle indique qu’une autre procédure relative à sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au remboursement de ces frais supplémentaires est pendante devant la cour d’appel d’[Localité 4].
Elle estime que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 relative à l’approbation du budget prévisionnel est également nulle en raison de l’insuffisance des informations communiquées aux copropriétaires sur les comptes du syndicat.
Elle conclut en outre à la nullité de la résolution n°22 de cette même assemblée ayant autorisé les époux [Z] à installer une pergola sur leur terrasse au motif que cette résolution est contraire au règlement de copropriété qui précise que les copropriétaires dont les appartements disposent de balcons ou terrasses ne peuvent pas, même avec l’autorisation préalable de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 ou 25-1, fermer ceux-ci pour les transformer en vérandas ou jardin d’hiver. Elle en déduit que l’installation d’une pergola est prohibée, seule la pose de stores étant autorisée.
Elle précise que ces derniers avaient déjà réalisé les travaux et aménagements dont il est question antérieurement à l’assemblée contestée et à l’issue de la présente procédure.
Elle ajoute que les installations litigieuses entrent également en contradiction avec les dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété relatives au respect de l’harmonie initiale et globale de l’immeuble, aucun autre appartement n’en disposant.
En réplique aux écritures adverses, elle soutient que la seule présence de la pergola au dernier étage de l’immeuble porte nécessairement atteinte à son harmonie puisqu’il s’agit d’une structure, qui s’apparente à une toiture, visible depuis la voie publique.
Elle ajoute que le règlement de copropriété indique qu’il ne pourra être posé sur les balcons, loggias, terrasses ou assimilés que parterre uniquement que des pots de fleurs ou petites jardinières n’excédant pas 10 kg chacune.
Elle relève également que les époux [Z] ont installé un spa ainsi qu’une douche sur leur terrasse et changé la canalisation, sans autorisation de l’assemblée générale qui n’aurait en tout état de cause pas pu l’accorder, ces installations étant contraires au règlement de copropriété.
Elle précise que la pergola litigieuse a été peinte en blanc alors que tous les éléments extérieurs de l’ensemble immobilier sont bleus et que le règlement de copropriété interdit la modification de la couleur de la peinture et de la nature des matériaux des fenêtres, volets et fermetures extérieures, quand bien même il s’agit de parties privatives.
Elle expose que ces travaux de peinture ont endommagé ses stores dont elle sollicite le remplacement et relate avoir déposé une main courante le 19 mars 2025.
Elle énonce que la pose d’un spa-piscine et d’une douche sur la terrasse des époux [Z] a causé un important dégât des eaux dans son appartement en juin 2024 sans que le syndic fasse le nécessaire pour y remédier.
Elle mentionne que les époux [Z] ont également fait réaliser des travaux d’ouverture dans les murs porteurs entre leurs deux appartements, causant ainsi des fissures structurelles en façade, outre la fermeture du jardin d’hiver surmonté d’un dôme de verre. Elle indique que les mises en demeure aux fins de remise en état qu’elle leur a adressées sont restées vaines. Elle ajoute que la pergola a été installée sur une partie commune à jouissance privative, imposant ainsi la plus grande vigilance du syndicat des copropriétaires et du syndic.
Elle conclut en outre à l’existence d’un abus de majorité, la résolution n°22 ayant été votée à la majorité de l’article 25 et non à l’unanimité. Elle soutient que cette résolution porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble, donc à l’intérêt collectif, et rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les époux [Z].
Elle rappelle que l’assemblée générale a refusé de l’autoriser à faire réaliser divers travaux, prévus dans le permis d’origine mais non accomplis, alors même que ceux-ci avaient été autorisés par la mairie, avaient l’aval d’un cabinet d’études structure et étaient conformes au règlement de copropriété. Elle dément avoir entrepris ces travaux sans autorisation de l’assemblée générale. Elle énonce que ceux-ci permettraient une entrée de lumière naturelle dans son appartement qui lui serait utile en tant qu’artiste-peintre et augmenterait la valeur de son bien.
Elle conteste également pratiquer un chantage au paiement et indique seulement avoir fait part des propos mensongers et de la tentative d’escroquerie au jugement dont elle soutient que le syndicat des copropriétaires est à l’origine.
Elle conclut en outre que la résolution n°23 de l’assemblée générale litigieuse relative à sa demande de modification de l’état descriptif de division est nulle sur le fondement des articles 10 et 22 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle que le calcul des voix doit reposer sur les tantièmes de propriété des parties communes attribués aux copropriétaires, non sur les tantièmes de charges.
Elle soutient que les résultats du vote sont mal comptabilisés puisque M. [Q] a également voté « pour » cette résolution sans que cela soit mentionné sur le procès-verbal d’assemblée.
Elle invoque également un abus de majorité puisque le rejet de la résolution n°22 serait contraire à l’intérêt collectif et au rétablissement de la réalité des tantièmes. Elle fait valoir qu’elle fait l’objet de l’acharnement des autres copropriétaires.
Elle invoque les dispositions des articles 2 et 3 du décret du 17 mars 1967 et rappelle qu’à défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété pourra résulter d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble dans les conditions fixées par la loi.
Elle relate avoir constaté une irrégularité des tantièmes de répartition inscrits dans le cahier des charges du règlement de copropriété et que sa demande visant à la désignation d’un expert aux fins de procéder à la régularisation de la répartition, qu’elle estime conforme à l’intérêt général, a été rejetée par l’assemblée générale du 17 septembre 2021.
Elle explique avoir formulé une nouvelle demande à laquelle l’ensemble des copropriétaires a voté « contre » sans qu’aucune explication ne lui soit donnée. Elle considère que les votes négatifs caractérisent la volonté de préservation d’intérêts particuliers, notamment celui de M. [L] [Z] qui s’est approprié des parties communes, modifiant ainsi les tantièmes de ses lots au détriment de l’intérêt général qui implique que les tantièmes soient rectifiés pour être conformes aux lieux. Elle précise en effet que la régularisation de la répartition des tantièmes augmenterait le montant des charges de certains copropriétaires.
Elle précise qu’en procédant à l’ouverture entre ses lots, M. [L] [Z] a augmenté ses tantièmes sans que le règlement de copropriété ne soit modifié en conséquence alors que le jardin d’hiver a été transformé en chambre.
Elle énonce que les tantièmes de vote attribués à ce dernier ont été modifiés à la hausse, soit 1.780 tantièmes au lieu de 1.599. Elle relève qu’il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales de 2018 à 2022 que 483 au lieu de 440 tantièmes lui sont attribués pour le lot n°27 et 1.297 au lieu de 1.159 tantièmes sont attribués à M. [Y], son auteur, pour le lot n°29.
Elle estime que les deux appartements dont les époux [Z] sont propriétaires, qui ont été réunis par le percement de murs parties communes les séparant, devraient être évalués à plus de 440 et 1.159 tantièmes.
Elle conclut à une erreur de répartition des tantièmes puisque son studio de 40m2 situé à un étage inférieur et qui ne dispose que d’un balcon représente 639 tantièmes alors que seulement 440 tantièmes ont été attribués au lot n°27, duplex de 120m2 comprenant un roof-top, une terrasse, un balcon et un jardin d’hiver fermé sans autorisation. Elle indique avoir vainement alerté le syndic de ces erreurs.
Elle fait valoir que la simple comparaison des plans de l’immeuble et des extraits de l’état descriptif de division tirés des archives du notaire rédacteur du règlement de copropriété permet de constater la distorsion entre les surfaces et les tantièmes affectés ainsi que l’absence de prise en compte régulière des étages.
Elle estime que le non-respect des conditions de vote et du nombre de tantièmes inscrit dans l’état descriptif de division opposable aux copropriétaires justifie l’annulation de l’assemblée générale en son entier dès lors que toutes les résolutions ont été votées sur la base d’un calcul de tantièmes erroné. Elle indique avoir déjà soumis cette difficulté à l’assemblée générale le 17 septembre 2021 sans que la question, qui a été ajournée, ne donne lieu à un vote.
Elle soulève également que les époux [Z] ont acquis un parking handicapé, partie commune, sans autorisation de l’assemblée générale, ce qui justifie également la modification de l’état descriptif de division afin que cette cession soit prise en compte dans le calcul des tantièmes.
Elle estime que la prise en charge des frais de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division incombe au syndicat des copropriétaires dès lors que la rectification est imposée par la loi et vise à rétablir une situation conforme à l’intérêt collectif.
Elle fonde en outre sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sur l’article 1240 du code civil. Elle soutient faire l’objet de l’acharnement, de la discrimination et du chantage répété de certains copropriétaires qui la harcèle et la violente, ces derniers influant également le vote des décisions de l’assemblée générale en violation du règlement de copropriété et de la loi.
Elle précise être une des seuls copropriétaires à résider à l’année dans l’immeuble de sorte qu’elle subit quotidiennement les conséquences des décisions prises par l’assemblée générale à son préjudice telles que la suppression du chauffage collectif, le refus d’autorisation de ses travaux, l’autorisation de travaux irréguliers par le biais d’un abus de majorité et l’inertie du syndic face à la réalisation de travaux non autorisés sur les parties communes.
Elle énonce que le comportement des époux [Z] a fait l’objet d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice et d’une plainte à la suite d’agressions physiques et verbales dont elle a été victime, outre une atteinte à sa vie privée par la captation et l’utilisation de photos à son insu, en raison des procédures en cours et de sa position au sein de la copropriété.
Elle expose souffrir d’anxiété chronique en raison des difficultés auxquelles elle fait face au sein de la copropriété et que ses enfants sont des victimes par ricochet. Elle ajoute que cette situation conflictuelle brime sa créativité, ce qui lui est dommageable en qualité d’artiste-peintre.
Elle rappelle la définition de l’abus de droit d’agir et s’oppose à l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Elle soutient que ce dernier ne démontre pas la réalité ni le quantum du préjudice qu’il invoque. Elle estime enfin que son action n’est pas abusive puisqu’elle se contente de défendre ses droits légitimes face à un abus de majorité, au chantage et aux manœuvres du syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières écritures notifiées le 4 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture, conclut au débouté et réclame la condamnation de Mme [J] [P] à lui payer les sommes de 5.000 euros de dommages et intérêts et de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il liste les diverses procédures, sans lien avec l’objet de la présente instance, dont Mme [J] [P] fait état. Il énonce qu’aucune suite n’a été donnée à la plainte que cette dernière aurait déposée contre lui pour des faits de chantage puisqu’elle ne produit aucun accusé de traitement ou demande de suivi de dossier. Il expose que cette plainte a été classée sans suite depuis le mois de janvier 2022 au motif que les faits ou les circonstances des faits de la procédure n’ont pu être clairement établis par l’enquête. Il soutient que les preuves sont insuffisantes pour que l’infraction soit constituée et que des poursuites soient engagées.
Il relate que Mme [J] [P] a contesté la résolution n°7 de l’assemblée générale du 1er décembre 2018 relative au remboursement de frais de chauffage et qu’il a fait appel du jugement du 3 octobre 2023 le condamnant à payer diverses sommes à cette dernière ainsi qu’à réparer le système de chauffage collectif. Il estime que cette obligation de faire est impossible puisque, dans l’intervalle, l’assemblée générale a voté pour le remplacement du système de chauffage collectif par des climatisations réversibles individuelles. Il expose que Mme [J] [P] n’était pas la seule concernée par la défectuosité du chauffage. Il soutient avoir tout mis en œuvre pour tenter de le réparer avant de le remplacer en raison d’un vice de conception rendant nécessaire la réfection de l’intégralité du réseau et du système de soufflage, solution technique qui aurait entraîné des coûts trop importants.
Il indique que Mme [J] [P] a également fait l’objet d’une procédure de surendettement et que la demande de cette dernière a été rejeté par jugement du 17 décembre 2024 ayant relevé sa mauvaise foi.
Il mentionne que Mme [J] [P] a également contesté l’assemblée générale du 21 janvier 2021 ayant voté « pour » la mise en place de climatisations réversibles individuelles et que cette dernière a été déboutée de sa demande par jugement du 15 décembre 2022 dont elle a interjeté appel, actuellement pendant.
Il précise que Mme [J] [P] a de surcroît été déboutée par jugement du 5 avril 2024 de sa demande visant au prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 17 septembre 2021 ayant refusé de l’autoriser à réaliser des travaux qu’elle a tout de même entrepris.
Il ajoute que Mme [J] [P] a exécuté d’importants travaux structurels en façade de l’immeuble, dont il sollicite la remise en état sous astreinte, sans note technique ni autorisation de l’assemblée générale. Il prétend enfin que Mme [J] [P] a tenté d’extorquer à certains copropriétaires la somme de 25.250 euros au titre d’infractions ou d’actions imaginaires.
Il conclut ensuite à la régularité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 et rappelle les dispositions des articles 11 1° et 2°, 64-1, 9-1 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il relève que les copropriétaires ont été informés par la convocation à l’assemblée générale litigieuse de la possibilité de consulter les documents nécessaires au vote, des questions inscrites à l’ordre du jour sur leur espace sécurisé en ligne ou le mardi jour de réception de comptabilité (avec ou sans rendez-vous) au lieu où le syndic assure habituellement l’accueil des copropriétaires. Il relève qu’il ressort de la pièce n°6 versée aux débats par Mme [J] [P] que cette dernière bénéficie bien d’un espace sécurisé en ligne.
Il ajoute qu’ont été annexés à la convocation un état financier après répartition au 31 janvier 2023 détaillant la situation financière, la trésorerie, les créances et la situation des copropriétaires à cette date, le compte de gestion général de l’exercice clos réalisé du 1er février 2022 au 31 janvier 2023, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 janvier 2025, un état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles non clôturées et le rapport comptable du cabinet LVS 2022/2023. Il en déduit avoir procédé à la notification de l’ensemble des documents devant obligatoirement être communiqués aux copropriétaires amenés à voter l’approbation des comptes.
Il fait valoir que la notification par voie électronique via un espace sécurisé des documents mentionnés à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 constitue une possibilité et non une obligation à la charge du syndic. Il énonce que ce dernier a pour seule obligation légale la mise à disposition de ces documents aux copropriétaires pendant un jour ouvré et que l’accès à ceux-ci a bien été proposé aux copropriétaires sur leur espace sécurisé.
Il estime que l’absence d’envoi du projet individuel de répartition des charges n’est pas de nature à affecter la validité de la résolution n°5 dans la mesure où la loi ne prévoit cette transmission que pour l’information des copropriétaires. Il dément donc que les copropriétaires aient été privés de la possibilité de consulter les pièces justificatives des charges.
Il conclut également à la régularité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 puisque le budget prévisionnel a bien été annexé à la convocation à l’assemblée générale litigieuse adressée aux copropriétaires et que ce document était tenu à la disposition des copropriétaires par le syndic.
Quant à la résolution n°22, il dément que le règlement de copropriété interdise la pose d’une pergola. Il invoque la jurisprudence selon laquelle une atteinte à l’harmonie de l’immeuble ne peut être automatiquement constituée par la seule présence d’une telle structure mais doit s’apprécier au regard des photographies et projections produites.
Il se fonde sur les dispositions de la page 36 du règlement de copropriété selon lesquelles la pose de stores est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par l’assemblée générale des copropriétaires et que la couleur des stores et des bras les supportant soit soumise à l’approbation de l’architecte. Il en conclut que rien ne s’oppose à la pose d’une pergola qui serait d’une couleur conforme puisque seule la fermeture pour transformation en véranda ou jardin d’hiver est prohibée par le règlement de copropriété. Il fait valoir qu’une pergola est une structure légère et ouverte qui ne s’apparente nullement à un jardin d’hiver malgré ce que soutient Mme [J] [P].
Il relève que cette dernière ne démontre pas en quoi l’installation d’une pergola engendrerait une disharmonie manifeste au sein de l’immeuble. Il expose que la pergola litigieuse n’est pas visible par les autres copropriétaires depuis leur lot et ne peut constituer un obstacle à la vue dont disposent les appartements situés aux étages inférieurs puisque la pergola se situe au dernier étage d’un immeuble dont l’architecture est en escaliers. Il précise que les photographies produites par Mme [J] [P] ont été prises depuis les balcons de l’immeuble d’en face.
Il indique que les menuiseries extérieures, l’ensemble des volets roulants, les balustrades ainsi que les peintures des terrasses sont blancs et que seuls les garde-corps des terrasses sont bleus. Il en déduit que la pergola blanche s’insère parfaitement dans l’harmonie et l’architecture de l’immeuble et qu’une pergola bleue aurait été moins esthétique et plus visible.
Il considère que les autres dispositions du règlement de copropriété citées par Mme [J] [P] ne sont pas pertinentes pour apprécier la régularité de l’installation de la pergola puisqu’il n’est pas question de la modification de la couleur ou des matériaux des fenêtres, volets ou fermetures extérieures, la pergola étant blanche comme ces éléments, ni de la fermeture d’une terrasse pour la transformer en jardin d’hiver ou véranda, la pergola étant une construction ouverte, légère et démontable. Il en conclut que Mme [J] [P] ne démontre pas que la demande formée par les époux [Z] dans le cadre de la résolution n°22 était contraire au règlement de copropriété.
Il soutient que la résolution n°23 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 est régulière et conteste l’existence d’un abus de droit.
Il expose qu’il n’existe aucune erreur concernant les tantièmes attribués à M. [L] [Z] et que Mme [J] [P] ne rapporte pas la preuve que les autres copropriétaires ont voté uniquement pour la préservation de leurs intérêts privés.
Il rappelle la définition de l’abus de majorité et énonce que M. [L] [Z] ne s’est jamais approprié une partie commune puisque le dôme dont il est question existait bien avant que ce dernier n’acquière ses lots au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » en 2016. Il relate qu’il s’agit d’un élément architectural essentiel du bâtiment inscrit dans les plans de construction de 2008 et dans l’état descriptif de division qui le qualifie de « sas » en page 31.
Il énonce qu’il ressort de l’état descriptif de division que M. [L] [Z] dispose bien de 1.780 tantièmes pour tous les lots dont il est propriétaire, en ce compris le sas litigieux. Il en déduit qu’il n’existe aucune erreur dans la répartition des tantièmes et que la résolution litigieuse n’a donc pas été rejetée afin de préserver les intérêts privés de ce dernier.
Il soutient qu’en s’opposant à la révision des tantièmes et au paiement de frais d’expertise injustifiés, l’assemblée générale n’a pas agi contre l’intérêt collectif ni dans l’intention de nuire à Mme [J] [P].
Il sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de cette dernière à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive puisqu’il considère que Mme [J] [P] est particulièrement procédurière et de mauvaise foi. Il rappelle qu’elle a obtenu sa condamnation en raison du dysfonctionnement du système de chauffage collectif alors que l’ensemble des copropriétaires en souffrait et qu’il s’efforçait de trouver une solution technique viable et économiquement envisageable, s’est opposée à la solution technique retenue par la majorité sans raison apparente, a sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 17 septembre 2021, a introduit une procédure de surendettement pour tenter d’échapper au paiement de ses charges et des condamnations prononcées à son encontre.
Il mentionne que Mme [J] [P] n’a respecté aucun de ses engagements alors qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier à [Localité 3] de sorte qu’elle est parfaitement solvable.
Il déduit enfin la mauvaise foi de Mme [J] [P] du fait qu’elle a été déboutée à plusieurs reprises de ses demandes formulées à son encontre et qu’elle réclame la liquidation d’une astreinte impossible dans la mesure où il ne peut réparer un système de chauffage qui a été remplacé.

La clôture de la procédure, initialement intervenue le 5 février 2026, a été révoquée et prononcée de nouveau le 19 février 2026 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026 prorogé au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°5, 12, 22 et 23 de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

1. Sur l’information des copropriétaires (résolutions n°5 et 12).
En vertu de l'article 18 alinéas 1 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est notamment chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous, de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.

L'article 1er du décret du 23 mai 2019 prévoit que la liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible à l'ensemble des copropriétaires, est la suivante :
1° Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité;
5° Les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
6° L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
7° Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
9° Le contrat de syndic en cours.

L'article 2 de ce même décret dispose que la liste minimale des documents relatifs au lot d'un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé, est la suivante :
1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;
2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;
4° Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au présent litige, sont notamment notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel.

Ce texte ajoute que, pour l'information des copropriétaires et en vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire est notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour.

L'article 9-1 alinéas 1 et 2 du même décret dispose que pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.

Selon l'article 64-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au présent litige, lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l'article 11 peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation mentionnée à l'article 9 précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

En l’espèce, il est mentionné dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » du 30 juin 2023 que :

« Les pièces qui vous sont jointes sont :
Les devis, à titre indicatif, sachant que tout copropriétaire peut faire effectuer des propositions par une entreprise de son choix,Le contrat de syndic,Les annexes conformes à l’article 8 du décret du 14 mars 2005 (l’état financier, la situation des copropriétaires, les comptes de gestion généraux, le budget prévisionnel, votre projet individuel de répartition des charges de l’exercice) ».
Est également reproduit un extrait de l’article 18-1 de la loi du 31 décembre 1985 :

« Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré ».
Nous vous précisons que pour votre copropriété ce jour est fixé :
Le mardi jour de réception comptabilité* (avec ou sans rendez-vous) ».

Par ailleurs, ont été annexés à cette convocation :
L’état financier après répartition au 31 janvier 2023 détaillant la situation financière, la trésorerie, les créances et la situation des copropriétaires à cette date,Le compte de gestion général de l’exercice clos réalisé du 1er février 2022 au 31 janvier 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er février 2024 au 31 janvier 2025,Le compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice clos réalisé du 1er février 2022 au 31 janvier 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er février 2024 au 31 janvier 2025,L’état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles non clôturés à la fin de l’exercice du 1er février 2022 au 31 janvier 2023.
Les documents devant être communiqués aux copropriétaires pour l’approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel leur ont donc bien été adressés, l’absence de communication du projet d'état individuel de répartition des charges n’étant pas prescrit à peine de nullité de la décision.

En outre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » produit un relevé de compte du 9 janvier 2024 adressé à Mme [J] [P] sur lequel il est fait mention des codes d’accès de cette dernière à l’intranet comme suit : « Internet Login : 012373 Mot de passe : cbdo5v ».

Si la demanderesse soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que cet intranet fonctionne, elle inverse ici la charge de la preuve puisqu’il lui revient de démontrer que l’accès aux documents comptables n’était pas effectif.

Par ailleurs, bien que le syndicat défendeur ne démontre pas que les documents comptables devant être communiqués aux copropriétaires pour la validité de la décision de l’assemblée générale aient été accessibles aux copropriétaires sur cet intranet, cette mise à disposition en ligne n’est pas impérative puisque ces documents ne sont pas listés aux articles 1 et 2 du décret du 23 mai 2019, d’autant plus que les copropriétaires pouvaient consulter les pièces concernées au siège du syndic ou au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires le mardi jour de réception comptabilité.

A ce propos, la demanderesse ne produit aucune pièce telle qu’une lettre ou un courriel par lequel elle aurait sollicité du syndic un rendez-vous afin d’accéder aux documents comptables, d’autant plus qu’une visite sans rendez-vous était envisageable d’après les indications mentionnées sur la convocation à l’assemblée générale contestée, ni par lequel le syndic lui aurait refusé la consultation des documents litigieux.

Dès lors, les copropriétaires ont disposé des éléments nécessaires à une prise de décision éclairée et aucun obstacle à leur droit de consulter les pièces justificatives des charges de copropriété dans les conditions prévues par la loi n’est caractérisé.

Par ailleurs, Mme [J] [P] soutient que les frais de chauffage collectif continuent d’être imputés au débit de son compte de copropriété alors que cet équipement commun a été supprimé.

Néanmoins, une éventuelle irrégularité de la répartition des charges n’a pas d’incidence sur l’approbation des comptes puisque les charges sont imputées sur les comptes individuels des copropriétaires postérieurement au vote de cette résolution.

Par conséquent, Mme [J] [P] sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°5 et 12 de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

2. Sur l’installation d’une pergola sur la terrasse des époux [Z] (résolution n°22).
Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu'elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l'intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l'équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu'ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

En l’espèce, il ressort du paragraphe 3° dénommé « Harmonie-Aspect » de la section II intitulée « Usage des parties privatives » du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » que :

« Les fenêtres, volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture et leurs matériaux, être modifiés tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions ci-après fixées.
Les copropriétaires dont les appartements disposent de balcons ou terrasses, ne pourront, pas même avec l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires statuant dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou celle de l’article 25-1, fermer ceux-ci pour les transformer en vérandas ou jardins d’hiver.
La pose de stores est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par l’assemblée générale des copropriétaires […].
Sous toutes réserves qui précèdent et autorisations nécessaires, aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’immeuble » (pages 35 et 36).

Le règlement prohibe donc l’installation de vérandas ou jardins d’hiver sur les balcons ou terrasses de l’immeuble mais pas de pergolas.

En effet, si une véranda constitue une extension fermée et permanente, une pergola démontable est une structure ouverte, légère et temporaire. Ces deux installations ne peuvent donc être comparées.

D’ailleurs, si une autorisation administrative est nécessaire pour l’installation de la première, ce n’est pas le cas pour la seconde, à condition qu’elle soit démontable et non close.

Mme [J] [P] soutient que les époux [Z] ont fait construire une pergola fermée qui comporte des baies vitrées, transformant ainsi l’ouvrage en véranda ou jardin d’hiver fermé.

Or, le procès-verbal de commissaire de justice du 10 mai 2024 versé aux débats par la demanderesse ne mentionne pas la pergola que les époux [Z] ont installé sur leur terrasse, et a fortiori ne constate pas sa fermeture par des baies vitrées, mais évoque uniquement le jardin d’hiver que ces derniers se seraient appropriés, selon les dires de Mme [J] [P].

Cette dernière ne rapporte donc pas la preuve que la pergola installée est une structure fermée et permanente, contraire aux dispositions du règlement de copropriété, et non une structure démontable et ouverte.

Par ailleurs, si Mme [J] [P] relève que la pergola installée par les époux [Z] est une structure visible de tous depuis la voie publique, cette visibilité ne constitue pas, en soi, une atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Quant à la couleur de l’installation litigieuse, Mme [J] [P] soutient que tous les éléments extérieurs de l’immeuble sont de couleur bleue et en déduit que la pergola peinte en blanc dénote.

Selon le procès-verbal de commissaire de justice du 10 mai 2024, « Façade Sud, je note que la voute du jardin d’hiver est blanche. Or, Mme [P] m’indique qu’elle était bleue avant qu’elle soit repeinte comme elle apparaît toujours d’ailleurs en façade Nord ».

Il n’y est donc pas question de la pergola mais de la voute du jardin d’hiver.

Il ressort toutefois des photos intégrées au procès-verbal précité que la pergola litigieuse est également peinte en blanc, ce qui semble s’insérer dans l’harmonie de l’immeuble puisque seuls les garde-corps sont peints en bleus, les menuiseries extérieures, les volets roulants, les balustrades ainsi que les peintures des terrasses étant peints en blanc.

Il convient d’ajouter que la couleur bleue aurait rendu la pergola plus visibl.

En outre, le paragraphe 8° « Balcons-Terrasses » de la section II intitulée « Usage des parties privatives » du règlement de copropriété prévoit que :

« Ils ne pourront procéder à aucun aménagement ni décoration pouvant porter atteinte à l’aspect ou à l’harmonie de l’immeuble […].
 L’utilisation des balcons, loggias, terrasses ou assimilés ne devra causer aucun trouble anormal aux autres copropriétaires. Il ne pourra y être posé que parterre uniquement que des pots de fleurs ou petites jardinières n’excédant pas 10kg chacune » (page 39).

Mme [J] [P] en déduit que l’installation d’une pergola, d’un spa et d’une douche sur la terrasse des époux [Z] qui ont également changé la canalisation sans autorisation de l’assemblée générale est irrégulière.

Or, l’installation d’un spa et d’une douche sur la terrasse de ces derniers ainsi que le fait qu’ils aient changé la canalisation sans autorisation de l’assemblée générale n’a pas d’incidence sur la régularité de la résolution contestée puisque celle-ci ne concernait que l’installation d’une pergola.

De surcroît, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal causé aux autres copropriétaires puisque, l’appartement des époux [Z] se situant au dernier étage de l’immeuble, la pergola litigieuse n’affecte pas la vue dont les autres copropriétaires disposent depuis leurs terrasses.

En outre, Mme [J] [P] estime qu’il ressort des photographies qu’elle produit qu’aucun autre appartement ne dispose d’une pergola de sorte que l’installation litigieuse nuit à l’harmonie initiale et globale de l’immeuble.

Or, ces photographies ne sont ni horodatées ni constatées par procès-verbal de commissaire de justice si bien qu’elles ne permettent pas de démontrer avec certitude cette affirmation.

D’ailleurs, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 10 mai 2024 qu’ « une pergola a été posée au rez-de-chaussée chez Mme [A] », ce qui contredit l’affirmation de la demanderesse selon laquelle aucun autre copropriétaire que les époux [Z] n’a installé de pergola.

Mme [J] [P] soutient également que la résolution n°22 aurait dû été votée à l’unanimité et non à la majorité de l’article 25.

Toutefois, si le règlement de copropriété prévoit que, même avec l’autorisation préalable de l’assemblée générale, statuant dans les conditions de majorité de l’article 25 ou 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, les balcons ou terrasses ne pourront être fermés pour les transformer en vérandas ou jardins d’hiver, une pergola ouverte n’est pas concernée par ces restrictions.

Par ailleurs, la demanderesse souligne que les travaux votés dans le cadre de la résolution n°22 contestée ont été réalisés avant l’issue de la précédente procédure.

Or, toute décision prise par une assemblée générale à un vote majoritaire s'impose aux copropriétaires, même à ceux qui se sont opposés à son adoption ou à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés, puisque, sauf disposition contraire, les décisions d'assemblées générales sont immédiatement exécutoires.

Dès lors, l’installation de la pergola litigieuse par les époux [Z] alors que la présente instance est toujours pendante ne pose aucune difficulté.

De surcroît, Mme [J] [P] invoque l’existence d’un abus de majorité au motif que l’autorisation de réalisation de travaux d’ouvertures, déjà prévues par le permis de construire d’origine mais non réalisées par le constructeur, lui a été refusée par l’assemblée générale.

Or, étant donné que l’objet des travaux réalisés par les époux [Z] et ceux envisagés par la demanderesse relatifs au pignon Est et à l’œil de bœuf au niveau de sa cuisine sont distincts, une rupture d’égalité entre copropriétaires ne peut être caractérisée.

Par conséquent, à défaut de preuve d’une atteinte à l’harmonie de l’immeuble ou d’une rupture d’égalité entre copropriétaires, Mme [J] [P] sera déboutée de sa demande de prononcé de l’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

3.Sur la modification de l’état descriptif de division (résolution n°23).
Aux termes de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

L’article 10 alinéa 3 de cette même loi dispose que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En vertu de l’article 3 du décret du 17 mars 1967, les règlements, états et conventions énumérés aux articles qui précèdent peuvent faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d'un immeuble dans les conditions fixées par le I de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Il sera rappelé qu’est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l'équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu'ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

En l’espèce, Mme [J] [P] soutient qu’une erreur affecte le résultat du vote de la résolution n°23 puisqu’elle expose, sans toutefois en rapporter la preuve en produisant par exemple une attestation, que M. [Q] avait également voté « pour » cette résolution.

Elle estime en outre, que les 9 copropriétaires ayant voté « contre » la résolution n°23 relative à la désignation d’un expert afin de rectifier les erreurs affectant la répartition des tantièmes cherchaient uniquement à préserver leurs intérêts personnels au détriment de l’intérêt général, l’absence de régularisation des tantièmes conformément à la réalité de la situation des lots leur permettant de payer moins de charges.

Elle ajoute que les époux [Z] auraient procédé à une ouverture entre leurs lots et transformé le jardin d’hiver, partie commune qu’ils se seraient appropriés, en chambre, augmentant ainsi leurs tantièmes sans que le règlement de copropriété ne soit modifié en ce sens.

Néanmoins, la demanderesse ne démontre ni même n’allègue que les tantièmes affectés à d’autres lots, outre ceux appartenant aux époux [Z], ne sont pas conformes au règlement de copropriété et à la situation des lieux.

En outre, elle ne rapporte pas la preuve de l’appropriation du jardin d’hiver par ces derniers, ni de l’ouverture entre les lots n°27 et 29.

En effet, le procès-verbal de commissaire de justice du 10 mai 2024 mentionne uniquement que :

« Depuis la rue, je constate la présence d’un dôme en verre au centre de l’immeuble et aperçois comme une ouverture sur le côté droit, qui serait selon Mme [P] une porte ouverte par le propriétaire des lieux entre son appartement Ouest et le jardin d’hiver ».

Le commissaire de justice reste donc prudent en procédant par voie de supposition et en utilisant le conditionnel lorsqu’il rapporte les propos de Mme [J] [P].

Par ailleurs, il ressort de l’état descriptif de division que le jardin d’hiver, accessible par l’escalier intérieur menant également au roof et au sas, est rattaché au lot n°27 appartenant aux époux [Z], le changement d’usage de celui-ci, non démontré, n’aboutirait donc pas à une modification de la répartition des tantièmes.

En outre, les lots n°27 et 29 appartenant aux époux [Z] représentent respectivement 440 et 1.159 tantièmes de copropriété, soit un total de 1.599 tantièmes.

Il est toutefois indiqué aux procès-verbaux d’assemblées générales des 17 septembre 2021 et 30 juin 2023 que les époux [Z] disposent de 483 puis de 1.780 tantièmes, ce qui ne correspond pas aux valeurs indiquées dans l’état descriptif de division.

Or, une différence injustifiée ou irrégulière entre les tantièmes utilisés pour le vote et ceux inscrits dans l’état descriptif de division justifie l’annulation du procès-verbal dès lors que toutes les résolutions ont été adoptées sur la base d’un calcul de tantièmes erroné.

Néanmoins, la demanderesse ne démontre pas que les époux [Z] sont uniquement propriétaires des lots n°27 et 29 de l’état descriptif de division de sorte qu’il est impossible de déterminer si le total des tantièmes qui leur sont attribué est erroné, d’autant plus que les lots de copropriété correspondant à des parkings représentent 43 tantièmes de copropriété, ce qui correspondrait au différentiel entre 440 et 483 tantièmes.

En outre, rien ne permet d’affirmer que cette incohérence affectant les tantièmes de vote constitue une modification illégale dont les époux [Z] seraient à l’origine et non une erreur du syndic.

En outre, Mme [J] [P] indique avoir soumis la question de l’irrégularité de la répartition des tantièmes lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2021 et soutient que le syndic a tenté d’influencer son vote.

Cependant, la contestation de cette assemblée générale ne fait pas l’objet de la présente instance.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 mai 2024 que :

« Mme [P] m’indique encore qu’il existait une place « handicapé » à l’extrémité de la rampe. Or, elle aurait été vendue à M. [L] [Z] il y a quelques mois. Je constate qu’il n’y a effectivement aucune trace de place « handicapé » à cet endroit. Or, sur le document de la Mairie et le règlement de copropriété, il y a clairement une place « handicapé » (annexe 10) ».

La demanderesse ne démontre pas que M. [L] [Z] est désormais propriétaire du lot n°30 correspondant à cette place de parking.

Dès lors, Mme [J] [P] ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande visant au prononcé de la nullité de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Pour être réparable, le dommage doit être légitime, personnel, certain et direct.

En l’espèce, Mme [J] [P] invoque un préjudice moral consécutif à l’acharnement, la discrimination, le harcèlement, la violence et le chantage répété de certains copropriétaires à son égard.

Elle ajoute subir quotidiennement les décisions injustes prises par l’assemblée générale, notamment à propos de la suppression du chauffage collectif ou du refus de travaux dont elle sollicite l’autorisation, puisqu’elle est l’une des seules copropriétaires à vivre dans l’immeuble à l’année.

A l’appui de ses allégations, elle verse aux débats un certificat médical du 28 août 2024 selon lequel elle « présente un état d’anxiété généralisé en rapport avec ses difficultés relationnelles avec sa copropriété ».

Il résulte du procès-verbal de commissaire de justice du 10 mai 2024 que, le 5 janvier 2024, Mme [J] [P] a été « manifestement bousculée » par une femme que cette dernière identifie comme étant Mme [W] [H] en sortant de l’ascenseur au dernier étage de l’immeuble et que M. [L] [Z] a pris une photo de la demanderesse sans son accord.

Il en ressort également que le 16 août 2021, M. [L] [Z] s’est adressé à Mme [J] [P] dans les termes suivants : « Mme [P], pas de photos, hein ! Allez ! (d’un ton menaçant) ».

En outre, la demanderesse a déposé plainte le 12 janvier 2024 pour violence n’ayant entraîné aucune incapacité de travail, vol de ses affaires personnelles et atteinte à la vie privée contre M. [W] [H] et autres aux motifs que cette dernière l’aurait poussée avec force à la sortie de l’ascenseur au dernier étage de l’immeuble et que les époux [Z] prendraient régulièrement des photos et vidéos de Mme [J] [P] et installeraient des caméras dans l’immeuble.

Par ailleurs, selon le certificat médical du 12 janvier 2024, Mme [J] [P] souffre, depuis l’agression du 5 janvier 2024, d’une douleur à la mobilisation de l’épaule droite avec gêne justifiant une incapacité temporaire totale de 3 jours.

Cependant, à défaut de faute imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] », personne moral distincte des copropriétaires qui en sont membres, Mme [J] [P] sera déboutée de sa demande additionnelle de dommages et intérêts.

Sur la demande de suppression sous astreinte des installations réalisées sans autorisation.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Selon l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, Mme [J] [P] ne précise pas, dans son dispositif, quelles installations sont concernées par sa demande de suppression sous astreinte.

Par ailleurs, l’assemblée générale du 30 juin 2023 a adopté la résolution n°22, autorisant ainsi les époux [Z] à installer une pergola sur leur terrasse, et Mme [J] [P] a été déboutée de sa demande visant au prononcé de la nullité de cette résolution de sorte que l’installation de cette pergola est licite et que sa suppression ne pourra être ordonnée.

Mme [J] [P] sera donc déboutée de sa demande visant à condamner le syndicat des copropriétaires à la suppression des travaux illicites réalisés par les époux [Z].

Sur la demande de réparation de ses stores endommagés.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Selon l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, pour justifier du caractère endommagé de ses stores, Mme [J] [P] verse aux débats des photographies qui ne sont ni horodatées ni constatées par procès-verbal de commissaire de justice si bien qu’elles ne permettent pas de démontrer avec certitude son préjudice.

Toutefois, selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 mai 2024, Mme [J] [P] a « fait remarquer que le voisin du dessus a posé des claustras en bois vert foncé, à l’origine des salissures vertes sur le store situé en dessous. Je constate en effet que les deux autres stores eux ne sont pas tachés ».

Or, s’il ressort des photos incluses dans ce procès-verbal que seul le store sous les claustras est sale, le commissaire de justice n’affirme pas que ces salissures sont vertes, ce dernier ne faisant que retranscrire les dires de la demanderesse, si bien que celles-ci pourraient avoir une autre origine.

De surcroît, si Mme [J] [P] produit un devis de la société Bosio Stores du 10 juin 2025, ce document ne permet pas de rapporter la preuve de la nécessité de faire procéder à la dépose, le nettoyage et le rentoilage de ses corbeilles ni du lien de causalité entre les travaux de peinture réalisés par les époux [Z] sur leur terrasse et les tâches dont la demanderesse fait état.

Enfin, elle ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » a commis une faute ayant un lien de causalité direct et certain avec le préjudice qu’elle invoque.

Par conséquent, Mme [J] [P] sera déboutée de sa demande de réparation de ses stores endommagés.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Pour être réparable, le dommage doit être légitime, personnel, certain et direct.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » invoque la mauvaise foi de Mme [J] [P] au motif que cette dernière a introduit diverses instances en quelques années afin d’obtenir le prononcé de la nullité de certaines assemblées générales ainsi que la liquidation d’une astreinte qu’il estime impossible puisque relative à la réparation du système de chauffage collectif malgré la suppression de cet équipement commun.

Or, le syndicat défendeur ne peut invoquer, dans le cadre de la présente instance, la mauvaise foi de Mme [J] [P] dans le cadre de procédures distinctes pour obtenir des dommages et intérêts.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sera débouté de sa demande formée en ce sens.

Sur la demande de révision sous astreinte de l’état descriptif de division.

Aux termes de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l’une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10.

Ce texte ajoute que si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

L’action en révision ne doit pas être confondue avec l’action tendant à faire déclarer non écrites des clauses illicites de répartition des charges, laquelle suppose que la répartition ait été établie sur des bases manifestement contraires à celles fixées par l'article 10 de la loi, en méconnaissance flagrante des règles légales, et non plus seulement au vu de méthodes de calcul ou d'appréciation erronées.

À la différence de l' action en révision qui a pour cause une répartition légale dans son principe mais en fait lésionnaire pour certains copropriétaires dans le calcul des quotes-parts, l' action tendant à faire déclarer non écrites des clauses de répartition illicites est fondée sur l'illégalité de la répartition faite dans le règlement de copropriété et a pour objet d'en faire constater l’illicéité et de la faire remplacer par une autre, conforme à la loi impérative.

Les deux actions ne sont pas concurrentes, alternatives ou optionnelles mais, au contraire, exclusives l'une de l'autre.

L'article 12 enferme l'exercice de l’action en révision dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier en application des dispositions du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière alors que l’action tendant à faire déclarer une clause de répartition des charges réputée non écrite n’est enfermée dans aucun délai.

En l’espèce, selon le paragraphe 2° dénommé « Répartition » du chapitre V intitulé « Charges de l’immeuble » du règlement de copropriété,

« Les charges communes ci-dessus définies seront réparties entre tous les copropriétaires de l’immeuble au prorata de leur quote-part dans les parties communes.
Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la valeur relative de chaque lot à prendre en considération pour le calcul de la participation aux charges communes résulte de trois facteurs cumulatifs : la consistance, la superficie et la situation du lot. Les copropriétaires sont tenus de participer à une deuxième catégorie de charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments d’équipement présentent à l’égard de chaque lot, à titre d’exemples : les boîtes aux lettres, les interphones, les antennes collectives.
La répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. En outre, les copropriétaires ont la faculté de décider d’une nouvelle répartition des charges sans pour autant modifier la répartition des millièmes de la copropriété » (page 45).

Mme [J] [P] estime que les lots appartenant aux époux [Z] représentent proportionnellement moins de tantièmes que son lot n°19, un studio de 40m2 à un étage inférieur auquel seul un balcon est rattaché, représentant 639 tantièmes.

Toutefois, elle produit uniquement des plans de l’immeuble difficilement lisibles et qui ne mentionnent pas les mètres carrés affectés à chaque lot ni les modalités de calcul des tantièmes de sorte qu’il est impossible d’en déduire en l’état qu’il y a une erreur de calcul et que les surfaces et les étages n’ont pas été pris en compte.

En tout état de cause, son action ne peut que s’analyser en une action en révision de la répartition des charges qu’elle estime lésionnaire, laquelle était enfermée dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Or, le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » a été établi le 20 novembre 2009 et, pour aboutir, l’action supposerait que Mme [J] [P] rapporte la preuve que la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou que la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10, dans l’une ou l'autre des catégories de charges.

La demanderesse ne fonde pas sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder à ses frais à la révision de l’état descriptif de division sur un texte précis alors que le principe est celui de l’intangibilité des charges, sauf exercice d’une action en révision ou d’une action tendant à faire déclarer non écrite une clause de répartition illicite.

Mme [J] [P] ne démontre donc pas qu’elle remplit les conditions d’exercice d’une telle action de sorte que sa demande principale de condamnation du syndicat à faire réviser à ses frais l’état descriptif de division et sa demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire seront rejetées.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, Mme [J] [P] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la solution du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement par une décision spécialement motivée.

PAR CES MOTIFS